Wohnung vermieten in München: Markt, Preise und wichtige Tipps

Wohnung vermieten in München: Markt, Preise und Tipps

München ist und bleibt der teuerste Mietmarkt Deutschlands. Mit durchschnittlichen Kaltmieten von 18-22 Euro pro Quadratmeter bei Neuvermietungen ist die bayerische Landeshauptstadt eine besondere Herausforderung — sowohl für Mieter als auch für Vermieter, die sich im engen Rechtsrahmen bewegen müssen.

Münchner Mietmarkt: Die Zahlen 2026

Zum Vergleich: Berlin liegt bei 12-18 Euro, Hamburg bei 13-20 Euro. München ist für Vermieter renditetechnisch allerdings oft schwächer als die Zahlen vermuten lassen — wegen der extrem hohen Kaufpreise (Faktor 30-40 ist keine Seltenheit).

MietpreisbremseGesetz das Mieterhöhungen bei Neuvermietung auf max. 10% über ortsüblicher VergleichsmieteOrtsübliche Durchschnittsmiete – Basis für Mieterhöhungen und Mietpreisbremse.Weiterlesen → begrenzt.Weiterlesen → in München

München hat eine der striktesten Mietpreisbremsen Deutschlands. Die bayerische Mieterschutzverordnung gilt für das gesamte Stadtgebiet. Das bedeutet:

• Neuvermietungsmiete maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete
• MietspiegelOffizielle Übersicht der ortsüblichen Mieten – Grundlage für Mieterhöhungen und Mietpreisbremse.Weiterlesen → München 2025: Maßgebliche Referenz (qualifizierter Mietspiegel)
• Ausnahme: Neubauten nach 2014, umfassend sanierte Wohnungen

Der Münchner Mietspiegel wird alle zwei Jahre aktualisiert und ist für Vermieter Pflichtlektüre. Er differenziert nach Wohnalter, Lage, Ausstattung und Wohnungsgröße.

Besonderheiten beim Vermieten in München

Zweckentfremdungsverbot

München hat eines der strengsten Zweckentfremdungsverbote Deutschlands. Wohnraum darf nicht:

• Dauerhaft als Ferienwohnung genutzt werden (Superhost-Status bringt mehr Buchungen.">AirbnbWeltweit größte Plattform für Kurzzeitvermietung – Superhost-Status bringt mehr Buchungen.Weiterlesen →-Vermietung über 8 Wochen/Jahr ohne Erlaubnis verboten)
• Gewerblich umgewidmet werden
• LeerstandPeriode ohne Mieter – kostet Einnahmen, birgt Risiken, sollte schnell behoben werden.Weiterlesen → über 3 Monate (Genehmigungspflicht)

Bußgelder bis 500.000 Euro. Die Stadt München kontrolliert aktiv — Meldungen von Nachbarn werden verfolgt.

Soziale Erhaltungssatzung (Milieuschutz)

In Milieuschutzgebieten (z.B. Schwabing, Maxvorstadt, Haidhausen) gelten besondere Einschränkungen:

• Luxusmodernisierungen können untersagt werden
• Umwandlung in Eigentumswohnungen erfordert Genehmigung
• Erhöhter Mieterschutz bei Sanierungsmaßnahmen

WEGWohnungseigentümergemeinschaft – Gemeinschaft aller Eigentümer in einem MehrfamilienhausGebäude mit mehreren Wohneinheiten – bessere Renditen als ETWEigentumswohnung – häufigste Form der Kapitalanlage-Immobilie für Privatanleger.Weiterlesen →, mehr Verwaltungsaufwand.Weiterlesen →.Weiterlesen →-Besonderheiten

In Münchens Altbaubeständen gibt es viele WEGs mit hohen Jahresfehlbeträgen für Sanierungen. Als Vermieter einer ETW in einer Münchner WEG: Sonderumlagen für Fassadenrenovierungen oder Aufzugsnachrüstungen (50.000-200.000 Euro) sind keine Seltenheit.

Steuern beim Vermieten in München

Hohe Mieten bedeuten hohe Einnahmen — und bei hohem Grenzsteuersatz entsprechend hohe Steuerbelastung. Strategien:

• AfA auf Gebäudewert – 2% p.a. bei normalen Wohngebäuden über 50 Jahre.">AbschreibungSteuerliche AfA auf Gebäudewert – 2% p.a. bei normalen Wohngebäuden über 50 Jahre.Weiterlesen → optimieren: Kaufpreis korrekt auf Boden/Gebäude aufteilen (Gebäude ist abschreibungsfähig)
• Erhaltungsaufwendungen zeitlich steuern: In Hocheinkommensjahren vorgezogen investieren
• Steuerberater mit Immobilien-Schwerpunkt ist in München besonders empfehlenswert

MietersucheProzess des Findens eines geeigneten Mieters – Inserat, Besichtigung, Bonität, Entscheidung.Weiterlesen → in München: Schnell aber selektiv

In München bewirbst du auf ein Inserat oft 200-500 Anfragen — aber du willst den richtigen Mieter, nicht den ersten. Deine Selektionskriterien:

• Einkommensnachweis: Mindestens 3x Kaltmiete netto (bei 1.500 Euro Kaltmiete: 4.500 Euro netto)
• SCHUFADeutsche Wirtschaftsauskunftei – SCHUFA-Selbstauskunft zeigt Bonität und Negativmerkmale des Mieters.Weiterlesen →: Makellos oder nur kleine Einträge
• Arbeitgeberbescheinigung: Unbefristetes Arbeitsverhältnis bevorzugt
• Referenz des Vorvermieters einholen

Checkliste: Vermieten in München

• Aktuellen Münchner Mietspiegel konsultiert?
• Mietpreisbremse berücksichtigt (max. 10% über Vergleichsmiete)?
• Zweckentfremdungsverbot geprüft (kein Airbnb ohne Genehmigung)?
• Milieuschutzgebiet geprüft?
• EnergieausweisPflichtdokument bei Vermietung – zeigt Energieeffizienz des Gebäudes, muss bei Besichtigung vorliegen.Weiterlesen → vorhanden?
• Bonität der Bewerber sorgfältig geprüft (hohe Mieten = hohes Risiko bei Ausfall)?

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