Dieser Artikel stellt keine steuerliche Beratung dar. Für deine individuelle Steuersituation wende dich an einen Steuerberater oder das zuständige Finanzamt.
Viele Vermieter verschenken jedes Jahr Hunderte bis Tausende Euro an Steuererstattungen – weil sie nicht wissen, was alles absetzbar ist. Hier ist die vollständige Liste für 2026.
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
Mieteinnahmen werden als "Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung" (§ 21 EStG) versteuert. Du zahlst Einkommensteuer auf den Überschuss (Einnahmen minus Ausgaben). Ziel: Den Überschuss legal minimieren.
Diese Kosten sind absetzbar
- Zinsen: Alle Darlehenszinsen für die Immobilie (nicht Tilgung!)
- AfA: 2 % p.a. auf den Gebäudewert (nicht Grundstück)
- Instandhaltung: Reparaturen und Wartung (sofort absetzbar bis 800 € netto)
- Verwaltungskosten: HausverwaltungExterne Verwaltung von Mietobjekten – kostet 5-8% der Bruttomiete, ab 3+ Einheiten sinnvoll.Weiterlesen →, Steuerberater (anteilig)
- Versicherungen: Gebäudeversicherung, Grundbesitzerhaftpflicht
- Grundsteuer
- Fahrtkosten: 0,30 €/km für Fahrten zur Immobilie
- Werbungskosten: Inserate, Fotos, Maklergebühren (Neuvermietung)
- Fortbildung: Seminare, Bücher zu Vermietungsthemen
- Bürokosten: Anteilig wenn du ein Arbeitszimmer für die Verwaltung nutzt
- Leerstandskosten: Auch während LeerstandPeriode ohne Mieter – kostet Einnahmen, birgt Risiken, sollte schnell behoben werden.Weiterlesen → sind Kosten absetzbar
AfA optimal nutzen
AfA (Absetzung für Abnutzung) ist dein größter Steuerbonus:
- Normale Gebäude: 2 % p.a. über 50 Jahre
- Gebäude bis Baujahr 1925: 2,5 % p.a.
- Denkmalschutz: 9 % (Jahre 1-8) + 7 % (Jahre 9-12)
- Neubau KfWKreditanstalt für Wiederaufbau – bietet günstige Kredite und Zuschüsse für energetische Sanierung.Weiterlesen →-gefördert: 5 % degressive AfAAbsetzung für Abnutzung: 2% des Gebäudewerts jährlich steuerlich absetzbar – großer Steuervorteil.Weiterlesen → möglich (prüfen!)
Tipp: Lass den Gebäudeanteil vom Gutachter einschätzen. Bei wertvollen Lagen ist der Grundstücksanteil hoch – weniger AfA. Bei günstigen Lagen: höherer Gebäudeanteil → mehr AfA.
Nettovermietung vs. steuerlicher Verlust
Wenn Zinsen + AfA + Kosten > Mieteinnahmen: Du hast einen "steuerlichen Verlust" der mit anderem Einkommen verrechnet werden kann. Das reduziert deine Gesamtsteuerlast. Viele Immobilien-Investments sind genau so konzipiert.
Häufige Fehler
- Tilgung als Ausgabe ansetzen (nicht absetzbar!)
- Privatanteile nicht trennen (z.B. gemischt genutzte Wohnung)
- Grundstücksanteil vergessen (kein AfA darauf)
- Nachträgliche Herstellungskosten falsch buchen
Mehr: Anlage V richtig ausfüllen | Modernisierung und Steuer
Typische Abzugsfehler, die dich 2026 Steuern kosten
Die meisten Vermieter kennen die großen Posten wie Zinsen und Instandhaltung. Aber es gibt zahlreiche kleinere Positionen, die regelmäßig übersehen werden – und sich über Jahre zu beträchtlichen Summen addieren.
