Dieser Artikel stellt keine steuerliche Beratung dar. Für deine individuelle Steuersituation wende dich an einen Steuerberater oder das zuständige Finanzamt.
Bevor du eine Wohnung kaufst, musst du die Rendite berechnen. Viele Käufer schauen nur auf die Bruttorendite – und übersehen dabei laufende Kosten, LeerstandPeriode ohne Mieter – kostet Einnahmen, birgt Risiken, sollte schnell behoben werden.Weiterlesen → und Finanzierungskosten. Hier lernst du, wie die Profis rechnen.
Bruttorendite: Der erste Öberblick
Die Bruttorendite ist schnell berechnet:
Bruttorendite = (Jahreskaltmiete / Kaufpreis) × 100
Beispiel: 12.000 € Jahreskaltmiete / 300.000 € Kaufpreis = 4 % Bruttorendite.
Problem: Die Bruttorendite berücksichtigt keine Kosten. Sie ist nur ein erster Orientierungswert.
Nettomietrendite: Was wirklich zählt
Nettomietrendite = ((Jahreskaltmiete - nicht umlagefähige Kosten) / (Kaufpreis + KaufnebenkostenNotarPflicht beim Immobilienkauf – beurkundet den Kaufvertrag, kostet ca. 1,5% des Kaufpreises.Weiterlesen →, Grunderwerbsteuer, MaklerImmobilienmakler vermittelt Mieter oder Käufer – ProvisionMaklerprovision bei Vermietung – seit 2015 zahlt derjenige der den Makler beauftragt.Weiterlesen → max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.Weiterlesen → – zusammen 8-12% des Kaufpreises zusätzlich.Weiterlesen →)) × 100
Nicht umlagefähige Kosten:
- InstandhaltungsrücklageRücklage für zukünftige Reparaturen – empfohlen: 1-2 €/m²/Monat zurücklegen.Weiterlesen → (ca. 1–2 € pro m² pro Monat)
- Verwaltungskosten
- Leerstandsrisiko (ca. 1 Monatsmiete pro Jahr einplanen)
- Versicherungen (soweit nicht auf Mieter umlegbar)
Kaufnebenkosten: GrunderwerbsteuerSteuer beim Immobilienkauf: 3,5-6,5% je nach Bundesland – wichtiger Kostenfaktor.Weiterlesen → (3,5–6,5 % je nach Bundesland), Notarkosten (ca. 2 %), Maklergebühr (bis zu 3,57 %).
Eigenkapitalrendite: Die Hebelwirkung des Kredits
Wenn du mit Kredit kaufst, ist die Eigenkapitalrendite interessanter als die reine Immobilienrendite:
Eigenkapitalrendite = (Cashflow nach Finanzierungskosten / eingesetztes EigenkapitalEigene Mittel beim Immobilienkauf – mindestens 20% empfohlen, besser 30%.Weiterlesen →) × 100
Beispiel: Du setzt 80.000 € Eigenkapital ein, nimmst 220.000 € Kredit. Monatlicher Cashflow nach Zinsen und Tilgung: 200 €. Jahres-Cashflow: 2.400 €. Eigenkapitalrendite: 3 %.
Wann ist eine Immobilie ein gutes Investment?
Als Faustformel gilt:
- Nettomietrendite über 4 %: Interessant in teuren Märkten
- Nettomietrendite über 5 %: Solide Rendite
- Nettomietrendite über 6 %: Sehr attraktiv (selten in Großstädten)
In München, Frankfurt, Hamburg liegt die Nettomietrendite oft bei 2–3 %. Dafür sind Wertsteigerungen historisch höher. In kleineren Städten gibt es höhere Renditen bei geringerer Wertsteigerung.
Checkliste Renditeberechnung
- Jahres-KaltmieteGrundmiete ohne Betriebskosten – wird für Mietpreisbremse und Mieterhöhung zugrunde gelegt.Weiterlesen → ermitteln (realistisch, nicht Wunschmiete)
- Alle Kaufnebenkosten einbeziehen
- Instandhaltungsrücklage einplanen (1–2 €/m²/Monat)
- Leerstand einkalkulieren
- Finanzierungskosten berechnen
- Steuerliche Effekte berücksichtigen
Mehr: Leer oder vermietet kaufen? | AfAAbsetzung für Abnutzung: 2% des Gebäudewerts jährlich steuerlich absetzbar – großer Steuervorteil.Weiterlesen → und Steuervorteile nutzen
Nettorendite: So rechnest du Nebenkosten richtig ein
Die Nettorendite ist der entscheidende KPI für Vermieter – hier werden endlich die echten BetriebskostenLaufende Kosten des Gebäudes die auf Mieter umgelegt werden dürfen – geregelt in der BetrKVBetriebskostenverordnung – gesetzliche Liste der umlagefähigen Nebenkosten.Weiterlesen →.Weiterlesen → abgezogen. Das Problem: Viele Anfänger vergessen systematisch bestimmte Positionen.
