Erster Mietvertrag unterzeichnen: Worauf du als Vermieter achten musst

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Dieser Artikel dient als allgemeiner Ratgeber und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei konkreten Rechtsfragen empfehlen wir die Konsultation eines Fachanwalts für Mietrecht.

Vor der Unterzeichnung: Die wichtigste Phase

Der MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen → ist das Fundament des gesamten Mietverhältnisses. Was falsch geregelt ist — oder fehlt — lässt sich nachträglich kaum korrigieren ohne Mieter-Zustimmung. Nimm dir deshalb Zeit für die Prüfung, bevor du unterschreibst.

Formale Anforderungen: Was im Vertrag stehen muss

Vollständige Namen beider Parteien (alle Mitmieter!)
Genaue Adresse der Wohnung (mit Stockwerk/Lage)
Mietbeginn (und ggf. Mietende bei Befristung)
Kaltmiete und Betriebskostenvorauszahlung getrennt ausgewiesen
Kautionshöhe und Zahlungsmodalität
Unterschriften beider Parteien (bei mehreren Mitmietern: alle unterschreiben)

Checkliste: Wichtige Klauseln prüfen

Betriebskosten

Welche BetrKVBetriebskostenverordnung – gesetzliche Liste der umlagefähigen Nebenkosten.Weiterlesen →.">BetriebskostenLaufende Kosten des Gebäudes die auf Mieter umgelegt werden dürfen – geregelt in der BetrKV.Weiterlesen → sind umlagefähig? Prüfe die Liste auf unzulässige Positionen (Verwaltungskosten, Instandhaltung). Nur Positionen aus der Betriebskostenverordnung dürfen eingetragen sein.

Schönheitsreparaturen

Wie ist die Klausel formuliert? Ohne Stichtagsfrist, mit Bedarf-Prinzip? Oder veraltete Fristenklausel? Prüfe gegen aktuelle BGH-Rechtsprechung.

Kleinreparaturen

Ist eine Jahresgrenze angegeben? Ohne Jahresgrenze: unwirksam. Mit Jahresgrenze (max. ~8% der Jahresmiete): wirksam.

Haustierhaltung

Wie ist Tierhaltung geregelt? Generelles Verbot ist unwirksam — besser: Erlaubnisklausel mit Einzelfallentscheidung.

Untervermietung

Ist UntervermietungWeitervermietung durch den Hauptmieter – braucht Erlaubnis des Vermieters.Weiterlesen → im Vertrag explizit geregelt? "Ohne Erlaubnis des Vermieters untersagt" ist wirksam und sinnvoll.

Wichtige Anlagen zum Mietvertrag

Hausordnung: Muss beigefügt und vom Mieter unterschrieben werden
Übergabeprotokoll: Wird am Tag des Einzugs unterzeichnet, nicht vorher
Energieausweis: Muss dem Mieter spätestens bei Besichtigung gezeigt werden
Betriebskostenauflistung: Welche Positionen sind enthalten und wie verteilt

Was du am Tag der Unterzeichnung prüfst

Alle Namen korrekt? (Kopie des Personalausweises vorlegen lassen)
Alle Mieter haben unterschrieben?
Mietbeginn stimmt?
Kaution vereinbart und Zahlungsdatum klar?
Du hast eine Kopie des unterzeichneten Vertrags?

Was nach der Unterzeichnung passiert

Direkt nach Unterzeichnung: Kautionszahlung einfordern (oft vor oder am Einzugstag). Kautionskonto anlegen. Dann: Einzugstermin koordinieren, ÜbergabeprotokollDokumentation des Wohnungszustands bei Ein- und Auszug – Pflicht für spätere Schadensansprüche.Weiterlesen → erstellen. Denke daran: Übergabe immer mit Protokoll und Fotos.

