Dieser Artikel stellt keine steuerliche Beratung dar. Für deine individuelle Steuersituation wende dich an einen Steuerberater oder das zuständige Finanzamt.
Die GrunderwerbsteuerSteuer beim Immobilienkauf: 3,5-6,5% je nach Bundesland – wichtiger Kostenfaktor.Weiterlesen → ist eine der größten Kostenpositionen beim Immobilienerwerb. Je nach Bundesland zahlst du 3,5 bis 6,5 % des Kaufpreises – bei einer 400.000-€-Wohnung bis zu 26.000 € allein für die Steuer. Es gibt legale Strategien, um diese Last zu reduzieren.
Grunderwerbsteuersätze nach Bundesland (2026)
| Bundesland | GrESt-Satz |
|---|---|
| Bayern, Sachsen | 3,5 % |
| Hamburg | 4,5 % |
| Baden-Württemberg, Hessen, Niedersachsen | 5,0 % |
| Berlin, Bremen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt | 6,0 % |
| Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen | 6,5 % |
Strategie 1: Kaufpreis und bewegliche Güter trennen
Beim Kauf einer Wohnung kann der Kaufpreis für mitverkaufte Einrichtungsgegenstände (MietrechtGesetzliche Regelungen für Mietverhältnisse in Deutschland – §§ 535-580a BGB.Weiterlesen → – bei Beschädigung haften Mieter, bei Alter Abzug für Verschleiß möglich.">EinbaukücheKüche im Mietrecht – bei Beschädigung haften Mieter, bei Alter Abzug für Verschleiß möglich.Weiterlesen →, Außenjalousien, Einbauschränke) separat ausgewiesen werden. Grunderwerbsteuer fällt nur auf den Immobilienanteil an.
Wichtig: Die Bewertung muss realistisch sein. Das Finanzamt prüft Auffälligkeiten. Maximal 10–15 % des Kaufpreises für bewegliche Güter sind üblich.
Strategie 2: Kauf innerhalb der Familie
Immobilien zwischen Ehegatten, Lebenspartnern oder in gerader Linie (Eltern → Kinder, Kinder → Eltern) sind von der Grunderwerbsteuer befreit. Das gilt auch für Schenkungen und Erbschaften.
Strategie 3: Share Deal bei größeren Investitionen
Beim Kauf von Gesellschaftsanteilen (statt direktem Immobilienkauf) fällt unter bestimmten Bedingungen keine Grunderwerbsteuer an. Das sogenannte Share-Deal-Modell:
- Käufer erwirbt weniger als 90 % der Anteile (ab 2021 neue Regelungen beachten)
- Haltefrist von 10 Jahren einhalten
- Strukturierung durch Steuerberater/Anwalt zwingend erforderlich
Strategie 4: Bauland und Gebäude getrennt erwerben
Wenn du zuerst ein Grundstück kaufst und danach einen unabhängigen Bauvertrag mit einem Bauunternehmen schließt, fällt Grunderwerbsteuer nur auf das Grundstück an – nicht auf das Gebäude. Voraussetzung: Keine wirtschaftliche Einheit zwischen Grundstücksverkäufer und Bauunternehmen.
Was ist steuerlich absetzbar?
Auch wenn du Grunderwerbsteuer zahlst: Bei vermieteten Immobilien ist sie als Anschaffungsnebenkosten steuerlich absetzbar (über AfAAbsetzung für Abnutzung: 2% des Gebäudewerts jährlich steuerlich absetzbar – großer Steuervorteil.Weiterlesen → verteilt auf 50 Jahre). Das mindert deine Steuerlast langfristig.
Zu weiteren Steuerthemen für Vermieter empfehle ich Steuer-Tipps für Vermieter 2026 und den Artikel zur Immobilien-GmbH.
