München ist der teuerste Wohnungsmarkt Deutschlands — und für Vermieter eine der begehrtesten, aber auch reguliertesten Städte. Wer hier vermietet, muss die lokalen Besonderheiten kennen.
Münchener Mietmarkt 2026
Die Nachfrage nach Wohnungen in München übersteigt bei weitem das Angebot. Leerstandsrate unter 1%, Wartelisten bei günstigen Wohnungen. Typische Angebotsmieten:
| Stadtlage | Kaltmiete (€/m²) |
|---|---|
| Maxvorstadt, Schwabing, Bogenhausen | 22–35 €/m² |
| Neuhausen, Giesing, Haidhausen | 18–25 €/m² |
| Laim, Sendling, Au | 16–22 €/m² |
| Moosach, Milbertshofen, Riem | 14–18 €/m² |
Münchener Mietspiegel
München hat einen qualifizierten MietspiegelOffizielle Übersicht der ortsüblichen Mieten – Grundlage für Mieterhöhungen und Mietpreisbremse.Weiterlesen →, der alle 2 Jahre von der Stadt veröffentlicht wird. Er unterscheidet nach:
- Wohnungsgröße (in 4 Kategorien)
- Baujahr (6 Kategorien)
- Ausstattungsmerkmale (Küche, Bad, Böden etc.)
- Wohnlage (einfach, mittel, gut, sehr gut)
Mietpreisbremse in München
Die VergleichsmieteOrtsübliche Durchschnittsmiete – Basis für Mieterhöhungen und Mietpreisbremse.Weiterlesen → begrenzt.">MietpreisbremseGesetz das Mieterhöhungen bei Neuvermietung auf max. 10% über ortsüblicher Vergleichsmiete begrenzt.Weiterlesen → gilt für ganz München. Neuvermietungen dürfen maximal 10% über der Vergleichsmiete liegen. München hat zudem eine besonders niedrige KappungsgrenzeMaximal 20% Mieterhöhung in 3 Jahren – in Gebieten mit Wohnungsmangel nur 15%.Weiterlesen →: Mieterhöhungen sind auf 15% in 3 Jahren begrenzt (statt der üblichen 20%).
Zweckentfremdungsverbot
München hat eines der striktesten Zweckentfremdungsverbote in Deutschland. Wohnraum darf nicht ohne Genehmigung als Ferienwohnung genutzt werden. Für Superhost-Status bringt mehr Buchungen.">AirbnbWeltweit größte Plattform für Kurzzeitvermietung – Superhost-Status bringt mehr Buchungen.Weiterlesen →-Vermietung über 8 Wochen pro Jahr ist eine Genehmigung erforderlich — die sehr schwer zu bekommen ist. Bei Verstößen drohen Bußgelder bis zu 50.000 €.
Münchener Besonderheiten: Oktoberfest-Vermietung
Während des Oktoberfests (2 Wochen im September/Oktober) ist die Nachfrage nach Unterkünften extrem hoch. Kurzzeit-Vermietungspreise steigen auf 200–600 € pro Nacht. Wer eine Genehmigung für Kurzzeitvermietung hat, kann in dieser Zeit sehr hohe Einnahmen erzielen.
Soziale Erhaltungssatzung (Milieuschutz)
In vielen Münchener Stadtteilen (Schwabing-West, Maxvorstadt, Neuhausen u.a.) gilt eine soziale Erhaltungssatzung (Milieuschutzgebiet). Das bedeutet:
- Luxusmodernisierungen sind genehmigungspflichtig
- Umwandlung in Eigentumswohnungen wird erschwert
- Bestimmte Modernisierungen sind verboten
Kaufpreise und Renditen in München
Kaufpreise in München sind sehr hoch (6.000–15.000 €/m²), was die Rendite stark drückt. Selbst bei 20 €/m² Miete und 10.000 €/m² Kaufpreis ergibt sich nur eine Bruttorendite von 2,4%. Das macht München für renditeorientierte Vermieter schwierig — der Fokus liegt eher auf Wertsteigerung.
Tipps für Münchener Vermieter
- Mietspiegel alle 2 Jahre neu prüfen (wird aktualisiert)
- Milieuschutz-Status deines Stadtteils prüfen vor Modernisierungen
- Zweckentfremdungsverbot genau kennen — Verstöße sind teuer
- Für langfristigen Renditefokus: Randlagen oder Speckgürtel (Germering, Dachau, Erding) erwägen
Mietpreisbremse München: Was Vermieter 2026 beachten müssen
Bayern hat die Mietpreisbremse 2020 abgeschafft – ein entscheidender Vorteil für Münchener Vermieter. Doch Obacht: In München gelten trotzdem strenge Regelungen bei Mieterhöhungen nach § 558 BGB. Die Miete darf innerhalb von drei Jahren um maximal 20% erhöht werden, nicht 10% wie bundesweit üblich. Das klingt zunächst wenig restriktiv, wird aber durch die hohe Vergleichsmietquote ausgehebelt.
