Dieser Artikel dient als allgemeiner Ratgeber und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei konkreten Rechtsfragen empfehlen wir die Konsultation eines Fachanwalts für Mietrecht.
Abmahnung als Vermieter: Wann nötig und wie richtig schreiben
Die AbmahnungSchriftliche Verwarnung des Mieters bei Vertragsverstößen – Voraussetzung für spätere Kündigung.Weiterlesen → ist im deutschen MietrechtGesetzliche Regelungen für Mietverhältnisse in Deutschland – §§ 535-580a BGB.Weiterlesen → ein wichtiges Instrument: Sie warnt den Mieter formell vor den Konsequenzen seines Verhaltens und ist bei vielen Kündigungsgründen Voraussetzung für eine wirksame Kündigung. Wer die Abmahnung falsch formuliert oder vergisst, verliert später vor Gericht.
Wann ist eine Abmahnung notwendig?
Vor einer ordentlichen Kündigung wegen Pflichtverletzung muss in der Regel eine Abmahnung erfolgen. Beispiele für abmahnungspflichtige Verstöße:
- Wiederholte oder dauerhafte Lärmbelästigung
- Unerlaubte UntervermietungWeitervermietung durch den Hauptmieter – braucht Erlaubnis des Vermieters.Weiterlesen → oder Überlassung der Wohnung
- Vertragswidriger Gebrauch (z.B. gewerbliche Nutzung ohne Erlaubnis)
- Tierhaltung ohne Erlaubnis
- Verweigerung des berechtigten Betretungsrechts
- Wiederholte verspätete Mietzahlung
Keine Abmahnung nötig: Bei einem Zahlungsrückstand von 2 Monatsmieten (hier kann direkt fristlos gekündigt werden).
Was muss eine Abmahnung enthalten?
Eine rechtswirksame Abmahnung braucht:
- Konkrete Beschreibung des Verstoßes: Was hat der Mieter getan? Wann? Wie oft?
- Hinweis auf Vertragsverstoß: Welche Klausel oder Rechtsnorm wurde verletzt?
- Aufforderung zur Unterlassung: Was muss der Mieter sofort oder in welcher Frist unterlassen?
- Kündigungsandrohung: Hinweis dass bei Wiederholung eine Kündigung erfolgt
Mustertext: Abmahnung wegen Lärmbelästigung
Sehr geehrte/r Frau/Herr [Name],
hiermit mahnen wir Sie wegen wiederholter Lärmbelästigung ab.
Am [Datum] sowie am [Datum] haben Ihre Nachbarn und wir festgestellt, dass Sie in Ihrer Wohnung [konkrete Beschreibung: laute Musik, Feiern, etc.] veranstaltet haben, und zwar in der Zeit von [Uhrzeit] bis [Uhrzeit]. Dies stellt eine erhebliche Störung des Hausfriedens dar und verstößt gegen § [X] des Mietvertrags sowie gegen § 536 BGB und die HausordnungRegeln für das Zusammenleben im Haus – nur wenn Teil des Mietvertrags rechtlich bindend.Weiterlesen →.
Wir fordern Sie auf, derartige Störungen sofort und dauerhaft zu unterlassen.
Sollte es zu weiteren Vorfällen dieser Art kommen, sehen wir uns gezwungen, das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich zu kündigen.
Mit freundlichen Grüßen, [Ihr Name]
Abmahnung wegen Zahlungsverzug
Sehr geehrte/r Frau/Herr [Name],
die Miete für den Monat [Monat] in Höhe von [Betrag] Euro ist bis heute nicht auf unserem Konto eingegangen. Wir mahnen Sie hiermit und fordern Sie auf, den ausstehenden Betrag bis zum [Datum] auf folgendes Konto zu überweisen: [IBAN].
Wir weisen darauf hin, dass bei weiteren Zahlungsverzögerungen oder dem Entstehen eines Rückstands in Höhe von zwei Monatsmieten wir das Mietverhältnis kündigen werden.
Mit freundlichen Grüßen, [Ihr Name]
Formale Anforderungen
- Schriftlich — per Einschreiben mit Rückschein oder Boten mit Zeugen
- Datum der Abmahnung dokumentieren
- Kopie der Abmahnung aufbewahren
- Zugangsnachweis sicherstellen (Einschreiben oder Übergabe quittieren lassen)
Was nach der Abmahnung passiert
- Mieter hält sich daran: Abmahnung erfüllt ihren Zweck — gut
- Mieter wiederholt den Verstoß: Ordentliche oder fristlose Kündigung möglich
- Mieter ignoriert die Abmahnung komplett: Gilt als Beweis für mangelnde Einsicht — stärkt Kündigungsposition
Wie viele Abmahnungen sind nötig?
Grundsätzlich reicht eine Abmahnung. Gerichte erwarten, dass der Mieter die Chance hatte, sein Verhalten zu korrigieren. Bei sehr schweren Verstößen (massive Störung, eindeutiger Vertragsbruch) kann auch eine Kündigung ohne Abmahnung in Ausnahmefällen zulässig sein — aber das ist die Ausnahme, nicht die Regel.
Checkliste: Wirksame Abmahnung
- Konkreter Verstoß beschrieben (Datum, Art, Häufigkeit)?
- Klare Aufforderung zur Unterlassung?
- Frist gesetzt wenn angemessen?
- Kündigungsandrohung enthalten?
- Per Einschreiben mit Rückschein versandt?
- Kopie und Zugangsnachweis archiviert?
