Die Miethoehe ist eine der wichtigsten Entscheidungen für Vermieter. Verlangst du zu wenig, verschenkst du Rendite. Verlangst du zu viel, stehst du vor langen Leerstandszeiten oder juristischen Problemen. In diesem Leitfaden erfährst du, wie du den optimalen Mietpreis festlegst.
Schritt 1: Ortsübliche VergleichsmieteOrtsübliche Durchschnittsmiete – Basis für Mieterhöhungen und Mietpreisbremse.Weiterlesen → ermitteln
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die rechtliche Grundlage für jede Mietpreisfestsetzung. Du findest sie im:
- MietspiegelOffizielle Übersicht der ortsüblichen Mieten – Grundlage für Mieterhöhungen und Mietpreisbremse.Weiterlesen → deiner Gemeinde (qualifiziert oder einfach)
- Vergleichsangeboten auf Immoscout24, Immowelt, eBay Kleinanzeigen
- Gutachten örtlicher Sachverständiger
- Auskünften von Mieterverbänden
Schritt 2: MietpreisbremseGesetz das Mieterhöhungen bei Neuvermietung auf max. 10% über ortsüblicher Vergleichsmiete begrenzt.Weiterlesen → prüfen
In vielen Ballungsräumen gilt die Mietpreisbremse (§ 556d BGB). Das bedeutet: Bei Neuvermietung darfst du maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Ausnahmen gelten für:
- Neubauten (Erstbezug nach Oktober 2014)
- Umfassend sanierte Wohnungen
- Wohnungen, die bereits vor deiner Vermietung teurer waren (Bestandsschutz)
Schritt 3: Deine Kosten kalkulieren
Berechne, was du monatlich mindestens brauchen, um kostendeckend zu vermieten:
- Kreditrate oder Eigenkapitalverzinsung (3-5 % auf Kaufpreis)
- InstandhaltungsrücklageRücklage für zukünftige Reparaturen – empfohlen: 1-2 €/m²/Monat zurücklegen.Weiterlesen → (1-2 €/m²/Monat empfohlen)
- Verwaltungskosten (HausgeldMonatliche Zahlung an die WEGWohnungseigentümergemeinschaft – Gemeinschaft aller Eigentümer in einem MehrfamilienhausGebäude mit mehreren Wohneinheiten – bessere Renditen als ETWEigentumswohnung – häufigste Form der Kapitalanlage-Immobilie für Privatanleger.Weiterlesen →, mehr Verwaltungsaufwand.Weiterlesen →.Weiterlesen →-Verwaltung – enthält Rücklagen, Betriebskosten und Verwaltungshonorar.Weiterlesen →, ggf. HausverwaltungExterne Verwaltung von Mietobjekten – kostet 5-8% der Bruttomiete, ab 3+ Einheiten sinnvoll.Weiterlesen →)
- Versicherungen (nicht umlegbar: Grundbesitzerhaftpflicht, Risikoversicherung)
- GrundsteuerKommunale Steuer auf Grundbesitz – umlagefähig auf Mieter als Betriebskosten.Weiterlesen → (umlegbar auf Mieter)
Schritt 4: Rendite berechnen
KaltmieteGrundmiete ohne Betriebskosten – wird für Mietpreisbremse und Mieterhöhung zugrunde gelegt.Weiterlesen → × 12 ÷ Kaufpreis = Bruttomietrendite. Ziel: Mindestens 4 % brutto, besser 5-6 %. Bei 4 % dauert es 25 Jahre bis der Kaufpreis durch Mieten gedeckt ist – ohne Wertsteigerung.
Praxistipp: StaffelmieteMietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen → mit fest vereinbarten Mietsteigerungen – kein Mietspiegel-Gutachten nötig.Weiterlesen → vereinbaren
Statt jährlicher Mieterhöhungsprozedur: Vereinbare eine Staffelmiete. So steigt die Miete automatisch, ohne Mietspiegel-Gutachten. Wichtig: Mindestens 1 Jahr zwischen den Erhöhungen, jede Stufe muss als Betrag (nicht Prozent) angegeben sein.
Checkliste: Mietpreis festlegen
- ☑ Mietspiegel oder Vergleichswohnungen recherchiert
- ☑ Mietpreisbremse geprüft (gilt in deiner Stadt?)
