Dieser Artikel dient als allgemeiner Ratgeber und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei konkreten Rechtsfragen empfehlen wir die Konsultation eines Fachanwalts für Mietrecht.
Die Pflicht zur insolvenzsicheren Anlage der MietkautionSicherheitsleistung des Mieters, max. 3 Kaltmieten – muss getrennt und verzinst angelegt werden.Weiterlesen → ist bekannt – aber welches Konto eignet sich wirklich? Hier sind deine Optionen, alle rechtlichen Pflichten und was im Streitfall gilt.
Ist die Mietkaution überhaupt Pflicht?
Viele Vermieter wissen das nicht: Eine Mietkaution ist nicht gesetzlich verpflichtend. Du als Vermieter entscheidest selbst, ob du sie verlangst. Nur wenn sie vertraglich vereinbart wurde, ist sie bindend. Wichtig: Wurde der MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen → ohne Kautionsvereinbarung geschlossen, kann nachträglich keine Kaution mehr verlangt werden — außer der Mieter stimmt zu. Das bedeutet umgekehrt: Wenn du eine Kaution willst, muss sie ausdrücklich und vor Vertragsschluss vereinbart werden.
Wie hoch darf die Kaution sein?
Nach § 551 BGB maximal drei Nettokaltmieten. Basis ist immer die KaltmieteGrundmiete ohne Betriebskosten – wird für Mietpreisbremse und Mieterhöhung zugrunde gelegt.Weiterlesen → ohne Nebenkosten. Beispiel: 680 Euro Kaltmiete = maximal 2.040 Euro Kaution. Höhere Vereinbarungen sind unwirksam — auch mit Einverständnis des Mieters.
Sonderfall Inklusivmiete: Ist eine WarmmieteKaltmiete plus Vorauszahlung für Betriebskosten – was der Mieter monatlich tatsächlich zahlt.Weiterlesen → vereinbart (Nebenkosten inklusive), gilt der volle Betrag als Berechnungsgrundlage — ebenfalls höchstens dreifach. Das kann die Kaution deutlich erhöhen.
Mieterhöhung ändert nichts: Eine spätere MieterhöhungErhöhung der Miete auf ortsübliches Niveau – max. 20% in 3 Jahren, schriftlich mit Begründung.Weiterlesen → berechtigt dich nicht automatisch, mehr Kaution zu fordern. Das ist nur mit ausdrücklicher vertraglicher Vereinbarung möglich.
Warum separates Kautionskonto?
Die Kaution muss getrennt von deinem Privatvermögen angelegt werden. Grund: Insolvenzschutz für den Mieter. Geht du pleite, muss dein Verwalter die Kaution zurückzahlen – das funktioniert nur wenn sie separat liegt. Parkst du die Kaution auf deinem Girokonto, kannst du dir doppelten Ärger einhandeln: Erstens handelst du rechtswidrig, zweitens kann der Mieter sofort die komplette Herausgabe verlangen.
Geeignete Kontoformen im Vergleich
Kautionskonto des Vermieters auf Mietername: Du als Vermieter eröffnest das Konto, aber auf den Namen des Mieters — mit einem Sperrvermerk zu deinen Gunsten. Das ist die häufigste Form. Vorteil: Du hast die Kontrolle. Nachteil: Mehr Verwaltungsaufwand bei vielen Mietern.
Mietkautionssparbuch des Mieters: Hier handelt der Mieter selbst — er eröffnet bei seiner Bank ein Sparkonto und verpfändet es an dich. Du erhältst das Sparbuch oder eine Verpfändungserklärung. Der Unterschied zum Kautionskonto des Vermieters: Verwaltungshoheit liegt eher beim Mieter, die Verpfändungserklärung liegt bei dir.
Treuhandkonto des Vermieters: Du eröffnest ein Konto, das als Treuhandkonto ausgewiesen ist. Geeignet bei mehreren Mietern — ein Konto, mehrere Unterkonten. Achtung: Einlagensicherung beachten (maximal 100.000 Euro pro Kontoinhaber).
Tagesgeldkonto auf Mietername: Wird auf den Namen des Mieters eröffnet und an dich verpfändet. Zinsen stehen dem Mieter zu. Geeignet, aber aufwendig.
Was ist nicht geeignet?
- Dein persönliches Girokonto
- Bargeld unter der Matratze
- Aktien oder volatile Anlageformen (Mieter soll sein Geld sicher zurückbekommen)
Beste Konten für Mietkaution 2026
| Kontoart | Zinsen ca. | Eignung |
|---|---|---|
| Tagesgeldkonto | 2,5–3,5 % | ideal, jederzeit zugänglich |
| Sparkonto | 1–2 % | solide, wenig Aufwand |
| Festgeld | 3–4 % | höhere Zinsen, aber gebunden |
Zinsen
Du musst die Kaution verzinst anlegen. Die Zinsen stehen dem Mieter zu – du überweist sie bei Rückgabe zusammen mit der Kaution. Bei aktuell 2–3 % Tagesgeld ist das kein vernachlässigbarer Betrag.
