Welche Nebenkosten darf der Vermieter umlegen? Die vollständige Liste
Die Betriebskostenverordnung (BetrKVBetriebskostenverordnung – gesetzliche Liste der umlagefähigen Nebenkosten.Weiterlesen →) regelt abschließend welche Kosten auf Mieter umgelegt werden dürfen. Was nicht in der Liste steht, trägt der Vermieter selbst. Dieser Überblick hilft dir, deine BetriebskostenLaufende Kosten des Gebäudes die auf Mieter umgelegt werden dürfen – geregelt in der BetrKV.Weiterlesen → – Frist: 12 Monate nach Abrechnungszeitraum.">NebenkostenabrechnungJährliche Abrechnung der umlagefähigen Betriebskosten – Frist: 12 Monate nach Abrechnungszeitraum.Weiterlesen → korrekt zu erstellen.
Die 17 umlagefähigen Betriebskostenarten (§ 2 BetrKV)
1. Grundsteuer
Die vom Finanzamt festgesetzte GrundsteuerKommunale Steuer auf Grundbesitz – umlagefähig auf Mieter als Betriebskosten.Weiterlesen → B ist vollständig umlagefähig.
2. Wasserversorgung
Kosten für Kaltwasser: Wasserlieferung, Grundgebühr, Messung, Eichung der Wasserzähler. Nicht umlagefähig: Wartung defekter Anlagen, Reparaturen.
3. Abwasser/Entwässerung
Kosten für Abwasserbeseitigung, Entwässerungsgebühren der Gemeinde, Kanalgebühren.
4. Heizung
Kosten für Heizenergie (Gas, Öl, Fernwärme), Betrieb der Anlage, Wartung. Pflicht: Mindestens 50% verbrauchsabhängig abrechnen (HeizkV).
5. Warmwasserbereitung
Kosten für Warmwassererzeugung (Energie, Betrieb), separate Erfassung von Heizung. Wenn zentrale Anlage: Mindestens 50% verbrauchsabhängig.
6. Verbundene Heizung und Warmwasserbereitung
Bei kombinierter Anlage: Gesamtkosten aufteilen nach Heizung/Warmwasser.
7. Aufzug
Betriebskosten (Strom), Wartung, TÜV-Prüfung. Nicht umlagefähig: Reparaturen und Ersatz defekter Teile.
8. Straßenreinigung und Müllbeseitigung
Gemeindliche Straßenreinigungsgebühren, Müllabfuhr, Containerdienste. Nicht umlagefähig: Sonderentsorgung von Sondermüll der Vermieter verursacht.
9. Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
Treppenhaus- und Gemeinschaftsflächen-Reinigung, Kammerjäger wenn Befall nicht durch Mieter verursacht.
10. Gartenpflege
Pflege gemeinschaftlicher Gartenflächen, Rasenmähen, Hecken schneiden, Baumschnitt. Nur Gemeinschaftsgärten, nicht der private Mietermietergarten.
11. Beleuchtung
Stromkosten für Gemeinschaftsbereiche: Treppenhaus, Keller, Außenbeleuchtung, Hauseingang.
12. Schornsteinreinigung
Kosten für Schornsteinfeger: Reinigung, Kehren, Überprüfung. Messungen und Emissionsmessungen.
13. Sach- und Haftpflichtversicherungen
Umlagefähig: Gebäudeversicherung (Feuer, Sturm, Wasser), Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, Elementarschadenversicherung.
Nicht umlagefähig: Rechtsschutzversicherung des Vermieters, MietausfallversicherungVersicherung gegen Mietausfall – springt ein wenn Mieter nicht zahlt oder Wohnung unbewohnbar.Weiterlesen →.
14. Hausmeister
Lohnkosten für HausmeisterKümmert sich um laufende Aufgaben im Mietshaus – Kosten umlegbar als Betriebskosten.Weiterlesen → soweit die Tätigkeit Betriebskosten darstellt (nicht Reparaturen). Oft müssen Lohnkosten aufgeteilt werden.
15. Gemeinschaftsantennen und Breitbandkabelanschluss
Betriebskosten für Gemeinschaftsantenne oder Kabelanschluss. Wichtig: Seit 2024 keine Umlagefähigkeit mehr für Kabelfernsehen auf neue Mieter (Änderung des TKG).
16. Betrieb der Einrichtungen für die Wäschepflege
Strom und Wasser für gemeinschaftliche Waschmaschinen und Trockner im Waschkeller.
17. Sonstige Betriebskosten
Flexibler Sammeltopf für nicht explizit genannte Kosten die regelmäßig anfallen, z.B.:
- Dachrinnenreinigung
- Poolpflege (wenn vorhanden)
- Feuerlöscher-Wartung
- Sicherheitsanlage (Betriebskosten, nicht Anschaffung)
NICHT umlagefähige Kosten
Diese Kosten trägt immer der Vermieter — auch wenn sie regelmäßig anfallen:
| Kostenart | Warum nicht umlagefähig |
|---|---|
| Verwaltungskosten (Steuerberater, Buchhaltung) | Keine Betriebskosten gem. BetrKV |
| Instandhaltung und Reparaturen | Pflicht des Vermieters |
| Finanzierungskosten (Kreditzinsen) | Persönliche Vermögensverwaltung |
| Abschreibung (AfAAbsetzung für Abnutzung: 2% des Gebäudewerts jährlich steuerlich absetzbar – großer Steuervorteil.Weiterlesen →) | Keine laufenden Betriebskosten |
| Leerstandskosten | Trägt der Vermieter |
| Rechtsschutzversicherung | Keine Sachversicherung |
| Instandhaltungsrücklage | Rücklage, nicht laufende Kosten |
Checkliste: Betriebskostenabrechnung
- Jede Position der Abrechnung im Katalog der BetrKV geprüft?
- Nur tatsächlich gezahlte Kosten abgerechnet?
- Nicht umlagefähige Kosten (Reparaturen, Verwaltung) herausgerechnet?
- Sonstige Betriebskosten explizit im MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen → vereinbart?
- Belege für alle Positionen vorhanden?