- ☑ 10%-Grenze nicht überschritten
- ☑ Kosten und Rendite kalkuliert
- ☑ Staffelmiete oder IndexmieteMiete gekoppelt an Verbraucherpreisindex – automatische Anpassung an Inflation.Weiterlesen → erwogen
- ☑ Kaltmiete und Nebenkosten klar getrennt
Weitere Infos: Mietpreisbremse für Vermieter | NebenkostenabrechnungJährliche Abrechnung der umlagefähigen BetriebskostenLaufende Kosten des Gebäudes die auf Mieter umgelegt werden dürfen – geregelt in der BetrKVBetriebskostenverordnung – gesetzliche Liste der umlagefähigen Nebenkosten.Weiterlesen →.Weiterlesen → – Frist: 12 Monate nach Abrechnungszeitraum.Weiterlesen →
Mietpreisbremse und Kappungsgrenzen: Diese Limits gelten für deine MieterhöhungErhöhung der Miete auf ortsübliches Niveau – max. 20% in 3 Jahren, schriftlich mit Begründung.Weiterlesen →
Viele Vermieter übersehen ein entscheidendes Detail: Selbst wenn die Marktlage höhere Mieten zulässt, können gesetzliche Grenzen greifen. In Bundesländern mit Mietpreisbremse (Bayern, Berlin, Baden-Württemberg, Hessen, Niedersachsen und Schleswig-Holstein) darfst du bei Neuvermietung maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Verstöße führen zu Schadensersatzforderungen nach § 5 MietpreisbremsenV.
Bei Mieterhöhungen für Bestandsmieter gelten nach § 558 BGB noch strengere Regeln: Die neue Miete darf innerhalb von drei Jahren maximal 20 Prozent steigen (in angespannten Märkten: 15 Prozent). Ein praktisches Beispiel: Liegt die Miete derzeit bei 1.000 Euro, darfst du sie innerhalb von drei Jahren auf maximal 1.200 Euro erhöhen – unabhängig davon, wie sehr die Marktmiete gestiegen ist.
Tipp für deine Kalkulation: Prüfe vor jeder Preisfestsetzung die aktuelle Regelung in deinem Bundesland. Diese werden regelmäßig angepasst und verschärft.
Nebenkosten korrekt abgrenzen: So vermeidest du Streitigkeiten bei der Mietberechnung
Ein häufiger Fehler ist die unsaubere Aufteilung zwischen Kaltmiete und Nebenkosten. Das hat direkten Einfluss auf die Höhe, die du verlangen kannst. Wenn du beispielsweise 12 Euro Nebenkosten pro Quadratmeter als „WarmmieteKaltmiete plus Vorauszahlung für Betriebskosten – was der Mieter monatlich tatsächlich zahlt.Weiterlesen →" deklarierst, obwohl sie separat abgerechnet werden können, verlierst du Flexibilität und Transparenz.
Nach § 556 BGB sind umlagefähige Nebenkosten klar definiert:
- Grundsteuer, Wasser und Abwasser, Heizung und Warmwasser
- Straßenreinigung, Müllabfuhr, Straßenbeleuchtung
- Hausreinigung, Hausverwaltung, Versicherungen
- Fahrstuhl, Antenne, Gemeinschaftsgarten
Nicht umlagefähig sind Instandhaltung, MaklerImmobilienmakler vermittelt Mieter oder Käufer – ProvisionMaklerprovision bei Vermietung – seit 2015 zahlt derjenige der den Makler beauftragt.Weiterlesen → max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.Weiterlesen →, Darlehenszinsen oder Leerstandsverluste. Der durchschnittliche Nebenkostensatz liegt 2024 in deutschen Großstädten zwischen 2,50 und 3,50 Euro pro Quadratmeter, kann aber je nach Ausstattung deutlich variieren. Dokumentiere deine Kostenkalkulation schriftlich – das schützt dich bei Reklamationen.
Lage-Analyse und mikrogeografische Faktoren: Warum die gleiche Straße unterschiedliche Mieten rechtfertigt
Makler verwenden oft zu vereinfachte Vergleiche. Doch innerhalb derselben Gemeinde können Unterschiede von 15–25 Prozent völlig gerechtfertigt sein. Schulnähe, ÖPNV-Anbindung, Lärm und Gewerbenachbarn spielen eine massive Rolle.
Eine Wohnung 50 Meter von einer vielbefahrenen Straße entfernt rechtfertigt meist ein Mietminus von 5–10 Prozent. Umgekehrt: Unmittelbare S-Bahn-Nähe oder Nähe zu etablierten Schulen können 10–15 Prozent Mietaufschlag rechtfertigen. Parks, Kindergärten und Grünflächen im direkten Umfeld haben ebenfalls messbare positive Effekte.
Nutze für diese Analyse: GoogleMaps (Umfeld-Check), Lärm-Kartierungen deiner Stadt, lokale Schulvergleiche und Kriminalitätsstatistiken. Im Datenportal der Gemeinde findest du oft bereits aggregierte.
