Der EnergieausweisPflichtdokument bei Vermietung – zeigt Energieeffizienz des Gebäudes, muss bei Besichtigung vorliegen.Weiterlesen → ist Pflicht – wer ihn bei der Neuvermietung nicht vorlegt, riskiert ein Bußgeld von bis zu 15.000 €. Gleichzeitig ist er ein wichtiges Marketinginstrument: Eine gute Energieklasse überzeugt Mieter und rechtfertigt höhere Mieten. Hier ist alles, was Vermieter wissen müssen.
Rechtliche Grundlage: Energieausweis-Pflicht
Das Gebäudeenergiegesetz (GEGGebäudeenergiegesetz – regelt Energieeffizienzanforderungen für Gebäude in Deutschland.Weiterlesen →) verpflichtet Vermieter dazu:
- Energieausweis muss potenziellen Mietern unaufgefordert bei der Besichtigung vorgelegt werden
- Im Inserat müssen Energiekennwerte und Energieklasse angegeben sein
- Nach Vertragsabschluss muss der Mieter eine Kopie erhalten
- Gültigkeitsdauer: 10 Jahre (danach neuen Ausweis beantragen)
Bedarfsausweis vs. VerbrauchsausweisEnergieausweis basierend auf tatsächlichem Verbrauch der letzten 3 Jahre – günstiger als Bedarfsausweis.Weiterlesen →: Was ist der Unterschied?
Verbrauchsausweis
- Basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der letzten 3 Jahre
- Günstiger: 50–100 €
- Nachteil: Verbrauch hängt vom Nutzerverhalten ab (kalter Winter = hoher Verbrauch)
- Nicht zulässig für Gebäude mit weniger als 5 Wohneinheiten die vor 1977 gebaut wurden
Bedarfsausweis
- Basiert auf der baulichen und technischen Beschaffenheit des Gebäudes
- Teurer: 200–500 €
- Unabhängig vom Nutzerverhalten – objektiver
- Pflicht für ältere Gebäude mit weniger als 5 Einheiten und Baujahr vor 1977
Wer darf Energieausweise ausstellen?
Nur qualifizierte Fachleute laut § 88 GEG:
- Architekten und Bauingenieure
- Energieberater (zertifiziert durch BAFA oder Energieeffizienz-Experten-Liste)
- Schornsteinfeger (für Verbrauchsausweise)
- Zugelassene Online-Dienste (z. B. co2online.de, effizienz-ausweis.de)
Kosten des Energieausweises
- Verbrauchsausweis online: 50–80 € (co2online.de, energie-ausweis24.de)
- Verbrauchsausweis vom Fachmann vor Ort: 80–150 €
- Bedarfsausweis: 200–500 € je nach Objekt und Anbieter
- Denkmalgeschützte Gebäude oder Neubauten: 300–800 €
Energieklassen: Was bedeuten sie für die Vermietbarkeit?
- Klasse A+ / A: Neubaustandard, sehr hohe Energieeffizienz – Werbevorteil
- Klasse B / C: Gut sanierter Bestand – sehr gut vermietbar
- Klasse D / E: Durchschnittlicher AltbauGebäude vor 1950 – charmant, aber oft Renovierungsbedarf und niedrigere Energieeffizienz.Weiterlesen → – akzeptabel
- Klasse F / G / H: Schlechte Energieeffizienz – erhöhte Nebenkosten für Mieter, wird zunehmend zum Vermietungsnachteil
Checkliste: Energieausweis für Vermieter
- Prüfen ob vorhandener Ausweis noch gültig ist (10 Jahre ab Ausstellungsdatum)
- Typ bestimmen: Verbrauchs- oder Bedarfsausweis erforderlich?
- Aussteller beauftragen (online oder Fachmann)
- Energiekennwert in Inserat eintragen
- Ausweis bei Besichtigung vorlegen und Kopie übergeben
Mehr zu gesetzlichen Pflichten für Vermieter unter Vermieter-Pflichten Überblick.
Bedarfsausweis vs. Verbrauchsausweis: Welcher Energieausweis für Vermieter sinnvoll ist
Vermieter haben die Wahl zwischen zwei Ausweistypen – doch nicht immer die freie Hand. Der Verbrauchsausweis basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der letzten drei Jahre und kostet zwischen 50 und 150 Euro. Er ist schneller zu besorgen und günstiger, da keine Vor-Ort-Begehung erforderlich ist. Allerdings wirkt er weniger aussagekräftig, wenn die Vormieter sparsam geheizt haben – die Energieklasse kann dadurch künstlich besser ausfallen.
Der Bedarfsausweis hingegen bewertet die energetische Qualität des Gebäudes selbst, unabhängig vom tatsächlichen Verbrauch. Ein Energieberater besichtigt die Immobilie vor Ort, prüft Dämmung, Heizanlage und Fenster. Die Kosten liegen bei 300 bis 800 Euro, dafür ist das Ergebnis objektiver und aussagekräftiger für Mieter – und oft langfristig das bessere Marketing-Argument.
Seit 2024 gibt es eine wichtige Einschränkung: Für Wohngebäude mit mehr als vier Wohneinheiten ist der Bedarfsausweis Pflicht. Bei kleineren Objekten können Vermieter wählen, sollten aber bedenken: Ein Bedarfsausweis mit guter Energieklasse rechtfertigt höhere Mieten deutlich überzeugender als ein billiger Verbrauchsausweis.
Gültigkeitsdauer und rechtzeitige Erneuerung: Häufige Fehler vermeiden
Ein kritischer Punkt, den viele Vermieter übersehen: Der Energieausweis ist zehn Jahre gültig. Nach Ablauf dieser Frist ist er ungültig – und wer ihn bei der Neuvermietung nicht vorlegt, verstößt gegen § 80 Abs. 1 GEG und riskiert Bußgelder.
Ein häufiger Fehler ist die Annahme, dass die Gültigkeitsdauer mit dem Mietbeginn startet. Das ist falsch: Entscheidend ist das Ausstellungsdatum auf dem Ausweis selbst. Wer beispielsweise einen Ausweis von 2015 noch bis 2025 nutzen darf, sollte diesen spätestens bei einer Neuvermietung 2024 erneuern lassen.
Ein weiterer praktischer Tipp: Bereits bei der Besichtigung sollte der Ausweis potenziellen Mietern unaufgefordert zur Einsicht ausgehändigt oder in digitaler Form zugänglich gemacht werden. Dies ist keine Optionalität, sondern Rechtspflicht. Auch bei Online-Inseraten muss die Energieklasse oder der Primärenergiebedarf angegeben werden – fehlende oder falsche Angaben können zu Geldstrafen bis 1.000 Euro führen (§ 9 EnEV).
Digitale Energieausweise und digitale Archivierung: Stand 2024
Seit der GEG-Novelle 2024 sind digitale Energieausweise vollständig rechtsgültig. Das erspart Vermieter und Mietern Papier und ermöglicht einfachere Verwaltung. Der Ausweis kann per PDF versendet, im Maklerportal hinterlegt oder der Mieterin digital übermittelt werden.
Für die Archivierung gilt: Vermieter sollten den Ausweis für die gesamte Mietdauer plus mindestens zwei Jahre nach Mietende aufbewahren. Dies kann digital erfolgen – eine Speicherung in der Verwaltungssoftware oder im Cloud-System ist ausreichend. Besonders praktisch: Digitale Ausweise lassen sich beim nächsten Mieterwechsel problemlos weitergeben, falls die Gültigkeitsdauer noch nicht abgelaufen ist.
Ein Sicherheitshinweis: Achten Sie darauf, dass der Energieausweis von einem zert
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