Die HausordnungRegeln für das Zusammenleben im Haus – nur wenn Teil des Mietvertrags rechtlich bindend.Weiterlesen → ist das Regelwerk für das Zusammenleben im Haus. Als Vermieter kannst du damit viel klarstellen – aber nicht alles ist rechtlich durchsetzbar. Hier ist der Überblick.
Was darf die Hausordnung regeln?
- Ruhezeiten (typisch: 22-6 Uhr, Mittagsruhe 13-15 Uhr)
- Müllentsorgung (Tage, Trennung, kein Sperrmüll im Treppenhaus)
- Treppenhaus und Gemeinschaftsflächen (Sauberkeit, keine Fahrräder)
- Nutzung von Waschküche und Trockenraum
- Rauchen (in Gemeinschaftsflächen kann es verboten werden)
- Schneeräumung und WinterdienstRäum- und Streupflicht – kann per Hausordnung auf Mieter übertragen werden.Weiterlesen → (Pflicht und Turnus)
- Klingel- und Briefkastenbeschilderung
Was ist unwirksam?
- Absolutes Besuchsverbot (rechtswidrig)
- Haustierverbot in Wohnung (nur in Gemeinschaftsflächen möglich)
- Verbot von normaler Kindernutzung (Laufen, Spielen)
- Verbot des Musizierens (bis 2 Stunden täglich erlaubt)
- Badezeitbeschränkungen (unwirksam)
Hausordnung als Mietvertragsbestandteil
Nur wenn die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrags ist (Anlage, unterschrieben), ist sie bindend. Eine einfach ausgehängte Hausordnung ohne Vertragsreferenz ist nicht durchsetzbar.
Verstöße gegen die Hausordnung
Bei Verstößen:
- Freundliches Gespräch suchen
- Schriftliche AbmahnungSchriftliche Verwarnung des Mieters bei Vertragsverstößen – Voraussetzung für spätere Kündigung.Weiterlesen → (mit Frist)
- Bei wiederholten schweren Verstößen: Ordentliche Kündigung möglich
Tipps für eine gute Hausordnung
- Kurz und verständlich (nicht 5 Seiten AGBs)
- Klare, messbare Regeln (nicht "angemessene Lautstärke")
- Freundlicher Ton (kein Verbotskatalog-Stil)
- Regelmäßig aktualisieren
Mehr: Lärm – was du tun kannst | Mietvertrag gestalten
Mustertexte für die Hausordnung
Ruhezeiten: "Ruhezeiten sind täglich von 13:00 bis 15:00 Uhr sowie von 22:00 bis 06:00 Uhr einzuhalten. Sonntags gilt ganztägige Ruhe."
Müll: "Abfall ist in die dafür vorgesehenen Behälter zu entsorgen. Hausmüll, Wertstoffe und Bioabfall sind getrennt zu sammeln."
Haustiere: "Die Haltung von Haustieren ist nur mit schriftlicher Genehmigung des Vermieters gestattet."
Wichtig: Die Hausordnung muss Teil des Mietvertrags sein oder dem Mieter bei Einzug ausgehändigt werden — sonst ist sie nicht bindend.
Hausordnung rechtssicher durchsetzen: Diese Paragraphen schützen dich
Eine Hausordnung ist rechtlich nur bindend, wenn sie Bestandteil des Mietvertrags ist oder nachträglich von allen Mietern akzeptiert wurde. Nach § 307 BGB darfst du als Vermieter keine unangemessenen Benachteiligungen festlegen – sonst riskierst du, dass ein Gericht einzelne Regeln für ungültig erklärt. Das passiert besonders häufig bei übertriebenen Strafgeldern oder unrealistischen Verboten.
Ein typischer Fehler: Hausordnungen, die Besuch nach 22 Uhr grundsätzlich verbieten oder das Duschen nach 21 Uhr untersagen. Solche Regeln verstoßen gegen das Recht auf Privatsphäre und werden vor Gericht kassiert. Gerichtlich haltbar sind dagegen konkrete Regelungen wie „Besuch darf die Hausruhe nicht stören" – hier geht es um das Wie, nicht das Ob.
Wichtig: Dokumentiere, dass die Hausordnung dem Mieter ausgehändigt wurde. Im Streitfall – etwa bei Lärmbeschwerde eines anderen Mieters – brauchst du diesen Nachweis. Aushändigung bei Vertragsabschluss ist ideal, nachträgliche Änderungen sollten schriftlich bestätigt werden.
Haustiere, Rauchen, Parkplätze: Wo viele Vermieter zu streng werden
Haustiere vollständig zu verbieten, ist seit der Rechtsprechung des BGH schwieriger geworden. Du darfst zwar grundsätzlich ein Haustierverbot in die Hausordnung schreiben, musst dann aber im Einzelfall Ausnahmen zulassen – besonders bei Kleintieren. Ein pauschales „Keine Haustiere" wird heute oft von Gerichten relativiert. Sinnvoller: „Hunde und Katzen sind nur mit schriftlicher Genehmigung gestattet" mit klaren Bedingungen (Haftpflichtversicherung, Größe, etc.).
Beim Rauchen unterscheiden Gerichte zwischen Gemeinschaftsflächen und privaten Wohnungen. Ein Rauchverbot im Treppenhaus ist problemlos durchsetzbar – ein Verbot in der eigenen Wohnung nicht. Manche Vermieter versuchen, das Rauchen auf dem BalkonZählt bei Wohnflächenberechnung zu 25-50% – für Mieter attraktiv, Mietaufschlag möglich.Weiterlesen → zu untersagen, wenn es zur Nachbarwohnung zieht. Das ist rechtlich fragwürdig und wird von Gerichten selten gestützt.
Parkplätze sind Vermietern oft ein Dorn im Auge. Beliebte, aber nicht haltbare Regelungen:
- Parkplatzwechsel jeden Monat erzwingen
- Besucher-Parkplätze komplett verbieten
- Kurzzeitparker mit Verwarnungsgeldern belegen (das ist nur der Ordnungsbehörde erlaubt)
Erlaubt sind dagegen konkrete Regeln wie „Parkplätze müssen täglich genutzt werden" oder „Behindertenparkplätze sind reserviert".
Hausordnung aktualisieren: Was sich in 5 Jahren geändert hat
Viele Vermieter nutzen Hausordnungen von vor 10+ Jahren – das führt zu Problemen. Neuere Anforderungen wie Mülltrennung nach Verpackungsgesetz (VerpackG) oder E-Bike-Laden gehören heute rein, waren aber früher nicht relevant. Auch die Datenschutz-Grundverordnung (DSGVODatenschutz-Grundverordnung – gilt auch für Vermieter bei der Verarbeitung von Mieterdaten.Weiterlesen →) hat Auswirkungen: Regelungen zur Videoüberwachung im Hausflur müssen seit 2018 deutlich präziser formuliert sein.
Praxistipp: Überarbeite deine Hausordnung alle 3-4 Jahre und gleiche sie mit aktuellen Urteilen ab. Viele Vermieter-Verbände (wie der Verband Privater Bauherren) bieten kostenlos aktualisierte Vorlagen an. Nutze diese statt fragwürdiger Internet-Vorlagen,
