Du willst eine Wohnung als EigennutzungSelbst in der Wohnung wohnen – steuerlich anders als Vermietung, andere Verkaufsregeln.Weiterlesen →.">KapitalanlageImmobilie zur Geldanlage mit Fokus auf Mietrendite und Wertsteigerung statt Eigennutzung.Weiterlesen → kaufen – aber sie ist noch vermietet. Kaufst du trotzdem, oder wartest du auf eine leere Wohnung? Diese Entscheidung hat weitreichende Folgen für deinen Cashflow, deine Flexibilität und deinen Kaufpreis.
Vermietet kaufen: Vorteile
- Sofortiger Cashflow: Ab dem ersten Tag fließen Mieteinnahmen
- Günstigerer Kaufpreis: Vermietet kaufen ist oft 10–20 % günstiger als leer
- Kalkulierbare Rendite: Bestehende Miete und Mieter sind bekannt
- Kein LeerstandPeriode ohne Mieter – kostet Einnahmen, birgt Risiken, sollte schnell behoben werden.Weiterlesen →-Risiko: Du musst keinen Mieter suchen
Vermietet kaufen: Nachteile
- Keine Eigennutzung möglich (außer nach EigenbedarfskündigungKündigung wenn Vermieter oder Familienangehörige selbst einziehen wollen – strenge Formvorschriften.Weiterlesen → mit langer Frist)
- Bestandsmiete ist oft niedrig: Langjährige Mieter zahlen Marktmiete von vor 10 Jahren
- Du übernimmst alle Risiken des Mietverhältnisses (laufende Streitigkeiten, schlechte Zahlungsmoral)
- Renovierung nicht möglich solange Mieter drin ist
Leer kaufen: Vorteile
- Sofortige Eigennutzung möglich
- Neue Marktmiete festsetzen
- Renovierung vor Vermietung möglich
- Freie Mieterwahl
Leer kaufen: Nachteile
- Höherer Kaufpreis
- Kein sofortiger Cashflow (erst nach MietersucheProzess des Findens eines geeigneten Mieters – Inserat, Besichtigung, Bonität, Entscheidung.Weiterlesen → und Einzug)
- Leerstandskosten: Du zahlst Hypothek, Nebenkosten ohne Mieteinnahmen
Wann ist welche Variante besser?
Vermietet kaufen ist ideal, wenn: Du reine Kapitalanlage willst, kein Eigennutzungsinteresse hast, sofortigen Cashflow brauchst und der Bestandsmieter zuverlässig ist.
Leer kaufen ist ideal, wenn: Du selbst einziehen willst (jetzt oder später), die Wohnung modernisieren willst oder eine neue Marktmiete erzielen möchtest.
Checkliste vor dem Kauf
- Mietvertrag und Miethöhe prüfen (wie alt, wie weit unter Marktniveau?)
- Zahlungshistorie des Mieters erfragen
- Laufende Streitigkeiten oder offene Forderungen prüfen
- Zustand der Wohnung besichtigen
- Renditenberechnung mit realer Bestandsmiete
- Eigenbedarfspläne mit Sperrfrist abgleichen
Mehr: Rendite einer Mietimmobilie berechnen | Wohnung erfolgreich vermieten
Mietpreisbremse und MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen →: Die versteckte Falle beim Kauf einer vermieteten Wohnung
Viele Vermieter übersehen einen kritischen Punkt: Wenn du eine bereits vermietete Wohnung kaufst, erbst du nicht nur den Mieter, sondern auch seinen Mietvertrag mit allen rechtlichen Konsequenzen. Das ist kein einfacher Eigentümerwechsel – es ist eine Fortsetzung des bestehenden Mietverhältnisses gemäß § 566 BGB.
Das bedeutet konkret: Befindest du dich in einem Bundesland mit Mietpreisbremse (Bayern, Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Hessen, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen), kannst du die Miete nicht einfach erhöhen. Die Obergrenze liegt bei maximal 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete. Viele Käufer kalkulieren mit einer schnellen MieterhöhungErhöhung der Miete auf ortsübliches Niveau – max. 20% in 3 Jahren, schriftlich mit Begründung.Weiterlesen → nach Kauf – und erleben dann eine böse Überraschung.
Praktisches Beispiel: Du kaufst eine Wohnung in München mit einer Miete von 900 Euro. Der ProvisionMaklerprovision bei Vermietung – seit 2015 zahlt derjenige der den Makler beauftragt.Weiterlesen → max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.">MaklerImmobilienmakler vermittelt Mieter oder Käufer – Provision max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.Weiterlesen → verspricht dir, diese auf 1.200 Euro anzuheben. Tatsächlich liegt die ortsübliche VergleichsmieteOrtsübliche Durchschnittsmiete – Basis für Mieterhöhungen und Mietpreisbremse.Weiterlesen → bei 1.050 Euro. Maximal darfst du auf 1.155 Euro erhöhen – nicht auf 1.200 Euro. Deine Renditerechnung ist damit hinfällig.
Deshalb solltest du vor dem Kauf unbedingt:
- Den aktuellen Mietvertrag prüfen: Wie lange läuft er noch? Welche Kündigungsfristen gelten?
- Die ortsübliche Vergleichsmiete recherchieren: Nutze Datenbanken wie MietenSpiegel oder frag den lokalen Mieterverein
- Realistische Rendite berechnen: Basierend auf der tatsächlich erlaubten maximalen Miete, nicht auf Wunschzahlen
Leerstände und Renovierungskosten: Warum die vermeintlich günstige Wohnung teuer wird
Die 10–20 % Kostenersparnis beim Kauf einer vermieteten Wohnung verschwindet schnell, wenn der Mieter kündigt oder die Wohnung in schlechtem Zustand ist. Und hier lauert ein großes Risiko: Du kannst nicht ohne Grund kündigen.
Nach § 573 BGB brauchst du als neuer Eigentümer drei Monate Kündigungsfrist – und einen der vier gesetzlichen Kündigungsgründe: Eigenbedarf, Abriss, grundlegende ModernisierungBauliche Verbesserungen – 8% der Kosten p.a. auf Mieter umlegbar, mit 3-Monats-Ankündigung.Weiterlesen → oder Störung des Mietverhältnisses. Fantasie-Gründe zählen nicht.
Das bedeutet: Wenn die Wohnung renovierungsbedürftig ist, warte ich als Käufer mindestens 3–12 Monate, bis der Mieter freiwillig auszieht oder ein Kündigungsgrund vorliegt. In dieser Zeit sammeln sich:
- Leerstandszeiten nach Kündigung (durchschnittlich 4–6 Wochen)
- Renovierungskosten, die oft 15–25 % des Kaufpreises ausmachen
- Maklergebühren für neue Mietersuche (9,5 % der Jahresmiete in vielen Bundesländern)
- Entgangene Mieteinnahmen während der Leerzeit
Beispielrechnung: Eine 80-qm-Wohnung für 250.000 Euro mit 900 Euro Miete wirkt rentabel (4,3 % Bruttomietrendite). Nach Renovierung (40.000 Euro), Leerstand (3 Monate = 2.700 Euro Mietausfall) und neuer Maklergebühr (1.700 Euro) reduziert sich die Rentabilität erheblich – und du hast echte Geldflüsse statt Cashflow.
