Eigennutzung vs. Vermietung: Was ist finanziell besser?

Du hast eine Wohnung geerbt oder gekauft und fragst dich: Soll ich selbst einziehen oder vermieten? Die Antwort hängt von vielen Faktoren ab – und ist nicht so offensichtlich wie du vielleicht denkst.

Fall 1: Eigennutzung

Vorteile:

• Mietfreiheit = effektives Einkommen
• Wertsteigerung kommt dir zugute
• Steuerfrei verkaufen ohne 10-Jahres-Spekulationsfrist
• Keine Mieterprobleme
• Psychologische Sicherheit ("eigene vier Wände")

Nachteile:

• Keine AfAAbsetzung für Abnutzung: 2% des Gebäudewerts jährlich steuerlich absetzbar – großer Steuervorteil.Weiterlesen →-Abschreibung
• Keine Zinsabschreibung (steuerlich)
• Kapital gebunden (illiquide)
• Standortbindung

Fall 2: Vermieten

Vorteile:

• Regelmäßige Mieteinnahmen
• AfA und Zinsen absetzbar (steuerlich)
• Mietrendite erwirtschaften
• Flexibilität (du kannst wo anders wohnen)

Nachteile:

• Mieter-Risiko
• Verwaltungsaufwand
• Spekulationsfrist 10 Jahre bei Verkauf
• Einnahmen steuerpflichtig

Die Opportunitätskosten-Rechnung

Rechenbeispiel: Wohnung Wert 300.000 €, KaltmieteGrundmiete ohne Betriebskosten – wird für Mietpreisbremse und Mieterhöhung zugrunde gelegt.Weiterlesen → 1.200 €/Monat

• Mietrendite brutto: 4,8 %
• Nach Kosten (ETWEigentumswohnung – häufigste Form der Kapitalanlage-Immobilie für Privatanleger.Weiterlesen →, mehr Verwaltungsaufwand.">MehrfamilienhausGebäude mit mehreren Wohneinheiten – bessere Renditen als ETW, mehr Verwaltungsaufwand.Weiterlesen →.">WEGWohnungseigentümergemeinschaft – Gemeinschaft aller Eigentümer in einem Mehrfamilienhaus.Weiterlesen →-Verwaltung – enthält Rücklagen, Betriebskosten und Verwaltungshonorar.">HausgeldMonatliche Zahlung an die WEG-Verwaltung – enthält Rücklagen, Betriebskosten und Verwaltungshonorar.Weiterlesen →, Steuer, Verwaltung): ca. 3 %
• Alternative: 300.000 € in ETFs angelegt zu 7 % p.a. = 21.000 €/Jahr = 1.750 €/Monat

Fazit: Finanziell ist Vermieten nur besser wenn MietrenditeJahresmiete geteilt durch Kaufpreis – Ziel: mindestens 4% brutto für positive Rendite.Weiterlesen → + Wertsteigerung > alternative EigennutzungSelbst in der Wohnung wohnen – steuerlich anders als Vermietung, andere Verkaufsregeln.Weiterlesen →.">KapitalanlageImmobilie zur Geldanlage mit Fokus auf Mietrendite und Wertsteigerung statt Eigennutzung.Weiterlesen →. In Hochpreislagen (< 3 % Rendite) oft fraglich.

Hybridlösung: Vermieten + eigenes Kapital investieren

Wenn du eine günstige eigene Wohnung mietest und deine Eigentumswohnung vermietest, können beide Welten funktionieren – besonders wenn die ETW in guter Vermietungslage liegt.

Fazit: Wann was besser ist

• Eigennutzung besser: Wenn Mietrendite < 3 %, du Standortbindung willst, oder kurzer Zeithorizont
• Vermieten besser: Bei guter Rendite (4 %+), langem Zeithorizont, steuerlichem Optimierungsbedarf

Mehr: Mietrendite berechnen | Wohnung kaufen und vermieten

Die Mieteinnahmen richtig hochrechnen: Bruttomietrendite vs. Realität

Viele Vermieter machen den gleichen Fehler: Sie rechnen die Jahresnettomiete durch den Kaufpreis und denken, das ist ihre Rendite. Das ist jedoch eine gefährliche Vereinfachung. Eine Wohnung in Berlin-Mitte mit 8 Prozent Bruttomietrendite sieht auf dem Papier attraktiv aus – doch nach Nebenkosten, Instandhaltungsrücklagen und LeerstandPeriode ohne Mieter – kostet Einnahmen, birgt Risiken, sollte schnell behoben werden.Weiterlesen → bleibt oft nur die Hälfte.