Die Vergleichsmietquote ist der Knackpunkt: Sie wird vom LBS und anderen Instituten regelmäßig ermittelt und liegt in München derzeit bei etwa 8–12 Euro pro Quadratmeter – deutlich unter den tatsächlichen Angebotsmieten. Das bedeutet: Selbst wenn deine Nachbarwohnung für 28 Euro/m² vermietet wird, kann deine MieterhöhungErhöhung der Miete auf ortsübliches Niveau – max. 20% in 3 Jahren, schriftlich mit Begründung.Weiterlesen → auf eine Quote gestützt werden, die deutlich niedriger ausfällt. Vermieter sollten vor Mieterhöhungen unbedingt die aktuellen Vergleichsmieten recherchieren und dokumentieren. Ohne diese Dokumentation ist eine Erhöhung nach § 558 Abs. 3 BGB hinfällig.
- Anpassungsmieterhöhung: Nur bei längerfristigen Mietverträgen möglich, nicht bei Neuvermietung
- Erhöhungsfrist: Mindestens ein Jahr seit letzter Erhöhung vergangen sein
- Schriftform: Die Mitteilung muss per Einschreiben erfolgen, E-Mail reicht nicht
Kaution und ProvisionMaklerprovision bei Vermietung – seit 2015 zahlt derjenige der den Makler beauftragt.Weiterlesen → max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.">MaklerImmobilienmakler vermittelt Mieter oder Käufer – Provision max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.Weiterlesen →: Kostenfallen bei Münchener Vermietungen
Munich hat die höchsten Maklergebühren Deutschlands. Die typische Provision liegt bei 3–4% der Jahresmieteinnahmen – deutlich über dem bundesweiten Schnitt. Wichtig: Nach § 1 Maklergebührenverordnung (MaklergebV) trägt der Auftraggeber die Kosten. Du als Vermieter kannst zwar einen Makler beauftragen, solltest aber vorher kalkulieren, ob sich das bei der hohen Nachfrage in München überhaupt lohnt. Viele private Vermieter inserieren kostenlos auf Immobilienportalen und bekommen Dutzende Anfragen.
Bei der Kaution sind die Regelungen streng: Maximal drei Monatsmieten netto zulässig (§ 551 Abs. 1 BGB). In München ist das eine erhebliche Summe – bei einer Wohnung mit 2.500 Euro KaltmieteGrundmiete ohne Betriebskosten – wird für Mietpreisbremse und Mieterhöhung zugrunde gelegt.Weiterlesen → sind 7.500 Euro Kaution nicht unüblich. Viele Vermieter vergessen, dass die Kaution separat und verzinst angelegt werden muss. Du darfst sie nicht zur Finanzierung nutzen. Wer das ignoriert, riskiert Schadensersatzforderungen des Mieters und Ärger mit der Mieterorganisation.
- Kaution auf separates, zinsgebundenes Konto
- Herausgabe innerhalb von 30 Tagen nach Auszug, Mängelabzüge konkret dokumentieren
- Makler vergleichen – große Unterschiede in München möglich
Neuvermietung in München: Auswahl und Bonitätsprüfung richtig machen
Die Nachfrage ist riesig, doch das bedeutet nicht, dass du unkritisch vermieten darfst. Immer mehr Vermieter in München erleben böse Überraschungen mit zahlungsunfähigen Mietern. Eine seriöse Bonitätsprüfung ist unerlässlich. Laut Datenschutz-Grundverordnung darfst du eine SCHUFADeutsche Wirtschaftsauskunftei – SCHUFA-Selbstauskunft zeigt Bonität und Negativmerkmale des Mieters.Weiterlesen →-Auskunft anfordern – aber nur mit schriftlicher Zustimmung des Bewerbers (§ 28 Abs. 3a Bundesdatenschutzgesetz). Kostenlos ist das für dich nicht, aber günstiger als drei Monate MietausfallversicherungVersicherung gegen Mietausfall – springt ein wenn Mieter nicht zahlt oder Wohnung unbewohnbar.Weiterlesen →.
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