Nach dem Auszug eines Mieters stehst du vor der Frage: Was muss ich renovieren? Und was kostet das? Eine gut geplante Renovierung sorgt für schnelle Neuvermietung zu gutem Preis — eine übertriebene Renovierung vernichtet Rendite. Hier erkläre ich, wie du den richtigen Mittelweg findest.
Was ist Pflicht — was ist Kür?
Pflicht (nicht verhandelbar)
- Sicherheitsmängel beheben (defekte Elektrik, Gasleitungen, BrandschutzPflicht jedes Vermieters – Rauchwarnmelder, Fluchtwege, Feuerlöscher in Gemeinschaftsflächen.Weiterlesen →)
- Schimmelbeseitigung (sofern baulich bedingt)
- Funktionsfähigkeit von Heizung, Wasser, Strom sicherstellen
- Besenreine Übergabe an neuen Mieter
Sinnvoll für schnelle Neuvermietung
- Frisch streichen in neutraler Farbe (Weiß, Grau)
- Alte Teppiche entfernen (oft Ersatz durch Laminat/Vinyl sinnvoll)
- Beschädigte Türklinken, Scharniere ersetzen
- Sanitär-Dichtungen erneuern
Kann warten (auf nächste Renovierungsrunde)
- Bad-Kompletterneuerung (wenn Bad noch funktional)
- Neue MietrechtGesetzliche Regelungen für Mietverhältnisse in Deutschland – §§ 535-580a BGB.Weiterlesen → – bei Beschädigung haften Mieter, bei Alter Abzug für Verschleiß möglich.">EinbaukücheKüche im Mietrecht – bei Beschädigung haften Mieter, bei Alter Abzug für Verschleiß möglich.Weiterlesen → (wenn bestehende Küche funktioniert)
- Neue Fenster (wenn keine Undichtigkeit)
Typische Renovierungskosten im Überblick
| Maßnahme | Kosten (60 m²) |
|---|---|
| Streichen (Malerbetrieb) | 1.500–3.000 € |
| Laminat legen (60 m²) | 2.500–4.500 € |
| Vinyl verlegen (60 m²) | 1.500–3.000 € |
| Bad renovieren (teilweise) | 2.000–6.000 € |
| Bad komplett erneuern | 8.000–20.000 € |
| Küche einbauen (günstig) | 3.000–6.000 € |
| Elektriker (kleine Mängel) | 300–800 € |
| Endreinigung professionell | 300–600 € |
Eigenleistung: Wo es sich lohnt
Wenn du handwerklich begabt bist, kannst du bei Streichen und einfachen MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen → auf Mieter übertragen werden.">SchönheitsreparaturenStreich- und Tapezierarbeiten – können per Mietvertrag auf Mieter übertragen werden.Weiterlesen → erheblich sparen. Aber: Deine Zeit hat einen Wert. Berechne ehrlich, ob 20 Stunden selbst streichen für 500 € gespartes Malergeld wirklich lohnt — oder ob du die Zeit besser investierst.
Steuerlich: Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten
Wichtig für die Steuererklärung: Renovierungskosten nach einem Mieterwechsel sind grundsätzlich sofort als Werbungskosten (Erhaltungsaufwand) absetzbar. Ausnahme: Wenn die Maßnahmen die Wohnung wesentlich verbessern, können sie als Herstellungskosten (AfAAbsetzung für Abnutzung: 2% des Gebäudewerts jährlich steuerlich absetzbar – großer Steuervorteil.Weiterlesen → über viele Jahre) eingestuft werden.
Kritisch ist die "15%-Grenze": Übersteigen Renovierungskosten in den ersten 3 Jahren nach Kauf 15% des Gebäudewerts, werden sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten behandelt (nur über AfA absetzbar). Lass das von deinem Steuerberater prüfen.
Zeitplanung: Wann renovieren?
Beginne die Renovierung sofort nach Auszug des alten Mieters — nicht danach, wenn der neue schon eingezogen ist. Jeder Tag LeerstandPeriode ohne Mieter – kostet Einnahmen, birgt Risiken, sollte schnell behoben werden.Weiterlesen → kostet Mieteinnahmen.
