Dieser Artikel stellt keine steuerliche Beratung dar. Für deine individuelle Steuersituation wende dich an einen Steuerberater oder das zuständige Finanzamt.
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist der wichtigste Steuervorteil für Vermieter. Du kannst jedes Jahr einen festen Prozentsatz des Gebäudewerts steuerlich absetzen – ohne dass du tatsächlich Geld ausgibst. Eine Art fiktive Ausgabe, die dein zu versteuerndes Einkommen reduziert.
Wie hoch ist die AfAAbsetzung für Abnutzung: 2% des Gebäudewerts jährlich steuerlich absetzbar – großer Steuervorteil.Weiterlesen →?
Der AfA-Satz hängt vom Baujahr des Gebäudes ab:
- Gebäude ab 1925: 2 % pro Jahr (Nutzungsdauer 50 Jahre)
- Gebäude vor 1925: 2,5 % pro Jahr (Nutzungsdauer 40 Jahre)
- Neubauten (Baugenehmigung nach 31.12.2022): 3 % pro Jahr (neue degressive AfA möglich)
- Denkmalschutz: erhöhte AfA bis 9 % in den ersten 8 Jahren
Was wird abgeschrieben? Nur das Gebäude!
Der Grundstücksanteil wird nicht abgeschrieben – Grund und Boden unterliegen keiner Abnutzung. Du musst den Kaufpreis aufteilen:
- Kaufpreis total: 400.000 €
- Davon Grundstücksanteil (nach Bodenrichtwert): 80.000 €
- Gebäudeanteil: 320.000 €
- AfA: 2 % × 320.000 € = 6.400 € pro Jahr
Die Grundstücks-/Gebäude-Aufteilung kann mit der kostenlosen Online-Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums berechnet werden.
Was zählt zur Bemessungsgrundlage?
Nicht nur der Kaufpreis, sondern alle Anschaffungs- und Herstellungskosten:
- Kaufpreis
- Grunderwerbsteuer
- Notarkosten
- Maklergebühren
- Kosten für Renovierungen vor Vermietung (wenn sofort nach Kauf)
AfA für Modernisierungen
Modernisierungskosten können unterschiedlich behandelt werden:
- Erhaltungsaufwand (bis 15 % des Gebäudewerts in 3 Jahren): sofort absetzbar als Werbungskosten
- Anschaffungsnahe Herstellungskosten (über 15 % in ersten 3 Jahren nach Kauf): nur über AfA absetzbar
- Herstellungskosten (bauliche Verbesserung): über AfA absetzbar (Gebäude-AfA oder gesondert)
Die 15 %-Grenze ist eine häufige Falle für Vermieter. Prüfe das immer mit einem Steuerberater.
Checkliste AfA
- Baujahr des Gebäudes feststellen
- Grundstücks- und Gebäudeanteil aufteilen
- Alle Anschaffungsnebenkosten einbeziehen
- AfA jährlich in Anlage VSteuerformular für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung – jährlich auszufüllen.Weiterlesen → eintragen
- Bei Modernisierungen: Einordnung klären (Erhaltung vs. Herstellung)
Mehr: Steuern als Vermieter – Anlage V | Werbungskosten vollständig absetzen
AfA richtig berechnen: Gebäudewert vs. Grundstück trennen
Der häufigste Fehler von Vermietern ist, die gesamte Kaufsumme als abschreibungsfähigen Gebäudewert anzusetzen. Das Finanzamt akzeptiert das nicht. Gemäß § 7 Abs. 4 EStG musst du den Kaufpreis in zwei Teile aufteilen:
- Gebäudewert: Hier greift die AfA (2 % oder 2,5 %)
- Grundstückswert: Nicht abschreibbar – bleibt dauerhaft in deinem Vermögen
Ein praktisches Beispiel: Du kaufst eine Immobilie für 400.000 Euro. Ein unabhängiger Sachverständiger bewertet das Grundstück mit 120.000 Euro. Damit bleibt für den Gebäudewert ein AfA-relevanter Betrag von 280.000 Euro. Bei einem Haus von 1950 rechnest du jährlich: 280.000 Euro × 2 % = 5.600 Euro AbschreibungSteuerliche AfA auf Gebäudewert – 2% p.a. bei normalen Wohngebäuden über 50 Jahre.Weiterlesen →.
Ohne diese Aufteilung durch ein Gutachten riskierst du Nachzahlungen in der Steuerprüfung. Das Finanzamt erkennt automatisch einen pauschalen Ansatz nicht an. Die Kosten für ein Gutachten (300–800 Euro) sparen sich durch die korrekten Abschreibungen in wenigen Jahren selbst ein.
Herstellungskosten und Modernisierungen: Wann ist AfA möglich?
Nicht jede Reparatur darfst du als AfA abschreiben. Hier unterscheidet das Finanzamt streng zwischen:
- Instandhaltung/Reparatur: Sofort als Betriebsausgabe absetzbar (z. B. neue Dachziegel nach Sturm)
- Herstellung/Verbesserung: Erhöht den Gebäudewert, wird über AfA verteilt (z. B. neue Dacheindeckung mit verbesserter Dämmung)
Baustoff-Beispiele aus der Praxis: Eine kaputte Heizung reparieren = Reparatur. Eine neue Gas-Brennwertanlage einbauen = Herstellung (und damit AfA-relevant über ca. 14 Jahre bei einer Nutzungsdauer). Der Unterschied in deiner Steuererklärung kann mehrere tausend Euro pro Jahr ausmachen.
Modernisierungsmaßnahmen nach § 7 Abs. 4 EStG werden zum Gebäudewert addiert und erhöhen deine zukünftige AfA. Ein Dachfenster einbauen kostet 3.000 Euro? Diese 3.000 Euro werden zu den abschreibungsfähigen Kosten hinzugerechnet und dann über 50 Jahre verteilt (bei modernen Gebäuden). Das bedeutet zusätzlich 60 Euro Abschreibung pro Jahr – über 50 Jahre!
AfA-Planung bei Verkauf: Restwert und Spekulationsfrist10 Jahre Haltefrist – nach 10 Jahren ist der Verkaufsgewinn aus Mietimmobilien steuerfrei.Weiterlesen → beachten
Die AfA endet nicht einfach, wenn du die Immobilie verkaufst. Hier entstehen häufig Überraschungen bei der Besteuerung.
Angenommen, du hast 20 Jahre lang 5.600 Euro pro Jahr abgeschrieben – das ergibt insgesamt 112.000 Euro Steuerersparnis. Beim Verkauf wird dieser Buchwert (reduzierter Wert durch AfA) gegen den Verkaufspreis gerechnet. Die Differenz ist unter Umständen eine Gewinnrealisation, die besteuert wird.
Wichtig: Nach § 23 Abs. 1 EStG unterliegt der Gewinn aus Immobilienverkauf einer 10-Jahres-Frist (Spekulationsfrist). Verkaufst du vor 10 Jahren, ist der Gewinn vollständig einkommensteuerpflichtig – inklusive der Gewinne durch AfA-Abschreibungen. Hältst du länger, entf