Dieser Artikel dient als allgemeiner Ratgeber und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei konkreten Rechtsfragen empfehlen wir die Konsultation eines Fachanwalts für Mietrecht.
Die Mietkaution ist deine finanzielle Absicherung als Vermieter – für Mietschulden, Schäden oder ausstehende Nebenkosten. Doch viele Vermieter machen Fehler: zu hohe Kaution, falsche Anlage, zu frühe Rückzahlung. Hier erfährst du alles, was du wissen musst.
Wie hoch darf die Kaution sein?
Gesetzlich ist die Kautionshöhe auf maximal 3 Nettokaltmieten begrenzt (§ 551 BGB). Die Nettokaltmiete ist die Miete ohne Nebenkosten. Bei 800 € KaltmieteGrundmiete ohne Betriebskosten – wird für Mietpreisbremse und Mieterhöhung zugrunde gelegt.Weiterlesen → und 150 € Nebenkosten beträgt die maximale Kaution also 2.400 €.
Wichtig: Auch wenn du mehr vereinbarst, ist nur der gesetzliche Anteil einforderbar. Der Rest ist unwirksam.
In welcher Form kann die Kaution geleistet werden?
Der Mieter hat die Wahl zwischen:
- Barkaution: Der Mieter zahlt den Betrag auf dein Kautionskonto
- Kautionsbürgschaft: Eine Bank oder Versicherung bürgt für den Mieter
- Verpfändung eines Sparkontos: Das Guthaben wird zu deinen Gunsten verpfändet
Die häufigste Form ist die Barkaution. Der Mieter darf sie in 3 Monatsraten zahlen.
Wie muss die Kaution angelegt werden?
Als Vermieter bist du verpflichtet, die Barkaution getrennt von deinem Vermögen insolvenzsicher anzulegen – auf einem gesonderten Kautionskonto. Du musst sie verzinst anlegen, und die Zinsen stehen dem Mieter zu. Empfohlen: Tagesgeldkonto oder Festgeld speziell für Kautionen.
Legst du die Kaution nicht ordnungsgemäß an, hat der Mieter das Recht, die Zahlung zu verweigern.
Wann muss die Kaution zurückgezahlt werden?
Du musst die Kaution nicht sofort nach Auszug zurückzahlen. Du hast eine angemessene Prüfungsfrist – in der Regel 3 bis 6 Monate. In dieser Zeit kannst du prüfen:
- Gibt es Schäden an der Wohnung?
- Stehen noch BetrKVBetriebskostenverordnung – gesetzliche Liste der umlagefähigen Nebenkosten.Weiterlesen →.">BetriebskostenLaufende Kosten des Gebäudes die auf Mieter umgelegt werden dürfen – geregelt in der BetrKV.Weiterlesen → aus?
- Gibt es offene Mietzahlungen?
Danach musst du zurückzahlen – abzüglich berechtigter Forderungen.
Wann darf ich die Kaution einbehalten?
Du darfst die Kaution (teilweise) einbehalten für:
- Nachgewiesene Schäden, die über normale Abnutzung hinausgehen
- Ausstehende Mietrückstände
- Noch offene Betriebskostennachzahlungen
- Noch nicht abgerechnete Nebenkosten (hier nur Einbehalt bis zur Abrechnung)
Normale Abnutzung trägt der Vermieter selbst. Kratzer im Parkett durch normale Nutzung, verblasste Tapeten – das geht auf deine Kappe.
Checkliste: Kaution richtig managen
- Kaution max. 3 Nettokaltmieten
- Kautionskonto getrennt von eigenem Vermögen eröffnen
- Kaution verzinst anlegen
- Bei Einzug: Quittung über Kautionszahlung ausstellen
- Bei Auszug: Ãœbergabeprotokoll mit Fotos erstellen
- Schäden innerhalb von 3–6 Monaten dokumentieren
- Restliche Kaution mit Zinsen zurückzahlen
Häufige Fehler
Fehler 1: Kaution mit eigenem Konto vermengen. Insolvenzschutz fehlt – der Mieter kann die Kaution zurückfordern.
Fehler 2: Zu früh zurückzahlen. Wer die Kaution sofort zurückzahlt, verliert seinen Anspruch für spätere Betriebskostennachzahlungen.
Fehler 3: Normale Abnutzung geltend machen. Gerichte geben dem Vermieter hier selten Recht.
Mehr: Übergabeprotokoll – so dokumentierst du Schäden | Nebenkostenabrechnung erstellen
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