Rechnen Sie mit diesen realistischen Positionen:

• Nebenkosten: Etwa 2–4 Euro pro Quadratmeter monatlich für den Vermieter (Versicherung, GrundsteuerKommunale Steuer auf Grundbesitz – umlagefähig auf Mieter als Betriebskosten.Weiterlesen →, Verwaltung)
• Instandhaltungsrücklage: Mindestens 1–1,5 Prozent des Kaufpreises jährlich einplanen – nicht optional, sondern pflicht
• Makler und Leerstandsrisiko: 10–15 Prozent der jährlichen Mieteinnahmen für ProvisionMaklerprovision bei Vermietung – seit 2015 zahlt derjenige der den Makler beauftragt.Weiterlesen → max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.">MaklerImmobilienmakler vermittelt Mieter oder Käufer – Provision max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.Weiterlesen →, rechtliche Beratung und mögliche Leerstände
• Mietausfallwagnis: Mit 5 Prozent Leerstand rechnen ist nicht paranoid, sondern realistisch

Ein konkretes Beispiel: Kaufpreis 300.000 Euro, Miete 1.000 Euro monatlich. Bruttomietrendite 4 Prozent. Nach Abzug aller Kosten bleiben etwa 2–2,5 Prozent Nettorendite – weniger als Staatsanleihen bieten.

Gewerbliche Einkünfte und die Liebhaberei-Falle nach § 23 EStG

Hier lauert eine tückische Verwaltungsvorschrift: Wer eine Immobilie vermietet, muss laut Finanzamt nachweisen können, dass dies nicht bloße "Liebhaberei" ist, sondern echte gewerbliche Absicht mit Gewinnerzielungsabsicht besteht (§ 23 EStG). Was bedeutet das praktisch?

Besonders kritisch wird es, wenn Sie:

• Die Miete deutlich unter dem Marktüblichen ansetzen (z.B. Familie oder enge Freunde)
• Mehrjährig Verluste machen, ohne dass Sanierungen oder Schuldenabbau erfolgen
• Die Immobilie bewusst untervermieten, ohne wirtschaftlichen Grund
• Großzügige private Nutzung behalten (Ferienzimmer, eigenes Gästezimmer)

Das Finanzamt kann dann alle bisherigen Abschreibungen und Werbungskosten zurückfordern. Eine ungeplante Steuernachzahlung von 20.000–50.000 Euro ist keine Seltenheit. Die Gewinnerzielungsabsicht nachzuweisen ist Ihre Aufgabe – nicht die des Finanzamts. Dokumentieren Sie deshalb schriftlich: Wie kam die Mietpreisfestlegung zustande? Welche Marktanalyse haben Sie gemacht?

Wertsteigerung kalkulieren: Der psychologische Fehler bei der Kaufentscheidung

Eigennutzer freuen sich oft über Wertsteigerungen – diese sind in der Regel steuerfrei, wenn sie die Immobilie vor dem Verkauf 2 Jahre selbst genutzt haben (§ 23 EStG). Vermieter zahlen Spekulationssteuer auf Gewinne, wenn der Verkauf innerhalb von 10 Jahren erfolgt.

Doch hier der kritische Punkt: Erwarten Sie bei Ihrer Kaufentscheidung eine 3 Prozent jährliche Wertsteigerung ein? Das ist in großen Städten wie München oder Hamburg teilweise realistisch, in schrumpfenden Regionen aber gefährlich optimistisch. Über 25 Jahre hochgerechnet verschiebt sich die Rechnung massiv – doch niemand kann Immobilienpreise zuverlässig voraussagen.

Praktischer Tipp

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