Ab einer bestimmten Anzahl Mieteinheiten oder bei komplexen Objekten wird ein HausmeisterKümmert sich um laufende Aufgaben im Mietshaus – Kosten umlegbar als Betriebskosten.Weiterlesen → zur sinnvollen Investition. Er kümmert sich um die laufenden Aufgaben, entlastet dich als Vermieter und schützt die Bausubstanz durch regelmäßige Kontrollen.
Ab wann lohnt sich ein Hausmeister?
Faustregel: Ab ca. 8–10 Wohneinheiten in einem Gebäude ist ein Hausmeister wirtschaftlich sinnvoll. Bei einzelnen kleineren Objekten reicht meist ein Reinigungsdienst und ein Handwerker auf Abruf.
Was kann ein Hausmeister übernehmen?
- Treppenhausreinigung und Pflege der Gemeinschaftsflächen
- Grünflächenpflege (Rasenmähen, Hecke schneiden, Kehren)
- Winterdienst (Streuen, Schneeräumen)
- Kleinreparaturen (Birne wechseln, Türschließer einstellen)
- Mülltonnen rausstellen und wieder einräumen
- Kontrollgänge und Mängelmeldungen
- Handwerker einweisen und Schlüsselvergabe
- Hausordnung durchsetzen und als Ansprechpartner für Mieter
Was darf ein Hausmeister NICHT?
- Elektrische Installationen (nur Elektriker)
- Gasarbeiten (nur konzessionierter Installateur)
- Wasserinstallation (nur Sanitärfachbetrieb)
- Brandschutztechnische Arbeiten
Kosten: Was kostet ein Hausmeister?
- Minijob-Basis (bis 538 €/Monat): Günstigste Variante für kleine Objekte
- Teilzeit-Hausmeister: 1.500–2.500 €/Monat brutto
- Vollzeit-Hausmeister: 2.500–3.500 €/Monat brutto + Sozialabgaben
- Hausmeisterservice (extern): 150–400 €/Monat pauschal für kleinere Objekte
Was ist auf Mieter umlegbar? Hausmeisterkosten sind umlagefähige BetrKVBetriebskostenverordnung – gesetzliche Liste der umlagefähigen Nebenkosten.Weiterlesen →.">BetriebskostenLaufende Kosten des Gebäudes die auf Mieter umgelegt werden dürfen – geregelt in der BetrKV.Weiterlesen → (§ 2 Nr. 14 BetrKV) – jedoch nur der Anteil für Hausmeister-Tätigkeiten, nicht für Verwaltungs- oder Instandhaltungsarbeiten.
Hausmeister einstellen vs. Dienstleister beauftragen
- Eigener Hausmeister: Mehr Kontrolle, vertrauensbasierte Beziehung, aber Arbeitgeberaufwand
- Externer Hausmeisterdienst: Weniger Aufwand, flexibler kündbar, Kosten kalkulierbar
- Empfehlung: Bis 20 Einheiten = externer Dienst; ab 20 Einheiten = eigener Hausmeister wirtschaftlicher
Checkliste: Hausmeister beauftragen
- Aufgabenprofil schriftlich definieren
- Vergütungsmodell festlegen (Minijob, Teilzeit, Vollzeit, pauschal)
- Vertrag mit klaren Aufgaben und Erreichbarkeitsregeln
- Betriebskostenumlage im MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen → verankern
- Haftung für Schäden durch den Hausmeister regeln (Betriebshaftpflicht)
Mehr zur NebenkostenabrechnungJährliche Abrechnung der umlagefähigen Betriebskosten – Frist: 12 Monate nach Abrechnungszeitraum.Weiterlesen → unter Nebenkostenabrechnung für Vermieter.
Hausmeister anstellen oder Facility-Management beauftragen?
Die Entscheidung zwischen einem fest angestellten Hausmeister und einem externen Facility-Management-Dienstleister ist für viele Vermieter eine zentrale Frage. Ein angestellter Hausmeister kostet monatlich etwa 1.800–2.500 Euro brutto (je nach Region und Qualifikation) plus Nebenkosten und Urlaub. Dafür ist er ständig vor Ort und kennt das Objekt in- und auswendig.
Externe Dienstleister berechnen meist pauschal nach Wohneinheiten: etwa 50–80 Euro pro Einheit monatlich. Der Vorteil liegt in der Flexibilität – bei Problemen wechselst du den Anbieter relativ einfach. Der Nachteil: Kontinuität und tiefe Objektkenntnis leiden oft darunter.
Praktischer Tipp: Für Objekte mit 8–15 Wohneinheiten ist oft ein angestellter Hausmeister mit 20–30 Stunden pro Woche das wirtschaftlichere Modell. Ab 25+ Einheiten lohnt sich meist eine Vollzeitstelle.
Aufgaben klar definieren: Das Hausmeister-Arbeitsvertrag richtig gestalten
Ein häufiger Fehler von Vermietern ist, den Aufgabenumfang nicht konkret festzuhalten. Das führt später zu Streitigkeiten über Verantwortlichkeiten. Nach § 535 Abs. 1 BGB musst du als Vermieter das Objekt in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten und Mängel beheben.
Im Arbeitsvertrag mit dem Hausmeister sollten daher folgende Punkte präzise aufgelistet sein:
- Reinigung: Treppenhaus, Aufzug, Außenanlagen – Häufigkeit pro Woche/Monat
- Instandhaltung: Regelmäßige Kontrollen von Dach, Leitungsschächten, Regen- und Schmutzwasser
- Kleine Reparaturen: Grenze definieren – bis 100 Euro Eigenständigkeit? Darüber Abstimmung mit dir?
- Notfallbereitschaft: Erreichbarkeit bei Wasserschäden oder Heizungsausfällen
- Dokumentation: Inspektionsberichte, Reparaturlisten, Meldewesen
Dies schützt dich rechtlich und spart später teure Streitigkeiten.
Hausmeister-Kosten richtig auf Mietnebenkosten umlegen
Viele Vermieter fragen: Kann ich die Hausmeister-Kosten auf die Mieter umlegen? Die Antwort ist differenziert.
Nach § 556 Abs. 1 BGB darfst du als Vermieter Betriebskosten auf Mieter umlegen – dazu zählt grundsätzlich auch eine „HausverwaltungExterne Verwaltung von Mietobjekten – kostet 5-8% der Bruttomiete, ab 3+ Einheiten sinnvoll.Weiterlesen → oder Hausmeisterdienste". Allerdings: Das muss in der Nebenkostenabrechnung eindeutig als separate Position aufgeführt sein und der Betrag muss angemessen und nachvollziehbar sein.
Praktische Orientierungswerte für die Umlage (Durchschnittswerte Deutschland):
- Kleines Objekt (8–12 Einheiten): 8–12 Euro pro Wohnung monatlich
- Mittleres Objekt (12–25 Einheiten): 12–18 Euro pro Wohnung monatlich
- Großes Objekt (25+ Einheiten): 15–25 Euro pro Wohnung monatlich
Wichtig: Dokumentiere die tatsächlichen Ausgaben genau. Bei der jährlichen Nebenkostenabrechnung müssen alle Positionen für Mietverträge ab 2022 aufgeschlüsselt werden (gemäß