Konkret: Legst du eine Kaution von 2.000 Euro auf einem Tagesgeldkonto mit 3,5 % an, erwirtschaftet das über zwei Jahre rund 142 Euro Zinsen. Diese 142 Euro musst du bei Kautionsrückgabe zusätzlich überweisen — oder du dokumentierst sie präzise, um Ärger zu vermeiden. Tipp: Nutze ein Kautionskonto mit sehr niedriger Verzinsung (unter 0,5%), um den Verwaltungsaufwand zu minimieren. Manche Banken bieten mittlerweile explizit Kautionskonten mit 0% an.
Mehr: Kaution richtig managen
Kautionskonto Schritt für Schritt eröffnen
- Separates Konto auf Mietername (oder Treuhandkonto) eröffnen
- Konto muss klar als Kautionskonto bezeichnet sein
- Verzinslich anlegen: Tagesgeld oder Festgeld (2–4 % p.a.)
- Mieter erhält schriftliche Bestätigung der Anlage mit IBAN (§ 551 Abs. 3 BGB)
- Kontodaten und Benennung des Mieters ins ÜbergabeprotokollDokumentation des Wohnungszustands bei Ein- und Auszug – Pflicht für spätere Schadensansprüche.Weiterlesen → eintragen
Zeitliche Anforderungen: Frist und Dokumentationspflicht
Das Kautionskonto muss spätestens am Übergabetag oder unmittelbar danach eröffnet sein. Nicht erst zwei Wochen später anlegen — das gilt als Verstoß gegen die Insolvenzsicherung und kann dazu führen, dass der Mieter die gesamte Kaution nochmal fordern kann, selbst wenn du das Geld tatsächlich hast.
Dokumentationspflicht ist essentiell: Du musst dem Mieter schriftlich mitteilen, auf welche IBAN das Kautionskonto läuft und wie es benannt ist. Das sollte im Übergabeprotokoll festgehalten werden. Fehlt diese Mitteilung, kann der Mieter später argumentieren, die Kaution sei nicht insolvenzsicher angelegt worden.
- Eröffnung des Kontos vor oder am Übergabetag
- Schriftliche Benachrichtigung mit IBAN an den Mieter
- Kopie der Kontoeröffnung zu den Unterlagen
- Name des Mieters auf dem Konto dokumentieren
Ratenzahlung: Was viele Vermieter nicht wissen
Der Mieter hat ein gesetzliches Recht, die Kaution in drei gleichen Monatsraten zu zahlen — und du kannst das nicht vertraglich ausschließen. Die erste Rate ist mit Mietbeginn (Schlüsselübergabe) fällig, die weiteren Raten in den beiden folgenden Monaten. Steht im Mietvertrag, dass die gesamte Kaution vorab gezahlt werden muss, ist diese Klausel unwirksam.
Kritischer Punkt: Wenn du als Vermieter die Ratenzahlung verweigerst und die Schlüssel nicht übergibst, kann der Mieter fristlos kündigen — und Kündigungsfolgeschäden geltend machen. Das kann teuer werden.
Kündigung bei Kautionsrückstand
Umgekehrt gilt: Ist der Mieter mit der Kautionszahlung um mindestens zwei Kaltmieten im Rückstand, kannst du den Mietvertrag fristlos kündigen — ohne AbmahnungSchriftliche Verwarnung des Mieters bei Vertragsverstößen – Voraussetzung für spätere Kündigung.Weiterlesen →, ohne Abhilfefrist. Das ist einer der wenigen Fälle, wo eine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung zulässig ist.
Ähnlich wie beim Mietzahlungsverzug gibt es aber eine Schonfristzahlung: Zahlt der Mieter den Rückstand innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der RäumungsklageGerichtliches Verfahren um Mieter zur Herausgabe der Wohnung zu zwingen – dauert 6-18 Monate.Weiterlesen →, wird die Kündigung unwirksam.
Gemeinsames Kautionskonto für mehrere Mieter: Kostenfalle oder praktisch?
Viele Vermieter mit mehreren Immobilien fragen: Kann ich alle Kautionen auf ein gemeinsames Konto sammeln? Die Antwort ist differenziert. Rechtlich zulässig ist es, aber mit erheblichen Nachteilen verbunden.