Typischer Zeitplan:
- Tag 1–2: Endreinigung, Schadensprotokoll
- Tag 3–5: Handwerker beauftragen und koordinieren
- Woche 1–2: Malerarbeiten, Bodenarbeiten
- Woche 2–3: Fotos, Inserat schalten
- Woche 3–4: Besichtigungen, Mieter auswählen
Mit guter Vorbereitung ist die Wohnung nach 4–6 Wochen neu vermietet.
Renovierungskosten richtig kalkulieren: Der Investitionsrahmen für Vermieter
Bei der Kostenplanung unterscheiden Vermieter oft nicht zwischen Instandhaltung und ModernisierungBauliche Verbesserungen – 8% der Kosten p.a. auf Mieter umlegbar, mit 3-Monats-Ankündigung.Weiterlesen → — ein teurer Fehler. Nach § 556 Abs. 3 BGB darfst du Modernisierungskosten teilweise auf die Miete umlegen, nicht aber Instandhaltungskosten. Das bedeutet: Eine neue Heizung ist Modernisierung (ca. 5.000–8.000 Euro), das Reparieren der bestehenden Heizung ist Instandhaltung.
Folgende Budget-Orientierungswerte helfen bei der Planung:
- Minimale Renovierung (Maklerstandard): 1.500–3.000 Euro — Wände streichen, Reinigung, kleine Reparaturen. Reicht für schnelle Neuvermietung in Städten mit hohem Mietdruck.
- Moderate Renovierung (Smart Choice): 5.000–12.000 Euro — Zusätzlich neue Bodenbeläge in Küche/Bad, Tapeten entfernen, Sanitär-Updates. Diese Stufe maximiert meist Rendite.
- Umfassende Renovierung (über 15.000 Euro): Nur sinnvoll bei Kaufobjekten mit Wertsteigerungszielen oder wenn Leerstand droht. Für reine Vermietungs-Rendite oft unrentabel.
Praktischer Tipp: Kalkuliere nicht mit Pauschalpreisen. Lass drei Handwerker vor Ort kalkulieren — die Spannbreiten sind enorm. Eine neue Küchenzeile kostet in Brandenburg 2.000 Euro, in München 4.500 Euro.
Typische Renovierungsfehler: Was Vermieter zu oft uebersehen
Viele Vermieter konzentrieren sich auf sichtbare Mängel und uebersehen teure Folgeschäden. Die häufigsten Fehler:
- Schimmelflecken uebertünchen statt ursächlich zu beheben: Oberflächliches Streichen führt garantiert zur Rückkehr des Schimmels. Fachgerechte Beseitigung kostet 1.500–5.000 Euro, ist aber rechtlich bindend und schützt dich vor Mietminderungen (bis 20% nach Rechtsprechung).
- Abgelöste Tapeten und Wandrisse ignorieren: Diese Kleinigkeiten signalisieren Nachlässigkeit und rechtfertigen Mietminderungen. 500 Euro Investition spart dir später 2.000 Euro Mietausfallrisiko.
- Fenster putzen vergessen: Klingt banal, aber schmutzige Fenster reduzieren die Vermietungsquote messbar. Ein Fensterputzer kostet 150–300 Euro und verbessert die Neuvermietungschancen um 15–20%.
- Alte Teppiche behalten: Abgetragener Teppichboden hat Geruchsmemory und ist das erste, das neue Mieter austauschen. Vinylboden oder Laminat für 1.500–3.000 Euro ist eine bessere Investition.
Verhandlung mit Handwerkern: So sparst du 10-20 Prozent
Nach einem Mieterwechsel sind Handwerker ausgelastet — das ist deine Verhandlungsposition. So erhältst du bessere Konditionen:
- Paketpreise setzen: Statt einzelne Arbeiten zu ordern, frage Handwerker nach Staffelrabatten für mehrere Gewerke (Maler + Tapezieren = 15–20% Rabatt).
- Flexible Terminplanung: Handwerker geben Rabatte, wenn du ihnen freie Zeitleisten anbietest. 10–15% Rabatt für „zeitnah, nicht termingebunden" ist realistisch.
- Langfristigkeit kommunizieren: Wenn der Handwerker
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