Für jeden Vermieter kommt der Tag, an dem Heizung, Wasserhahn oder Dach Probleme machen. Wer dann kein Handwerkernetzwerk hat, zahlt Notfallpreise oder wartet wochenlang. Mit der richtigen Strategie hast du für jede Situation den passenden Handwerker – zu fairen Konditionen.
Welche Handwerker braucht jeder Vermieter?
- Heizungsmonteur: Für Wartung, Defekte, Heizkörpertausch
- Elektriker: Für Defekte, Erweiterungen, Sicherheitsprüfungen
- Sanitär/Klempner: Für Leckagen, Rohre, Bad-Renovierungen
- Maler: Für MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen → auf Mieter übertragen werden.">SchönheitsreparaturenStreich- und Tapezierarbeiten – können per Mietvertrag auf Mieter übertragen werden.Weiterlesen → zwischen Mietern
- Trockenbauer/Allrounder: Für kleinere Reparaturen aller Art
- Schlüsseldienst: Für Notfälle (nur seriöse, mit klaren Festpreisen)
Wie du zuverlässige Handwerker findest
- Empfehlungen von anderen Vermietern: Beste Quelle – frage in lokalen Vermieter-Netzwerken oder -Vereinen
- Handwerkskammer-Suche: Alle eingetragenen Innungsbetriebe unter hwk.de
- Bewertungsportale: MyHammer, Blauarbeit, Trustpilot – auf Bewertungsqualität achten
- Direktkontakt bei Besichtigung: Handwerker, die in deinem Objekt arbeiten, kennen es bereits
Angebote richtig einholen und vergleichen
Für Aufträge ab ca. 500 € solltest du immer 2–3 Angebote einholen. Worauf du achtest:
- Leistungsumfang muss identisch sein (gleiche Materialen, gleicher Umfang)
- Stundenverrechnungssatz (Richtwert 2024: 60–100 €/Stunde je nach Gewerk)
- Fahrtkosten separat oder inkludiert?
- Materialaufschlag: Üblich sind 15–20 % auf Einkaufspreis
- Gewährleistung: 2 Jahre gesetzlich, seriöse Betriebe bieten mehr
Kosten steuerlich optimal absetzen
Als Vermieter kannst du Handwerkerkosten vollständig als Werbungskosten absetzen – das senkt deine Steuerlast erheblich:
- Erhaltungsaufwendungen (Reparaturen): Im Jahr der Zahlung voll absetzbar
- Herstellungskosten (wertsteigernd): Über Nutzungsdauer abzuschreiben
- Grenze Erhaltungs- vs. Herstellungskosten: 15 % der Anschaffungskosten innerhalb 3 Jahre (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG)
Rahmenverträge für Stammhandwerker
Wenn du mehrere Einheiten hast, lohnen sich Rahmenverträge:
- Festgelegte Stundensätze für alle Aufträge im Jahr
- Bevorzugte Verfügbarkeit bei Notfällen
- Gegenseitige Planbarkeit für beide Seiten
Mehr zu Instandhaltungsrücklagen und Kosten unter Instandhaltungskosten für Vermieter.
Notfalleinsätze kalkulieren: Was Vermieter wirklich kostet
Ein Wasserrohrbruch am Samstagabend – und plötzlich werden aus 80 Euro Stundensatz schnell 200 Euro oder mehr. Notfallkosten sind berechtigt, doch viele Vermieter zahlen blind, ohne zu verhandeln. Die Realität: Notfallzuschläge zwischen 50 und 100 Prozent sind branchenüblich, aber nicht in jedem Fall angemessen.
Wichtig zu wissen ist § 641 BGB – der Auftragnehmer (dein Handwerker) muss die Arbeiten in der vereinbarten Güte ausführen. Das bedeutet auch: Die Rechnung muss transparent sein. Fordere eine schriftliche Kostenvoranschlag an, bevor der Handwerker anfängt – auch bei Notfällen. Viele Betriebe können das telefonisch klären.
Praktischer Trick: Baue dir einen kleinen Notfall-Puffer in dein Budget ein. Mit durchschnittlich 2–3 Notfalleinsätzen pro Jahr und Immobilie (Statistik des Bundesverbands Handwerk) werden aus 500 Euro jährlich schnell 1.500 Euro. Wer diesen Betrag von Anfang an einplant, zahlt weniger Notfallzuschläge im Stress.
Handwerkerpreise verhandeln: So sparst du 15–25 Prozent
Vermieter mit mehreren Objekten haben einen großen Vorteil – Volumen schafft Spielraum. Wenn du regelmäßig Arbeiten vergibst, bekommst du bessere Konditionen. Beispiel: Statt einzelne Reparaturen zu buchen, fasst du Wartungen und kleinere Instandhaltungen zusammen und fragst 3–4 Betriebe an.
Das Gespräch führt am besten so ab:
- Konkrete Leistung definieren: „Wir haben 8 Heizungsanlagen zur jährlichen Wartung" statt „irgendwann mal eine Heizung prüfen"
- Schriftliche Angebote einholen: Mind. 3 Betriebe – unterschiedliche Preise sind normal
- Zahlungsziel aushandeln: 14 oder 30 Tage Zahlungsziel kosten dich keine ProvisionMaklerprovision bei Vermietung – seit 2015 zahlt derjenige der den Makler beauftragt.Weiterlesen →, sind aber für Handwerker interessant
- Rabatte für regelmäßige Aufträge: 10–15 Prozent Treue-Rabatt sind realistisch
Gehalt und Fahrtkosten sind nicht verhandelbar – das ist tariflich festgelegt. Aber Arbeitsvorbereitung, Lagerbestände und Gewinnmarge haben Luft. Mit professionellem Auftreten (pünktliche Zahlung, realistische Anfragen, Schriftliches statt Telefonat) signalisierst du: Du bist ein seriöser Partner, kein Chaos-Vermieter.
Digitale Verwaltung von Handwerkeraufträgen: Wartungschaos beenden
Viele Vermieter verlieren den Überblick: Wann war die letzte Heizungswartung? Wo ist die Rechnung vom Elektriker? Was kostet die nächste TÜV-Prüfung? Das führt zu Doppelaufträgen, versäumten Fristen und unnötigen Reparaturen.
Lösung: Ein einfaches System mit Aufträgen, Rechnungen und Wartungsterminen. Nicht fancy, aber wirksam – Excel reicht für 1–2 Objekte aus, bei mehr lohnt sich eine einfache Handwerker-Management-Software (20–50 Euro monatlich). Du dokumentierst:
- Name und Kontaktdaten des Handwerkers
- Spezialisierungen und bisherige Aufträge
- Vereinbarte Preise und Zahlungsbedingungen
- Wartungstermine (Heizung, Elektrische Anlagen)
- Alle Rechnungen mit
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