Problem: Werden 10 Mieterkautionen auf einem gemeinsamen Konto gebündelt und die Bank geht pleite, sind nur die ersten 100.000 Euro pro Kontoinhaber über die Einlagensicherung geschützt. Deine zehn Mieter teilen sich diese 100.000 Euro. Das ist Insolvenzrisiko statt Insolvenzschutz.
Praktisches Vorgehen: Für jede Liegenschaft oder alternativ für je 3–5 Mieter ein separates Kautionskonto eröffnen. Der Aufwand ist überschaubar — die meisten deutschen Banken bieten Konten ohne Grundgebühr an.
Was darf einbehalten werden?
- Unbezahlte Mieten oder Nebenkosten
- Schäden über normale Abnutzung hinaus (mit Fotos belegen!)
- Ausstehende BetrKVBetriebskostenverordnung – gesetzliche Liste der umlagefähigen Nebenkosten.Weiterlesen →.">BetriebskostenLaufende Kosten des Gebäudes die auf Mieter umgelegt werden dürfen – geregelt in der BetrKV.Weiterlesen → – Frist: 12 Monate nach Abrechnungszeitraum.">NebenkostenabrechnungJährliche Abrechnung der umlagefähigen Betriebskosten – Frist: 12 Monate nach Abrechnungszeitraum.Weiterlesen → (Vorbehalt möglich)
Zinsen auf dem Kautionskonto: Wer bekommt sie?
Ein häufiger Streitpunkt in der Vermieter-Praxis: Die Zinserträge des Kautionskontos. Nach § 551 BGB muss die Kaution verzinslich angelegt werden — anfallende Zinsen gehören dem Mieter, nicht dir als Vermieter. Das ist nicht verhandelbar und auch nicht durch Mietvertrag auszuschließen. Bei Rückgabe der Kaution musst du Hauptbetrag plus aufgelaufene Zinsen überweisen.
Rückzahlungsfrist: Was BGH und AG Hamburg sagen
Nach Auszug des Mieters hast du eine angemessene Prüfungsfrist — in der Praxis 3–6 Monate. Die Begründung liefert § 548 BGB: Ersatzansprüche des Vermieters verjähren 6 Monate nach Übergabe der Wohnung. Der BGH hat bestätigt, dass 6 Monate als angemessene Prüffrist gilt.
Sonderfall offene Nebenkostenabrechnung: Zieht ein Mieter mitten im Jahr aus (z. B. am 31.03.), liegt die Nebenkostenabrechnung für das laufende Jahr erst am Ende des Jahres vor — also nach 8–9 Monaten. In diesem Fall darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution länger einbehalten, aber nur wenn mit einer Nachzahlung zu rechnen ist. Das AG Hamburg (Az.: 47 C 1373/95) hat entschieden: Höchstens 3–4 monatliche Nebenkostenvorauszahlungen dürfen einbehalten werden.
Wichtig: Der Mieter darf die letzten Mieten der Kündigungsfrist nicht mit der Begründung einbehalten, dass der Vermieter diese mit der Kaution verrechnen könne. Das ist rechtswidrig — die Kaution deckt nicht laufende Mietzahlungen ab, solange das Mietverhältnis noch besteht.
Tod des Mieters: Was passiert mit der Kaution?
Verstirbt der Mieter, geht die Mietkaution in den Nachlass über — die Erben erhalten sie. Als Vermieter musst du das Kautionskonto ordnungsgemäß abrechnen, berechtigte Forderungen abziehen und den Rest an die Erben auszahlen. Vor der Auszahlung die Erbenstellung rechtssicher prüfen — eine Erbscheinkopie ist empfehlenswert.
Kautionsalternativen: Bürgschaft, Bankbürgschaft und Versicherung
Statt einer Barkaution kann der Mieter — mit deinem Einverständnis — auch andere Sicherheiten stellen:
Bankbürgschaft: Eine Bank garantiert die Zahlung auf erstes Anfordern. Die Haftung ist begrenzt auf drei Kaltmieten. Vorteil für den Mieter: Keine Bindung von Liquidität. Nachteil: Der Mieter zahlt jährliche Bankgebühren — und erhält keine Zinsen.
Selbstschuldnerische Bürgschaft: Hier verzichtet der Bürge auf die Einrede der Vorausklage — du kannst ihn direkt in Anspruch nehmen, ohne erst den Mieter zu verklagen. Häufig bei Studenten: Eltern bürgen selbstschuldnerisch, damit der Vermieter die Wohnung vermietet.
Familienbürgschaft: Familienmitglieder verpflichten sich für den Schaden einzustehen. Kostenfrei für den Mieter, aber du kannst sie als Vermieter ablehnen.
