Dieser Artikel dient als allgemeiner Ratgeber und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei konkreten Rechtsfragen empfehlen wir die Konsultation eines Fachanwalts für Mietrecht.
Die MietkautionSicherheitsleistung des Mieters, max. 3 Kaltmieten – muss getrennt und verzinst angelegt werden.Weiterlesen → schützt dich als Vermieter vor Schäden und Mietausfall. Aber es gibt klare Regeln, wie sie angelegt und abgerechnet werden muss. Fehler können teuer werden.
Wie hoch darf die Kaution sein?
Maximal 3 Nettokaltmieten (§ 551 BGB). Bei einer KaltmieteGrundmiete ohne Betriebskosten – wird für Mietpreisbremse und Mieterhöhung zugrunde gelegt.Weiterlesen → von 900 €: maximal 2.700 € Kaution. Der Mieter darf in 3 Raten zahlen (erste Rate bei Einzug).
Wie muss die Kaution angelegt werden?
Du musst die Kaution getrennt von deinem Privatvermögen anlegen – auf einem Kautionskonto oder Sparbrief, das auf den Mieter läuft. Optionen:
- Separates Sparbuch (klassisch)
- Kautionskonto (manche Banken bieten spezielle Produkte)
- Bankaval/Bürgschaft (Bank bürgt statt Barkaution)
- Kautionsversicherung (Mieter zahlt Prämie statt Kaution)
Wichtig: Zinsen aus der Kaution stehen dem Mieter zu!
Wann darfst du die Kaution einbehalten?
- Mietschulden (rückständige Miete)
- Nicht bezahlte Nebenkosten
- Schäden durch den Mieter (über normale Abnutzung)
- Ausstehende Schlüssel (Schlossaustausch)
- Nicht geleistete MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen → auf Mieter übertragen werden.">SchönheitsreparaturenStreich- und Tapezierarbeiten – können per Mietvertrag auf Mieter übertragen werden.Weiterlesen → (wenn wirksam vereinbart)
Wann muss die Kaution zurückgegeben werden?
Es gibt keine gesetzliche Frist! Aber: Du hast eine "angemessene Prüfungsfrist". Gerichte akzeptieren typischerweise:
- 3-6 Monate nach Auszug für normale Fälle
- Bis zur nächsten BetrKVBetriebskostenverordnung – gesetzliche Liste der umlagefähigen Nebenkosten.Weiterlesen →.">BetriebskostenLaufende Kosten des Gebäudes die auf Mieter umgelegt werden dürfen – geregelt in der BetrKV.Weiterlesen → – Frist: 12 Monate nach Abrechnungszeitraum.">NebenkostenabrechnungJährliche Abrechnung der umlagefähigen Betriebskosten – Frist: 12 Monate nach Abrechnungszeitraum.Weiterlesen → für NK-Ansprüche
- Bis zu 12 Monate wenn Nachforderungen noch offen sind
Wenn Kaution nicht reicht
Die Kaution deckt maximal 3 Kaltmieten. Bei größeren Schäden oder langen Mietausfällen musst du den Rest einklagen. Deshalb: Gute Mieterauswahl ist wichtiger als die Kaution.
Checkliste Kautionsabrechnung
- ☑ Alle Schäden dokumentiert (Fotos, Protokoll)
- ☑ Kostenvoranschläge für Reparaturen eingeholt
- ☑ Offene Nebenkosten berechnet
- ☑ Zinsen dem Mieter gutgeschrieben
- ☑ Abrechnung schriftlich mit Belegen gesendet
Mehr: Übergabeprotokoll erstellen | Nebenkostenabrechnung
Kautionskonto vs. Kaution beim ProvisionMaklerprovision bei Vermietung – seit 2015 zahlt derjenige der den Makler beauftragt.Weiterlesen → max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.">MaklerImmobilienmakler vermittelt Mieter oder Käufer – Provision max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.Weiterlesen → – wo die Unterschiede liegen
Die sichere Variante für dich als Vermieter ist das Kautionskonto bei einer Bank. Die Kaution läuft auf deinen Namen, der Mieter ist als Berechtigter eingetragen. Der große Vorteil: Du kannst bei berechtigten Schadensersatzansprüchen direkt vom Konto abheben – ohne vorher auf Gerichtsbeschlüsse zu warten. Wichtig ist, dass du das Konto als Treuhandkonto führst und die Kaution nicht mit deinen laufenden Einnahmen vermischst.
Alternativ kannst du die Kaution beim Makler oder einer Genossenschaftsbank hinterlegen. Das ist besonders bei Vermietung über einen Makler üblich (§ 551 Abs. 2 BGB). Der Vorteil hier: Du trägst kein Insolvenzrisiko, falls die Bank pleitegeht. Der Nachteil: Auszahlungen dauern länger, weil der Makler oder die Bank zustimmen muss. Das kann bei Schadensersatzansprüchen zu Verzögerungen führen.
- Kautionskonto: Zinsen gehen an den Mieter, schnelle Verfügbarkeit
- Makler-Hinterlegung: Höherer Verwaltungsaufwand, aber insolvenzgeschützt
- Sparbuch auf deinen Namen (nicht empfohlen): Rechtlich zulässig, aber im Insolvenzfall gefährdet
Schadensersatz aus der Kaution abrechnen – die kritischsten Fehler
Hier passieren die meisten Rechtsstreitigkeiten: Viele Vermieter rechnen Schäden ab, ohne vorher dem Mieter eine detaillierte Auflistung zu schicken. Das ist ein großer Fehler. Nach § 551 Abs. 5 BGB musst du dem Mieter innerhalb von 30 Tagen nach Auszug schriftlich mitteilen, wofür du Geld von der Kaution abhältst – mit Begründung und eventuellen Kostenvoranschlägen.
Typische Fehler in der Abrechnung:
- Vermischung von normaler Abnutzung mit Schaden: Abgelaufene Tapeten oder verblasste Farben sind normal. Du darfst dafür nichts abziehen. Nur wenn der Mieter die Wand mit Dübellöchern übersät hat, greift die Kaution.
- Reparaturkosten ohne Angebote: Du brauchst mindestens zwei Vergleichsangebote, um glaubhaft zu machen, dass deine Kosten berechtigt sind.
- Mietausfallzinsen falsch berechnen: Wenn der Mieter die letzte Miete nicht zahlt, darfst du das von der Kaution abziehen – aber nur die tatsächliche Schuld, nicht fiktive Strafzinsen.
- Fehlende Dokumentation: Fotos vom Auszustand ohne Datum sind vor Gericht wertlos. Nutze ein ÜbergabeprotokollDokumentation des Wohnungszustands bei Ein- und Auszug – Pflicht für spätere Schadensansprüche.Weiterlesen → mit Fotos bei Ein- und Auszug.
Fristen und Zinsberechnung – was Vermieter oft unterschätzen
Die 30-Tage-Frist (§ 551 Abs. 5 BGB) ist nicht verhandelbar. Überschreitest du sie, verlierst du das Recht auf Schadensersatz aus der Kaution – das Geld muss vollständig zurück. Gerichte sind hier streng, selbst wenn du gute Gründe für die Verzögerung hattest.
Zum Thema Zinsen: Die Kaution muss auf einem verzinsten Konto liegen. Die Zinsen gehören dem Mieter, nicht dir. Wenn das Kautionskonto nur 0,1 % Zinsen bringt – das ist rechtens. Du darfst die Zinsen nicht selbst einstreichen
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