Immobilienmakler beim Kauf: Lohnt es sich?
Beim Kauf einer Vermietungsimmobilie wirst du oft über einen ProvisionMaklerprovision bei Vermietung – seit 2015 zahlt derjenige der den Makler beauftragt.Weiterlesen → max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.">MaklerImmobilienmakler vermittelt Mieter oder Käufer – Provision max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.Weiterlesen → einkaufen — entweder weil der Verkäufer einen beauftrag hat, oder weil du selbst einen zur Suche engagierst. Die Provision ist erheblich (3,57% inkl. MwSt. = 10.710 Euro bei 300.000 Euro Kaufpreis). Wann lohnt sich das?
Das neue Maklerrecht seit 2020
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt das Gesetz zur Teilung der Maklerkosten bei Wohnimmobilienkäufen:
- Wenn Verkäufer den Makler beauftragt hat und auch Käufer Provision zahlen soll: Beide zahlen maximal gleich viel
- Typisch: 3,57% jede Seite (insgesamt 7,14% Provision)
- Oder: Verkäufer zahlt alles, Käufer nichts ("provisionsfrei für Käufer")
Wichtig: Das Gesetz gilt nur für Wohnimmobilien (Einfamilienhäuser, ETWEigentumswohnung – häufigste Form der Kapitalanlage-Immobilie für Privatanleger.Weiterlesen →). Für Mehrfamilienhäuser kann freier vereinbart werden.
Wann zahlt sich ein Makler für Käufer aus?
Als Käufer profitierst du von einem Makler wenn:
- Du in einem Markt suchst den du nicht gut kennst (z.B. andere Stadt)
- Du keine Zeit für selbstständige Suche hast
- Du Zugang zu Off-Market-Deals willst (Objekte die nicht öffentlich angeboten werden)
- Der Makler Spezialkenntnisse für Anlageimmobilien hat
Maklervertrag als Käufer: Worauf achten?
Wenn du selbst einen Makler zur Suche beauftragst:
- Suchprofil klar definieren: Lage, Größe, Budget, Renditeerwartung
- Exklusivität: Makler exklusiv oder parallel mehrere beauftragen?
- Provision: Höhe, Fälligkeit (nach notariellem Kaufvertrag), Rückforderung bei Rücktritt
- Qualifikation: Hat der Makler Erfahrung mit Anlageimmobilien?
- Referenzen: Andere Investoren die er betreut hat?
Seriöse Makler erkennen
Merkmale eines guten Maklers:
- IHK-Sachkundeprüfung bestanden (§ 34c GewO)
- Mitglied im Immobilienverband (IVD oder ähnlich)
- Konkrete Referenzabschlüsse in der Zielregion
- Transparente Kommunikation über Provision und Interessenkonflikte
- Detaillierte Marktanalyse als Beratungsleistung
Rote Flaggen bei Maklern
- "Die Wohnung ist ein Schnäppchen, Sie müssen sofort entscheiden" — echter Druck
- Keine genauen Angaben zur Miethistorie und aktuellen Mieterstruktur
- Bewertung die weit über vergleichbaren Objekten liegt (ohne Begründung)
- Unklare Provision-Regelungen im Vertrag
- Keine Angaben zum EnergieausweisPflichtdokument bei Vermietung – zeigt Energieeffizienz des Gebäudes, muss bei Besichtigung vorliegen.Weiterlesen → oder zu bekannten Mängeln
Off-Market: Der Hauptvorteil guter Makler
Erfahrene Makler im Anlageimmobilienbereich haben oft Objekte im PortfolioGesamtheit aller Immobilien eines Investors – Diversifizierung über Städte und Typen empfohlen.Weiterlesen → die nie öffentlich ausgeschrieben werden. Das können sein:
- Verkäufer die diskret verkaufen wollen
- Zwangsversteigerungen vor der öffentlichen Phase
- Portfolioverkäufe institutioneller Investoren
- Insiderdeals in einer Region
Für solche Deals ist ein etablierter Makler seinen Preis wert — weil du keine Chance hast, daran zu kommen ohne sein Netzwerk.
Self-Service: Ohne Makler kaufen
Auf ImmoScout24, Immowelt und eBay Kleinanzeigen gibt es viele provisionsfrei Objekte. Dort findest du:
- Privatverkäufer die direkt verkaufen
- Mandantenverkäufe von Anwälten und Notaren (Erbschaftsimmobilien)
- Kommunale Liegenschaften (über Bieterverfahren)
Self-Service spart die Provision — erfordert aber mehr Eigenrecherche, Marktkenntnisse und Zeit.
Fazit: Makler ja oder nein?
Für standardisierte Objekte in gut bekannten Märkten: Selbst suchen und Provision sparen. Für spezifische Nischen, unbekannte Märkte oder Off-Market-Zugänge: Ein erfahrener Makler kann den Mehrwert bringen der seine Provision rechtfertigt.