- Maklergebühren bei Neuvermietung: Viele denken, das sei eine Anschaffungskosten. Falsch: Gehört vollständig in den Betriebsausgaben des Jahres der Vermietung (§ 9 Abs. 1a EStG). Bei 2.000 Euro ProvisionMaklerprovision bei Vermietung – seit 2015 zahlt derjenige der den Makler beauftragt.Weiterlesen → max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.">MaklerImmobilienmakler vermittelt Mieter oder Käufer – Provision max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.Weiterlesen → für eine Neuvermietung sparst du hier bis zu 840 Euro Steuern (bei 42% Grenzsteuersatz).
- Kontoführungsgebühren: Die Gebühren für dein separates Vermietungskonto sind absetzbar – viele Vermieter vergessen das komplett.
- Hausmeisterkostenbeteiligung: In Mehrfamilienhäusern oft unterschätzt. Deine anteilige Quote ist eine echte Betriebsausgabe.
- Versicherungsprämien richtig trennen: Wichtig: Nur die Gebäudehaftpflicht und MietausfallversicherungVersicherung gegen Mietausfall – springt ein wenn Mieter nicht zahlt oder Wohnung unbewohnbar.Weiterlesen → gehören dahin. Private Haftpflicht nicht – das ist eine private Ausgabe.
Instandhaltung vs. Herstellung: Der kritische Unterschied bei Modernisierungen
Hier entscheidet sich, ob eine Ausgabe sofort absetzbar ist oder verteilt über viele Jahre. Das Finanzamt prüft diesen Bereich besonders intensiv.
Sofort absetzbar (Instandhaltung nach § 82a EStG): Kleinere Reparaturen, Streichen, Rohrreinigung, Austausch einzelner Fenster. Daumenregel: Arbeiten, die den ursprünglichen Zustand wiederherstellen.
Zu verteilen (Herstellung/Modernisierung): Neue Heizanlage, kompletter Fensteraustausch, Wärmedämmung der Fassade. Diese Kosten musst du über die AbschreibungSteuerliche AfA auf Gebäudewert – 2% p.a. bei normalen Wohngebäuden über 50 Jahre.Weiterlesen → (Gebäude: üblicherweise 2% pro Jahr, also 50 Jahre) verteilen.
Praktischer Fehler: Ein Vermieter ersetzt marode Fenster in drei Zimmern für 6.000 Euro. Das Finanzamt wertet das als ModernisierungBauliche Verbesserungen – 8% der Kosten p.a. auf Mieter umlegbar, mit 3-Monats-Ankündigung.Weiterlesen → (Erhöhung der Gebäudequalität). Ergebnis: Der Vermieter hätte nur 120 Euro pro Jahr absetzen können statt die kompletten 6.000 Euro. Ein teurer Fehler über Jahrzehnte.
Tipp: Rechnungen immer mit detaillierter Beschreibung archivieren. Bei grenzwertigen Fällen (liegt oft bei 5.000–10.000 Euro) macht es Sinn, einen Steuerberater zu konsultieren. Die Kosten für die Beratung sparen sich schnell selbst.
Die häufigsten Nachzahlungen nach Steuererklärungen vermeiden
Das Finanzamt fordert besonders oft Nachzahlungen bei Vermietern ein, die diese Fehler machen:
- Fehlende Vorauszahlungsrechnungen: Dein Handwerker schreibt dir „1.000 Euro Arbeitsleistung" ohne Detailangaben – nicht ausreichend für den Betriebsausgabenabzug. Verlange immer Rechnungen mit vollständiger Beschreibung der Leistung.
- Einnahme/Ausgabe-Vermischung: Miete erhältst du am 5. des Monats, Nebenkosten zahlst du am 20. – wer hier Monate durcheinander bringt, riskiert Betriebsprüfungen.
- Eigenleistungen falsch bewertet: Du machst selbst kleinere Reparaturen. Diese darfst du NICHT als Ausgabe abziehen (keine Fremdleistung). Wenn du
Weiterführende Artikel
