Vermieten klingt einfach — eine Wohnung kaufen, vermieten, Geld bekommen. Aber die Praxis zeigt: Anfängerfehler können teuer werden. Hier sind die zehn häufigsten Fehler, die ich beobachte — und wie du sie vermeidest.
Fehler 1: Mieter nicht sorgfältig prüfen
Was schiefläuft: Der Interessent macht einen netten Eindruck, der Vermieter vergisst auf SCHUFADeutsche Wirtschaftsauskunftei – SCHUFA-Selbstauskunft zeigt Bonität und Negativmerkmale des Mieters.Weiterlesen → und Einkommensnachweise. Drei Monate später gibt es Mietrückstände.
So vermeidest du es: Immer Einkommensnachweise (3 Monate Gehaltsabrechnungen), SCHUFA-Auskunft und MietschuldenfreiheitsbescheinigungDokument des Vorvermieters das bestätigt, dass der Mieter keine Schulden hatte.Weiterlesen → verlangen. Nettoeinkommen mindestens 3x die Nettokaltmiete.
Fehler 2: Kein ÜbergabeprotokollDokumentation des Wohnungszustands bei Ein- und Auszug – Pflicht für spätere Schadensansprüche.Weiterlesen → beim Einzug
Was schiefläuft: Ohne Übergabeprotokoll kann beim Auszug nicht bewiesen werden, was der Mieter beschädigt hat und was schon vorher defekt war.
So vermeidest du es: Detailliertes Protokoll mit Fotos beim Einzug — und beim Auszug. Beide Parteien unterschreiben.
Fehler 3: MieterhöhungErhöhung der Miete auf ortsübliches Niveau – max. 20% in 3 Jahren, schriftlich mit Begründung.Weiterlesen → zu spät oder falsch
Was schiefläuft: Vermieter erhöhen jahrelang nicht oder schicken das Mieterhöhungsschreiben ohne korrekte Begründung — es ist dann unwirksam.
So vermeidest du es: Miete regelmäßig mit MietspiegelOffizielle Übersicht der ortsüblichen Mieten – Grundlage für Mieterhöhungen und Mietpreisbremse.Weiterlesen → abgleichen. Mieterhöhungsschreiben korrekt formulieren (Mietspiegel-Einordnung + KappungsgrenzeMaximal 20% Mieterhöhung in 3 Jahren – in Gebieten mit Wohnungsmangel nur 15%.Weiterlesen → beachten).
Fehler 4: BetrKVBetriebskostenverordnung – gesetzliche Liste der umlagefähigen Nebenkosten.Weiterlesen →.">BetriebskostenLaufende Kosten des Gebäudes die auf Mieter umgelegt werden dürfen – geregelt in der BetrKV.Weiterlesen → – Frist: 12 Monate nach Abrechnungszeitraum.">NebenkostenabrechnungJährliche Abrechnung der umlagefähigen Betriebskosten – Frist: 12 Monate nach Abrechnungszeitraum.Weiterlesen → zu spät
Was schiefläuft: Die 12-Monats-Frist wird übersehen. Nachzahlungen können dann nicht mehr verlangt werden — der Mieter kann aber weiterhin Erstattungen einfordern.
So vermeidest du es: Frist in den Kalender: Abrechnungszeitraum endet am 31.12. → Abrechnung muss bis 31.12. des Folgejahres beim Mieter sein.
Fehler 5: Schönheitsreparaturklausel veraltet
Was schiefläuft: Viele Mietverträge haben Klauseln, die der BGH seit 2015 für unwirksam erklärt hat. Der Vermieter will bei Auszug Renovierung — und verliert vor Gericht.
So vermeidest du es: MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen → alle 2–3 Jahre auf aktuelle BGH-Rechtsprechung überprüfen lassen.
Fehler 6: Kündigung ohne Abmahnung
Was schiefläuft: Vermieter kündigt wegen Lärm oder Pflichtverletzung — ohne vorherige AbmahnungSchriftliche Verwarnung des Mieters bei Vertragsverstößen – Voraussetzung für spätere Kündigung.Weiterlesen →. Das Gericht erklärt die Kündigung für unwirksam.
So vermeidest du es: Bei Pflichtverletzungen immer erst schriftlich abmahnen, Frist setzen, dann kündigen wenn keine Besserung.
Fehler 7: Keine Versicherung
Was schiefläuft: Vermieter haben keine oder unzureichende Gebäudeversicherung. Ein Leitungswasserschaden kostet plötzlich 30.000 € aus eigener Tasche.
So vermeidest du es: WohngebäudeversicherungPflichtversicherung für Vermieter – schützt das Gebäude vor Feuer, Wasser, Sturm und Hagel.Weiterlesen → (Feuer, Leitungswasser, Sturm) + Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht sind Pflicht (faktisch).
Fehler 8: Reparaturen zu lange aufschieben
Was schiefläuft: Kleine Reparaturen werden ignoriert — bis sie teuer werden. Ein kleines Leck in der Dachrinne führt zum Schimmel in der Wohnung.
So vermeidest du es: Mängelanzeigen ernst nehmen und zeitnah reagieren. Jährliche Gebäudebegehung.
Fehler 9: Steuern vernachlässigen
Was schiefläuft: Werbungskosten werden nicht vollständig erfasst. Der Vermieter zahlt mehr Steuern als nötig.
So vermeidest du es: Alle Kosten sammeln (Belege, Fahrtenprotokoll), Steuerberater für die erste Anlage VSteuerformular für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung – jährlich auszufüllen.Weiterlesen → nutzen.
Fehler 10: Mieter als "Freunde" behandeln
Was schiefläuft: Freundschaftlicher Umgang führt dazu, dass keine schriftliche Mieterhöhung kommt, keine Abmahnungen, keine klare Kommunikation. Bei Problemen ist der persönliche Schaden umso größer.
So vermeidest du es: Freundlich und respektvoll — aber professionell. Alle wichtigen Kommunikationen schriftlich. Mietverhältnis ist ein Geschäft.
Zusammenfassung: Die wichtigsten Schutzmaßnahmen
- Mieter gründlich prüfen vor Vertragsabschluss
- Übergabeprotokoll mit Fotos bei Ein- und Auszug
- Mieterhöhungen regelmäßig und korrekt durchführen
- Nebenkostenabrechnung fristgerecht
- Mietvertrag aktuell halten
- Abmahnung vor Kündigung
- Versicherungsschutz vollständig
- Werbungskosten vollständig erfassen
- Professionelle Distanz bewahren
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