Wohnung vermieten in München: Markt, Preise und Tipps
München ist und bleibt der teuerste Mietmarkt Deutschlands. Mit durchschnittlichen Kaltmieten von 18-22 Euro pro Quadratmeter bei Neuvermietungen ist die bayerische Landeshauptstadt eine besondere Herausforderung — sowohl für Mieter als auch für Vermieter, die sich im engen Rechtsrahmen bewegen müssen.
Münchner Mietmarkt: Die Zahlen 2026
| Lage | Kaltmiete/qm (Neuvermietung) |
|---|---|
| Maxvorstadt, Schwabing, Bogenhausen | 22-30 € |
| Haidhausen, Giesing, Sendling | 18-24 € |
| Neuhausen, Nymphenburg, Pasing | 17-23 € |
| Feldmoching, Riem, Moosach | 15-19 € |
| Stadtrand (Allach, Aubing) | 13-17 € |
Zum Vergleich: Berlin liegt bei 12-18 Euro, Hamburg bei 13-20 Euro. München ist für Vermieter renditetechnisch allerdings oft schwächer als die Zahlen vermuten lassen — wegen der extrem hohen Kaufpreise (Faktor 30-40 ist keine Seltenheit).
Mietpreisbremse in München
München hat eine der striktesten Mietpreisbremsen Deutschlands. Die bayerische Mieterschutzverordnung gilt für das gesamte Stadtgebiet. Das bedeutet:
- Neuvermietungsmiete maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete
- Mietspiegel München 2025: Maßgebliche Referenz (qualifizierter MietspiegelOffizielle Übersicht der ortsüblichen Mieten – Grundlage für Mieterhöhungen und Mietpreisbremse.Weiterlesen →)
- Ausnahme: Neubauten nach 2014, umfassend sanierte Wohnungen
Der Münchner Mietspiegel wird alle zwei Jahre aktualisiert und ist für Vermieter Pflichtlektüre. Er differenziert nach Wohnalter, Lage, Ausstattung und Wohnungsgröße.
Besonderheiten beim Vermieten in München
Zweckentfremdungsverbot
München hat eines der strengsten Zweckentfremdungsverbote Deutschlands. Wohnraum darf nicht:
- Dauerhaft als Ferienwohnung genutzt werden (Superhost-Status bringt mehr Buchungen.">AirbnbWeltweit größte Plattform für Kurzzeitvermietung – Superhost-Status bringt mehr Buchungen.Weiterlesen →-Vermietung über 8 Wochen/Jahr ohne Erlaubnis verboten)
- Gewerblich umgewidmet werden
- Leerstand über 3 Monate (Genehmigungspflicht)
Bußgelder bis 500.000 Euro. Die Stadt München kontrolliert aktiv — Meldungen von Nachbarn werden verfolgt.
Soziale Erhaltungssatzung (Milieuschutz)
In Milieuschutzgebieten (z.B. Schwabing, Maxvorstadt, Haidhausen) gelten besondere Einschränkungen:
- Luxusmodernisierungen können untersagt werden
- Umwandlung in Eigentumswohnungen erfordert Genehmigung
- Erhöhter Mieterschutz bei Sanierungsmaßnahmen
WEG-Besonderheiten
In Münchens Altbaubeständen gibt es viele WEGs mit hohen Jahresfehlbeträgen für Sanierungen. Als Vermieter einer ETWEigentumswohnung – häufigste Form der Kapitalanlage-Immobilie für Privatanleger.Weiterlesen → in einer Münchner MehrfamilienhausGebäude mit mehreren Wohneinheiten – bessere Renditen als ETW, mehr Verwaltungsaufwand.Weiterlesen →.">WEGWohnungseigentümergemeinschaft – Gemeinschaft aller Eigentümer in einem Mehrfamilienhaus.Weiterlesen →: Sonderumlagen für Fassadenrenovierungen oder Aufzugsnachrüstungen (50.000-200.000 Euro) sind keine Seltenheit.
Steuern beim Vermieten in München
Hohe Mieten bedeuten hohe Einnahmen — und bei hohem Grenzsteuersatz entsprechend hohe Steuerbelastung. Strategien:
- Abschreibung optimieren: Kaufpreis korrekt auf Boden/Gebäude aufteilen (Gebäude ist abschreibungsfähig)
- Erhaltungsaufwendungen zeitlich steuern: In Hocheinkommensjahren vorgezogen investieren
- Steuerberater mit Immobilien-Schwerpunkt ist in München besonders empfehlenswert
Mietersuche in München: Schnell aber selektiv
In München bewirbst du auf ein Inserat oft 200-500 Anfragen — aber du willst den richtigen Mieter, nicht den ersten. Deine Selektionskriterien:
- Einkommensnachweis: Mindestens 3x KaltmieteGrundmiete ohne Betriebskosten – wird für Mietpreisbremse und Mieterhöhung zugrunde gelegt.Weiterlesen → netto (bei 1.500 Euro Kaltmiete: 4.500 Euro netto)
- SCHUFA: Makellos oder nur kleine Einträge
- Arbeitgeberbescheinigung: Unbefristetes Arbeitsverhältnis bevorzugt
- Referenz des Vorvermieters einholen
Checkliste: Vermieten in München
- Aktuellen Münchner Mietspiegel konsultiert?
- Mietpreisbremse berücksichtigt (max. 10% über VergleichsmieteOrtsübliche Durchschnittsmiete – Basis für Mieterhöhungen und Mietpreisbremse.Weiterlesen →)?
- Zweckentfremdungsverbot geprüft (kein Airbnb ohne Genehmigung)?
- Milieuschutzgebiet geprüft?
- Energieausweis vorhanden?
- Bonität der Bewerber sorgfältig geprüft (hohe Mieten = hohes Risiko bei Ausfall)?
