Energetische Sanierung ist kein Nice-to-have mehr – für viele Gebäude wird sie zur Pflicht. Gleichzeitig bieten Förderungen und steuerliche Vorteile echte Chancen. Hier ist alles was du als Vermieter wissen musst.
Welche Sanierungen sind Pflicht?
Das Gebäudeenergiegesetz (GEGGebäudeenergiegesetz – regelt Energieeffizienzanforderungen für Gebäude in Deutschland.Weiterlesen →) schreibt verschiedenes vor:
- Heizungen: Ab 2024 müssen neue Heizungen mindestens 65 % erneuerbare Energie nutzen
- Dämmung: Bei Eigentümerwechsel muss das Dachgeschoss gedämmt sein
- Warmwasser: Heizungsrohre in unbeheizten Räumen müssen gedämmt sein
Welche Sanierungen lohnen sich?
- Fenster und Türen: Amortisation typisch 15-25 Jahre
- Dachdämmung: Gut gefördet, schnelle Amortisation
- Wärmepumpe: Hohe Förderung (bis 70 % BEG), aber hohe Investition
- PV-Anlage: Strom erzeugen und an Mieter verkaufen (Mieterstrom)
- Fassadendämmung: Teuer, langer Horizont
Förderungen 2026 im Überblick
- KfW 261: Energieeffizient Sanieren – günstige Kredite ab 1 %
- BEG (BAFA): Zuschüsse bis 70 % für Heizungen (WärmepumpeModernes Heizsystem – ab 2024 Pflicht bei Neuinstallation zu 65% erneuerbar, gefördert bis 70%.Weiterlesen → etc.)
- § 35c EStG: Steuerbonus 20 % der Kosten (nur für selbstgenutzte Wohnungen)
- Länderförderungen: Zusätzliche Zuschüsse in Bayern, NRW, BW
Was kannst du auf Mieter umlegen?
Nach ModernisierungBauliche Verbesserungen – 8% der Kosten p.a. auf Mieter umlegbar, mit 3-Monats-Ankündigung.Weiterlesen → (§ 559 BGB): 8 % der aufgewendeten Kosten p.a. auf die Jahresmiete umlegbar – aber maximal 3 €/m² in 6 Jahren.
- Wichtig: Ankündigung 3 Monate vor Beginn
- Abzug: Instandhaltungsanteil (was sowieso fällig gewesen wäre)
- Erhöhung trotz VergleichsmieteOrtsübliche Durchschnittsmiete – Basis für Mieterhöhungen und Mietpreisbremse.Weiterlesen → begrenzt.">MietpreisbremseGesetz das Mieterhöhungen bei Neuvermietung auf max. 10% über ortsüblicher Vergleichsmiete begrenzt.Weiterlesen → möglich (Ausnahme)
Checkliste energetische Sanierung
- ☑ GEG-Pflichten für dein Gebäude geprüft
- ☑ EnergieausweisPflichtdokument bei Vermietung – zeigt Energieeffizienz des Gebäudes, muss bei Besichtigung vorliegen.Weiterlesen → aktuell (Pflicht bei Vermietung)
- ☑ Förderprogramme recherchiert (KfWKreditanstalt für Wiederaufbau – bietet günstige Kredite und Zuschüsse für energetische Sanierung.Weiterlesen →, BAFA, Land)
- ☑ Sanierungsfahrplan erstellt (iSFP)
- ☑ Mieter korrekt und fristgerecht informiert
Mehr: Modernisierung auf Mieter umlegen | Sanierungskosten steuerlich absetzen
Sanierungskosten umlegen: Was Vermieter auf die Miete abwaelzen duerfen
Die gute Nachricht für Vermieter: Energetische Sanierungen sind teilweise umlagefaehig. Nach § 559 BGB können bis zu 8 Prozent der Sanierungskosten pro Jahr auf die Miete aufgeschlagen werden – allerdings nur bei Modernisierungen, die den Wert der Immobilie erhoehen oder Energie sparen.
Wichtig: Reparaturen und Instandhaltungen sind nicht umlagefaehig. Ein defekter Heizkessel muss aus eigener Tasche bezahlt werden. Eine neue Gasheizung durch eine Waermepumpe zu ersetzen – das ist eine Modernisierung und kann umgelegt werden.
Ein konkretes Beispiel: Sie investieren 30.000 Euro in Daemmung und neue Heizung. Die moegliche Mietsteigerung betraegt 30.000 Euro × 8 Prozent ÷ 12 Monate = circa 200 Euro pro Monat. Allerdings greift hier die Kappungsgrenze von 3 Euro pro Quadratmeter (in angespannten Maerkten teilweise 2 Euro). In einer 80-Quadratmeter-Wohnung waeren also maximal 240 Euro möglich.
Vor der Sanierung muss eine schriftliche Ankuendigung erfolgen. Mieter haben dann 2 Monate Bedenkzeit und können bei erhoehter Kostenbelastung unter Umstaenden kuendigen (§ 555e BGB).
KfW-Foerderungen richtig nutzen: Von Zuschuss bis Kredit
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) foerdert energetische Sanierungen mit unterschiedlichen Programmen. Vermieter haben Anspruch auf zinsgünstige Darlehen oder direkte Zuschüsse – das Geld gibt es aber nur vor Sanierungsbeginn.
Das KfW-Programm 261 (Wohngebaeude – Kredit) bietet Darlehen ab 2,61 Prozent Zinsen (Stand 2024) für die Sanierung zum Effizienzhaus-Standard. Je besser der Standard (55, 70, 85, 100), desto hoeher die Foerderung. Für ein Effizienzhaus 55 erhalten Sie bis zu 120.000 Euro pro Wohnung.
Das KfW-Programm 262 richtet sich speziell an Einzelmassnahmen wie Fensteraustausch oder Heizungserneuerung. Hier sind Zuschüsse bis zu 50 Prozent der Kosten möglich – maximal aber 15.000 Euro pro Massnahme.
Ein häufiger Fehler: Vermieter beauftragen Handwerker, bevor die KfW-Foerderung bewilligt ist. Das Geld wird dann nicht ausgezahlt. Immer erst den Förderantrag stellen, dann erst unterschreiben und bauen.
Mietflucht vermeiden: Wie Sie Mieter bei Sanierung halten
Energetische Sanierungen sind ein Kündigungsgrund für Mieter – wenn die MieterhöhungErhöhung der Miete auf ortsübliches Niveau – max. 20% in 3 Jahren, schriftlich mit Begründung.Weiterlesen → zu hoch ist. Nach § 555e BGB können Mieter kuendigen, wenn sich die Miete um mehr als 3 Euro pro Quadratmeter in drei Jahren erhoht.
Praktischer Tipp: Verhandeln Sie mit Ihren Mietern. Eine transparente Kommunikation über geplante Sanierungen, zeitliche Planung und die zukuenftige Kostenersparnis (niedrigere Nebenkosten) schafft Akzeptanz. Manche Mieter bleiben sogar, wenn die neuen Fenster und die Waermepumpe ihre Energierechnungen um 200-300 Euro senken.
Auch die Staffelung der Mietsteigerung hilft: Statt 200 Euro auf einmal nach 3 Jahren, könnten 50 Euro im ersten