Diese Posten musst du monatlich kalkulieren:
- Instandhaltungsrücklage: § 162 BGB sieht vor, dass Vermieter 1-2% der Kaufsumme pro Jahr zurücklegen sollten. Bei einer 300.000€-Immobilie sind das 3.000-6.000€ jährlich für Dachsanierung, neue Fenster oder Rohrreinigung.
- Verwaltungskosten: Ohne HausverwaltungExterne Verwaltung von Mietobjekten – kostet 5-8% der Bruttomiete, ab 3+ Einheiten sinnvoll.Weiterlesen → zahlst du selbst Zeit. Mit Verwaltung rechne 8-12% der Mieteinnahmen ein.
- Makler und Notargebühren: Oft vergessen: Diese einmaligen Kosten (ca. 10-12% der Kaufsumme) sollten über die Haltedauer von 15-20 Jahren auf die jährliche Rendite umgelegt werden.
- Versicherungen: Gebäudehaftpflicht, MietausfallversicherungVersicherung gegen Mietausfall – springt ein wenn Mieter nicht zahlt oder Wohnung unbewohnbar.Weiterlesen → und evtl. Rechtsschutz – durchschnittlich 400-600€ jährlich.
- GrundsteuerKommunale Steuer auf Grundbesitz – umlagefähig auf Mieter als Betriebskosten.Weiterlesen → und Straßenreinigung: Regional unterschiedlich, aber oft unterschätzt: 200-400€ pro Jahr.
Praktisches Beispiel: Deine Jahreskaltmiete beträgt 12.000€. Nach Abzug von Verwaltung (1.200€), Instandhaltung (5.000€), Versicherung (500€) und Grundsteuer (300€) bleiben 5.000€ Nettoertrag. Bei 300.000€ Kaufpreis = 1,67% Nettorendite. Das ist deutlich realistischer als die stolzen 4% Bruttorendite.
Leerstandsquote und Mietausfallrisiko in der Renditeberechnung
Ein häufiger Fehler: Vermieter kalkulieren mit 100% Auslastung. In der Realität gibt es Übergangsphasen zwischen Mietern, und in manchen Regionen sind 5-10% Leerstandsquoten normal.
Rechne konservativ mit 5-7% Mietausfallrisiko. Das bedeutet: Statt 12.000€ Jahresmiete nur mit 10.800-11.400€ rechnen. In Großstädten wie München oder Berlin kann das Risiko bei älteren Objekten auch höher liegen.
Zusätzlich solltest du bedenken: Renovierungskosten zwischen Mietern (Maklergebühren, Maklerhonorar für Neuvermietung ca. 2 Monatsmieten, Maklerinnen und Makler) können schnell 3.000-5.000€ kosten. Alle 5-7 Jahre solltest du mit Renovierung rechnen – auch das gehört in deine Renditerechnung.
Eigenkapitalrendite vs. Gesamtrendite: Der Hebeleffekt
Profis unterscheiden zwischen Gesamtrendite (Ertrag geteilt durch Kaufpreis) und Eigenkapitalrendite (Ertrag geteilt durch eingezahltes Eigenkapital). Der Unterschied ist enorm.
Beispiel: Du kaufst für 300.000€ mit 100.000€ Eigenkapital und 200.000€ Kredit. Die Gesamtrendite liegt bei 2%. Die Eigenkapitalrendite ist aber 6%, weil du den Gewinn auf dein kleineres Eigenkapital aufteilst – das ist der Hebeleffekt (Leverage).
Finanzierungskosten: Ein 200.000€-Darlehen zu 4% Zins kostet dich 8.000€ jährlich. Diese ziehst du von deinen 5.000€ Nettobetriebsertrag ab – und hast plötzlich -3.000€! Genau hier sehen Profis.
Weiterführende Artikel
- StaffelmieteMietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen → mit fest vereinbarten Mietsteigerungen – kein Mietspiegel-Gutachten nötig.Weiterlesen →: Vorteile, Nachteile und rechtliche Regeln für Vermieter
- Mietschulden: Was Vermieter tun können – Schritt für Schritt
- Wohnung leer oder vermietet kaufen: Was ist besser für Vermieter?