Grunderwerbsteuer bei Erbpacht und Erbbaurecht: Die unterschätzte Sparquelle
Viele Vermieter übersehen eine legale Gestaltungsmöglichkeit: Der Erwerb von Erbbaurechten unterliegt in vielen Bundesländern einer niedrigeren Grunderwerbsteuer als der Kauf des Grundstücks selbst. Bei einem Erbbaurecht zahlst du Grunderwerbsteuer nur auf den Wert des Rechts – nicht auf den oft deutlich höheren Grundstückswert. Praktisches Beispiel: Beim Kauf eines Mehrfamilienhauses auf Erbbaurecht zahlt ein Vermieter in Berlin unter Umständen Steuer nur auf 40–50 % des Gesamtkaufpreises, während der Grundstückskauf die volle Bemessungsgrundlage hätte.
Das Finanzamt prüft hier besonders genau. Entscheidend ist, dass das Erbbaurecht im GrundbuchAmtliches Register aller Grundstücke und deren Eigentümer – vor dem Kauf unbedingt einsehen.Weiterlesen → korrekt eintragen ist und die Bewertung nachvollziehbar bleibt. Lasse diese Gestaltung von einem auf Immobiliensteuerrecht spezialisierten Berater prüfen – die Gebühren sind oft eine Investition, die sich durch die Ersparnis amortisiert.
Grunderwerbsteuer und Umstrukturierungen: Wann die GmbH-Lösung funktioniert
Eine häufig diskutierte Strategie ist der Erwerb durch eine Gesellschaft (GmbH oder KG) statt durch Privatpersonen. Wichtig: Seit 2016 schließt § 1 Abs. 2a GrEStG diese Gestaltungslücke. Die sogenannte Fondsbesteuerung gilt nun auch für Anteile an Gesellschaften, wenn diese Grundstücke halten. Viele Vermieter setzen noch immer auf diesen Weg – tatsächlich ist er nur noch in sehr speziellen Situationen sinnvoll.
Eine echte Ausnahme: Wenn du eine bestehende GmbH mit bereits laufenden Geschäftstätigkeiten für dein Vermietungsportfolio nutzt und über mehrere Jahre hinweg einzelne Immobilien einbringst, kann die schrittweise Aufbau-Struktur günstiger sein. Hier ist jedoch eine individuelle Einzelfallprüfung notwendig.
- Fondsbesteuerung gilt seit 2016 für Anteilserwerbe an Immobiliengesellschaften
- Privatankauf bleibt in den meisten Fällen steuerlich vorteilhafter
- Umstrukturierungen erfordern Fachberatung, um teure Fehler zu vermeiden
Vermögensübergänge innerhalb der Familie: Grunderwerbsteuer und Schenkungsteuer richtig kombinieren
Für Vermieter mit Familienkontext ist die richtige Timing-Strategie zwischen Grunderwerbsteuer und Schenkungsteuer entscheidend. Eine Schenkung an ein Familienmitglied unterliegt der Schenkungsteuer, nicht der Grunderwerbsteuer – die Steuersätze unterscheiden sich erheblich. Zwischen Ehepartnern und Kindern gibt es großzügige Freibeträge (400.000 € für Ehegatten, 400.000 € pro Kind).
Das Szenario: Du kaufst eine Immobilie für 500.000 €, zahlst die Grunderwerbsteuer – und schenkt die Immobilie danach an dein Kind. Das ergibt keinen Sinn. Sinnvoller ist oft: Das Kind kauft mit deiner finanziellen Unterstützung direkt. Die Schenkung des Kaufpreises unterliegt Schenkungsteuer mit besseren Freibeträgen als die spätere Immobilienübertragung.
Wichtig: Diese Strategien sind nicht illegal, aber hochrelevant für die Dokumentation. Das Finanzamt prüft hier auf künstliche Gestaltungen. Lasse solche Strukturen von einem Steuerberater mit Spezialisierung auf Familienimmobilien dokumentieren – das kostet 500–1.500 €, spart aber häufig 5.000–15.000 € Steuern.
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