Eine leerstehende Wohnung kostet jeden Monat Geld – ohne Einnahmen. Gleichzeitig birgt LeerstandPeriode ohne Mieter – kostet Einnahmen, birgt Risiken, sollte schnell behoben werden.Weiterlesen → Risiken: Schimmel, Frost, Einbrüche. Hier ist der Aktionsplan für Vermieter.
Sofortmaßnahmen bei Leerstand
- Wohnung regelmäßig lüften (mindestens wöchentlich)
- Heizung auf Frostschutz (mindestens 10-12 °C) stellen
- Wasseranschlüsse nutzen (kurz aufdrehen) um Legionellen zu vermeiden
- Briefkasten leeren (voller Briefkasten zeigt Abwesenheit)
- Alarmanlage prüfen oder Nachbarn informieren
Leerstandskosten im Griff behalten
- Grundsteuer: Weiterhin fällig
- Versicherungen: Wohngebäude bleibt Pflicht
- Hausgeld (bei ETWEigentumswohnung – häufigste Form der Kapitalanlage-Immobilie für Privatanleger.Weiterlesen →): Weiterhin fällig
- Steuer: Alle Kosten absetzbar (Anlage VSteuerformular für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung – jährlich auszufüllen.Weiterlesen →), auch bei Leerstand!
Ursachen für Leerstand analysieren
Warum bleibt die Wohnung unvermietet?
- Preis zu hoch → Marktrecherche, Preis anpassen
- Schlechte Fotos → Profifoto investieren
- Zustand renovierungsbedürftig → kleine Renovierung steigert Miete und verkürzt Leerstand
- Falsche Zielgruppe → Anzeige und Plattform überdenken
Überbrückungslösungen für Leerstand
- Zwischenvermietung (AirbnbWeltweit größte Plattform für Kurzzeitvermietung – Superhost-Status bringt mehr Buchungen.Weiterlesen →): Kurzzeit überbrückt finanziell – aber nur wenn rechtlich erlaubt
- Möbliert für Business-Reisende: Oft schneller zu vermieten als unmöbliert
- Studentenwohnung: Hohe Nachfrage, flexible Laufzeiten
- Sozialeinrichtungen kontaktieren: Wohnungslosenhilfe, Flüchtlingshilfe suchen immer Wohnraum
Typische Leerstandszeiten in Deutschland
Im Durchschnitt:
- A-Städte (München, Berlin): 2-4 Wochen
- B-Städte: 4-8 Wochen
- C-Städte / ländliche Gebiete: 3-6 Monate und länger
Jede Woche Leerstand kostet 0,5-1 % der Jahresmiete. Preis-Senkung um 5 % um 6 Wochen früher zu vermieten: fast immer günstiger.
Mehr: Richtigen Mieter finden | Möbliert vermieten
Leerstandskosten richtig kalkulieren und von der Steuer absetzen
Viele Vermieter unterschätzen, wie teuer Leerstand wirklich ist. Neben der fehlenden Mieteinnahme fallen Nebenkosten an, die weiterlaufen: GrundsteuerKommunale Steuer auf Grundbesitz – umlagefähig auf Mieter als Betriebskosten.Weiterlesen →, Versicherungen, Maklergebühren bei der Neuvermietung und eventuell Renovierungskosten. Bei einer 3-Zimmer-Wohnung in deutschen Großstädten können das schnell 800–1.200 Euro pro Monat sein – unabhängig davon, ob jemand drin wohnt.
Das Gute: Leerstandskosten sind Werbungskosten und können in der Steuererklärung geltend gemacht werden. Gemäß § 4 Absatz 3 EStG sind alle Ausgaben für die Verwaltung und Erhaltung des Vermögens absetzbar. Das bedeutet konkret:
- Heizkosten während des Leerstands
- Maklercourtage für die Neuvermietung
- Reparaturen und Modernisierungen
- Versicherungsprämien
- Grundsteuer
Führe ein einfaches Haushaltsbuch, um alle Ausgaben zu dokumentieren. Das erspart dir später Diskussionen mit dem Finanzamt und kann eine Steuernachzahlung um mehrere hundert Euro senken.
Schnelle Neuvermietung: So reduzierst du die Leerstandsdauer
Statistisch liegt die durchschnittliche Leerstandsdauer in deutschen Großstädten bei 2–4 Monaten. Jeder Monat Leerstand kostet dich bares Geld. Mit diesen Maßnahmen verkürzt du die Vakanzzeit:
- Exposé online stellen, bevor die alte Miete endet – nutze Maklerportale wie ImmobilienScout24, ImmoWelt oder Immobilio. Je früher, desto mehr potenzielle Mieter sehen die Anzeige.
- Professionelle Fotos machen – Wohnungen mit schlechten Bildern werden 40% seltener angeklickt. Investiere 200–400 Euro in einen guten Fotograf.
- Flexible Besichtigungstermine anbieten – Abendtermine und Wochenende erhöhen die Nachfrage deutlich.
- Mietpreis realistisch ansetzen – zu hoch angesetzte Mieten führen zu unnötigen Leermonaten. Vergleiche mit ähnlichen Objekten in deiner Gegend.
Tipp: Viele Vermieter beginnen erst nach dem Auszug mit der Vermietung. Das ist ein klassischer Fehler. Idealerweise sollten Interessenten die Wohnung schon besichtigen können, während der Vormieter noch da ist oder gerade auszieht.
Rechtliche Absicherung: MietkautionSicherheitsleistung des Mieters, max. 3 Kaltmieten – muss getrennt und verzinst angelegt werden.Weiterlesen → und Übergabedokumentation
Bevor eine Wohnung leer steht, sollte die Übergabe mit dem ausziehenden Mieter professionell dokumentiert sein. Gemäß § 556 Absatz 1a BGB muss eine Mietkaution spätestens einen Monat nach Beendigung des Mietverhältnisses mit angemessenen Zinsen zurückgezahlt werden. Fehlerhafte Abrechnungen führen zu Rechtsstreitigkeiten.
Erstelle ein detailliertes Übergabeprotokoll mit Fotos und Videos. Dokumentiere den Zustand jedes Raums, um später Schadensersatzforderungen gegenüber dem alten Mieter durchsetzen zu können. Das spart dir teure Renovierungen aus eigener Tasche.
Wichtig: Leerstandsmeldung bei der Gemeinde. Einige Bundesländer verlangen bei längerem Leerstand (über 3 Monate) eine formale Meldung. Informiere dich bei deiner zuständigen Behör
