Der Notartermin besiegelt den Immobilienkauf rechtskräftig. Fehler oder Unklarheiten lassen sich danach kaum noch korrigieren. Als Vermieter solltest du bestens vorbereitet sein.
Was passiert beim Notartermin?
- Notar liest den Kaufvertrag vollständig vor (dauert 45–90 Minuten)
- Beide Parteien können Fragen stellen und Änderungen verlangen
- Unterschriften von Käufer und Verkäufer werden notariell beurkundet
- Auflassungsvormerkung wird ins GrundbuchAmtliches Register aller Grundstücke und deren Eigentümer – vor dem Kauf unbedingt einsehen.Weiterlesen → eingetragen (Sicherung des Käufers)
- Kaufpreis-Fälligkeit wird durch NotarPflicht beim Immobilienkauf – beurkundet den Kaufvertrag, kostet ca. 1,5% des Kaufpreises.Weiterlesen →-Treuhandkonto gesichert
Was du vor dem Notartermin prüfen musst
- Kaufvertragsentwurf mind. 14 Tage vorher lesen (Notar muss ihn vorab zusenden)
- Grundbuchauszug: Belastungen (Grundschulden, Wegerechte, Nießbrauch)
- Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung bei Eigentumswohnungen
- Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen (Beschlüsse, Sonderumlagen)
- Mietvertrag und Mietverhältnis: Übergehen mit allen Rechten und Pflichten
- Wohngebäudeversicherung: Übernahme oder Neuabschluss?
Checkliste: Unterlagen für den Notartermin
- Gültiger Personalausweis oder Reisepass (beide Parteien)
- Steuerliche Identifikationsnummer
- Bankverbindung (IBAN) für Kaufpreiszahlung
- Finanzierungsbestätigung der Bank
- Ggf. Vollmacht, wenn du nicht persönlich erscheinen kannst
Kosten des Notartermins
| Leistung | Kosten (bei 300.000 € Kaufpreis) |
|---|---|
| Beurkundung Kaufvertrag | ca. 1.300–1.500 € |
| Auflassungsvormerkung | ca. 300–400 € |
| Grundbucheintragung (Gericht) | ca. 600–700 € |
| Gesamt Notar + Gericht | ca. 2.200–2.600 € |
Was nach dem Notartermin passiert
- Notar beantragt Auflassungsvormerkung im Grundbuch
- Finanzamt berechnet GrunderwerbsteuerSteuer beim Immobilienkauf: 3,5-6,5% je nach Bundesland – wichtiger Kostenfaktor.Weiterlesen → und erteilt Unbedenklichkeitsbescheinigung
- Nach Zahlung des Kaufpreises: Eigentumsumschreibung im Grundbuch
- Schlüsselübergabe und Erstellung des Übergabeprotokolls (Protokoll-Tipps)
Zur Grunderwerbsteuer und Möglichkeiten der Ersparnis: Grunderwerbsteuer legal sparen. Zur ersten Vermietung nach dem Kauf: Wohnung kaufen und vermieten.
Finanzierung und Zahlungsmodalitäten: Worauf du beim Notartermin achten musst
Der Notar wird beim Termin konkret festhalten, wie und wann der Kaufpreis fällig wird. Als Vermieter solltest du hier besonders aufmerksam sein, denn die Zahlungsmodalitäten sind bindend. Typischerweise wird folgende Struktur vereinbart:
- 10 Prozent Anzahlung bei Beurkundung
- Restbetrag bei Eigentumsübergang (nach Grundbucheintrag)
- Notarkosten und Grunderwerbsteuer werden separat aufgerechnet
Wichtig: Viele Vermieter übersehen, dass die Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises beträgt (je nach Bundesland). Diese wird nicht vom Kaufpreis abgezogen, sondern zusätzlich fällig. Der Notar wird diese Berechnung im Vertrag genau dokumentieren.
Prüfe vor dem Termin, ob deine Finanzierung wirklich zugesagt ist. Banken können ihre Zusage noch bis zur Beurkundung zurückziehen. Hast du als Käufer noch offene Fragen zur Kredittilgung oder zum Zahlungsplan, ist der Notartermin der letzte Moment, um Änderungen vorzunehmen (§ 313 BGB).
Grunbuchauszug und Rechte Dritter: Versteckte Kosten vor dem Notartermin klären
Bevor du zum Notar gehst, solltest du einen aktuellen Grundbuchauszug anfordern. Dieser kostet etwa 10–15 Euro und zeigt dir alle Lasten, Hypotheken und Dienstbarkeiten auf der Immobilie. Überraschungen beim Notartermin sind teuer und lästig.
Typische Probleme, die noch auf dem Grundbuch lasten:
- Alte Hypotheken oder Grundschulden des Verkäufers (müssen gelöscht werden)
- Grunddienstbarkeiten (z.B. Wegerecht für Nachbarn)
- Vormerkungen von anderen Käufern oder Gläubigern
- Nießbrauchrechte (Nutzungsrechte Dritter)
Der Verkäufer ist verpflichtet, seine Schulden aus dem Kaufpreis zu tilgen. Der Notar wird dies im Kaufvertrag festhalten (§ 435 BGB). Wenn etwa eine Hypothek von 150.000 Euro noch auf der Immobilie lastet, reduziert sich die Auszahlung an den Verkäufer entsprechend. Dies passiert automatisch über die sogenannte „Abrechnungsrechnung" des Notars.
Mein Tipp: Lass den Notar vor dem Termin schriftlich bestätigen, dass alle Lasten und Schulden korrekt verrechnet sind. So vermeidest du, dass der Verkäufer später behauptet, du hättest nicht korrekt gezahlt.
Nebenkosten und versteckte Gebühren: Was kostet der Notartermin wirklich?
Viele Vermieter unterschätzen die Nebenkosten beim Immobilienkauf. Der Notar allein ist oft nicht die größte Position. Folgende Kosten entstehen rund um den Notartermin:
- Notargebühren: etwa 1,0–1,5 Prozent des Kaufpreises (gesetzlich festgelegt)
- Grunderwerbsteuer: 3,5–6,5 Prozent je Bundesland
- Grundbucheintrag: ca. 0,5 Prozent des Kaufpreises
- Maklergebühren (falls fällig): meist 5–7,14 Prozent (geteilt zwischen Käufer und Verkäufer)
Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro za