Mietkautionsversicherung: Ähnlich wie Bankbürgschaft, aber über eine Versicherung. Mieter zahlt eine jährliche Prämie und schont seine Rücklagen. Du erhältst im Schadensfall die vereinbarte Summe. Du musst diese Variante nicht akzeptieren, es sei denn es ist vertraglich vereinbart.
Gewerbevermietung: Keine Obergrenzen
Für gewerbliche Mietverhältnisse gilt § 551 BGB nicht. Höhe und Form der Kaution sind frei verhandelbar — Kautionen von 6 oder 12 Monatsmieten sind bei Gewerbe keine Seltenheit. Als Vermieter solltest du diese Unterscheidung kennen: Private Wohnraumvermietung ist streng reguliert, gewerbliche Vermietung bietet dir deutlich mehr Spielraum.
Fehler beim Kautionskonto vermeiden
- Kaution auf eigenem Konto parken: Verboten. Das Geld muss vom Vermögen des Vermieters getrennt angelegt werden.
- Kein schriftlicher Nachweis: Immer eine Bestätigung mit IBAN ausstellen — bei Verlust entsteht Streit beim Auszug.
- Zinsen einbehalten: Zinsen aus dem Kautionskonto gehören dem Mieter, nicht dem Vermieter.
- Rückgabe verzögern: Nach Auszug hast du bis zu 6 Monate Prüffrist, musst aber zügig handeln. Unbegründetes Einbehalten ist rechtswidrig.
- Ratenzahlung blockieren: Mieter haben ein gesetzliches Recht auf 3 Raten — das lässt sich vertraglich nicht aushebeln.
Kaution zurückzahlen: So geht es richtig
Bei Auszug des Mieters: Zunächst prüfen, ob Schäden oder ausstehende Mieten vorhanden sind. Wohnungsübergabeprotokoll anfertigen mit allen Mängeln und Zählerständen. Kaution inklusive Zinsen muss innerhalb angemessener Frist zurückgezahlt werden — in der Regel 3 bis 6 Monate nach Auszug. Normale Abnutzung darf nicht einbehalten werden.
Weiterführende Artikel
Häufige Fragen zum Kautionskonto
Welches Konto eignet sich für die Mietkaution?
Geeignet sind: Sparkonto auf den Namen des Mieters (klassisch), Tagesgeldkonto getrennt vom Privatvermögen, Mietkautionsbürgschaft als Alternative. Nicht geeignet: Girokonto, Bargeld, oder Vermischung mit eigenem Guthaben.
Muss der Vermieter ein eigenes Kautionskonto führen?
Ja — die Kaution muss auf einem insolvenzsicheren Konto getrennt vom Privatvermögen des Vermieters angelegt werden. Wird das Geld vermischt oder kein separates Konto geführt, kann der Mieter die sofortige Herausgabe verlangen.
Wer bekommt die Zinsen auf dem Kautionskonto?
Die Zinsen stehen dem Mieter zu. Am Ende des Mietverhältnisses muss der Vermieter Kaution plus aufgelaufene Zinsen zurückzahlen — sofern keine berechtigten Einbehalte bestehen.
Wie lange darf der Vermieter die Kaution einbehalten?
Nach Auszug hat der Vermieter eine Prüfungsfrist von 3–6 Monaten (begründet durch § 548 BGB). Bei ausstehender Nebenkostenabrechnung darf ein angemessener Teilbetrag auch bis zu 8–9 Monate einbehalten werden — aber maximal 3–4 monatliche Nebenkostenvorauszahlungen (AG Hamburg).
Kann die Mietkaution als Mietkautionsbürgschaft ersetzt werden?
Ja — mit Einverständnis des Vermieters. Statt Bargeld hinterlegt der Mieter eine Bankbürgschaft oder Mietkautionsversicherung. Das schont die Liquidität des Mieters. Für den Vermieter ist der Schutz gleichwertig, sofern es sich um eine seriöse Bank oder Versicherung handelt.
Kann ich als Vermieter kündigen, wenn der Mieter die Kaution nicht zahlt?
Ja. Ist der Mieter mit mindestens zwei Kaltmieten bei der Kautionszahlung im Rückstand, kannst du fristlos kündigen — ohne Abmahnung. Der Mieter hat jedoch eine Schonfrist von zwei Monaten ab Zustellung der Räumungsklage, um den Rückstand auszugleichen.
Was passiert mit der Kaution wenn der Mieter stirbt?
Die Kaution geht in den Nachlass über. Du musst sie — nach Abzug berechtigter Forderungen — an die Erben auszahlen. Lass dir vorab einen Erbschein zeigen, um die Erbenstellung zu verifizieren.