Häufigste Fehler beim ersten Mietvertrag

Nur ein Mieter unterschreibt (aber zwei leben dort) — rechtlich schwierig wenn einer auszieht
Kaution nicht eingefordert bevor Schlüssel übergeben werden
Energieausweis vergessen zu zeigen — Bußgeld möglich
Alten Mustervertrag verwendet — unwirksame Klauseln möglich

Nebenkosten und ProvisionMaklerprovision bei Vermietung – seit 2015 zahlt derjenige der den Makler beauftragt.Weiterlesen → max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.">MaklerImmobilienmakler vermittelt Mieter oder Käufer – Provision max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.Weiterlesen → – wo Vermieter meist Fehler machen

Die Auflistung der Nebenkosten ist einer der häufigsten Streitpunkte zwischen Vermietern und Mietern. Nach § 556 Abs. 3 BGB musst du im Mietvertrag konkret aufzählen, welche Betriebskosten der Mieter trägt. „Nebenkosten pauschal" ist nicht ausreichend – das führt zu Rechtsstreitigkeiten und macht den ganzen Vertrag angreifbar.

Typische Fehler bei der Nebenkostenauflistung:

Zu vague Formulierungen wie „Nebenkosten nach Aufwand"
Betriebskosten aufzählen, die nicht umlagefähig sind (z.B. Reparaturen, Verwaltungskosten des Vermieters)
Fehlende Angabe, ob die Miete HeizkostenMüssen verbrauchsabhängig abgerechnet werden – mindestens 50-70% nach Verbrauch, Rest nach Fläche.Weiterlesen → bereits enthält
Keine Differenzierung zwischen KaltmieteGrundmiete ohne Betriebskosten – wird für Mietpreisbremse und Mieterhöhung zugrunde gelegt.Weiterlesen → und WarmmieteKaltmiete plus Vorauszahlung für Betriebskosten – was der Mieter monatlich tatsächlich zahlt.Weiterlesen → in der Anzeige

Für eine sichere Nebenkostenauflistung solltest du alle umlagefähigen Kosten nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV) einzeln aufführen: GrundsteuerKommunale Steuer auf Grundbesitz – umlagefähig auf Mieter als Betriebskosten.Weiterlesen →, Wasser/Abwasser, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Reinigung Gemeinschaftsräume, HausmeisterKümmert sich um laufende Aufgaben im Mietshaus – Kosten umlegbar als Betriebskosten.Weiterlesen →, Versicherungen und Heizung. So vermeidest du, dass der Mieter später Einsicht verlangen kann oder Nebenkostenabrechnungen anfechtet.

Zur Maklergebühr: Falls du einen Makler beauftragt hast, achte darauf, dass die Provision im Mietvertrag separat dokumentiert ist. Seit August 2020 gilt die Regelung, dass der Auftraggeber die Maklergebühr zahlt – meist also der Vermieter. Der Mietvertrag muss dies klar regeln, sonst entstehen später Verwerfungen.

Kaution und Bankverbindung – rechtssichere Gestaltung

Die Kaution ist nicht optional – sie ist ein wesentlicher Bestandteil des Mietvertrags. § 551 BGB regelt, dass die Kaution maximal drei Kaltmieten betragen darf. Häufig vergessen Vermieter:

Explizite Angabe der Kautionshöhe im Vertrag selbst (nicht nur mündlich vereinbart)
Klarstellung, ob Makler- oder NotarPflicht beim Immobilienkauf – beurkundet den Kaufvertrag, kostet ca. 1,5% des Kaufpreises.Weiterlesen →-Gebühren anteilig vom Mieter zu tragen sind
Bankverbindung für die Kautionsüberweisung im Vertrag verankern

Wichtig: Du darfst die Kaution nicht auf dein privates Geschäftskonto einzahlen. Sie muss auf einem separaten Kautionskonto bei einer Bank liegen – am besten mit Zinsen für den Mieter. Das ist nicht nur rechtlich erforderlich, sondern schützt dich auch vor dem Vorwurf, die Kaution zweckentfremdet zu haben.

Im Mietvertrag sollte außerdem stehen, wann die Kaution zurückgegeben wird – in der Regel innerhalb von 30 Tagen nach Mietende und Rückgabe der Wohnung, abzüglich berechtigter Ansprüche.

Kündigungsfristen und Regelungen zur Wohnungsübergabe

Viele Vermieter vergessen, die Kündigungsfristen im Mietvertrag konkret festzuhalten. Nach § 573 BGB beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist drei Monate zum 15. oder zum Ende eines Kalendermonats. Du kannst längere Kündigungsfristen vereinbaren (z.B. 6 Monate), aber nicht kürzere.

Im Vertrag sollte außerdem klar geregelt sein:

Kündigungsadresse und Zustellungsart (Einschreiben mit Rückschein ist sicherer)