Eine Wohnung kaufen und vermieten – das klingt einfach. Aber wer unvorbereitet startet, zahlt schnell Lehrgeld. Dieser Leitfaden bringt dich sicher durch alle Schritte, von der Suche bis zum ersten Mieter.
Schritt 1: Finanzierung klären
Bevor du suchst: Kläre deine Finanzierungssituation.
- Eigenkapital: Mindestens 20 % des Kaufpreises (besser 30 %)
- Nebenkosten einkalkulieren: GrunderwerbsteuerSteuer beim Immobilienkauf: 3,5-6,5% je nach Bundesland – wichtiger Kostenfaktor.Weiterlesen → (3,5-6,5 %), NotarPflicht beim Immobilienkauf – beurkundet den Kaufvertrag, kostet ca. 1,5% des Kaufpreises.Weiterlesen → (~1,5 %), ProvisionMaklerprovision bei Vermietung – seit 2015 zahlt derjenige der den Makler beauftragt.Weiterlesen → max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.">MaklerImmobilienmakler vermittelt Mieter oder Käufer – Provision max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.Weiterlesen → (bis 3,57 %) = insgesamt 8-12 % extra
- Kreditrate: Nicht mehr als 70 % der Nettokaltmiete (Puffer für LeerstandPeriode ohne Mieter – kostet Einnahmen, birgt Risiken, sollte schnell behoben werden.Weiterlesen →, Reparaturen)
- Zinsvergleich: Mehrere Banken anfragen (Unterschied von 0,5 % über 20 Jahre = Tausende Euro)
Schritt 2: Die richtige Wohnung finden
Nicht jede Wohnung eignet sich als EigennutzungSelbst in der Wohnung wohnen – steuerlich anders als Vermietung, andere Verkaufsregeln.Weiterlesen →.">KapitalanlageImmobilie zur Geldanlage mit Fokus auf Mietrendite und Wertsteigerung statt Eigennutzung.Weiterlesen →:
- Lage zählt mehr als Ausstattung: Ballungsräume, Universitätsstädte, Pendlergebiete
- Mietrendite prüfen: Bruttomietrendite = Jahresmiete ÷ Kaufpreis × 100. Ziel: 4-6 %
- Hausgeld prüfen: Niedrige InstandhaltungsrücklageRücklage für zukünftige Reparaturen – empfohlen: 1-2 €/m²/Monat zurücklegen.Weiterlesen → = teuer in der Zukunft
- Protokolle der Eigentümerversammlung lesen: Gibt es Konflikte? Große Investitionen geplant?
Schritt 3: Due Diligence vor dem Kauf
- Teilungserklärung lesen (Was gehört zur Wohnung?)
- Grundbuch prüfen (Lasten, Hypotheken, Wegerechte)
- Energieausweis anfordern
- Mietvertrag und Miethöhe prüfen (wenn vermietet)
- Leerstand: Zustand mit eigenen Augen prüfen
Schritt 4: MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen → und erste Vermietung
Nutze einen rechtssicheren Standardmietvertrag (Haus & Grund oder DMB). Achte auf:
- Klare Regelungen zu Nebenkosten (Vorauszahlung vs. Pauschale)
- Kaution: 3 Kaltmieten, getrennt angelegt
- Übergabeprotokoll mit Fotos
- SCHUFA und Einkommensnachweis vor Vertragsunterzeichnung
Schritt 5: Als Vermieter organisiert bleiben
- Separates Konto für Mieteinnahmen und Ausgaben
- Steuererklärung: Anlage VSteuerformular für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung – jährlich auszufüllen.Weiterlesen → (Vermietung und Verpachtung)
- Instandhaltungsrücklage aufbauen (1-2 €/m²/Monat)
- Hausverwalter erwägen ab 3+ Einheiten
Mehr: Mietrendite berechnen | Mieter richtig auswählen
Schritt 2: Die richtige Immobilie finden – Renditekalkulationen, nicht Gefühle
Der Kaufpreis ist nur die halbe Wahrheit. Viele Anfänger verlieben sich in eine Wohnung und rechnen sich hinterher die Rendite schön. Profis machen es anders: Sie kalkulieren erst, dann suchen.
Die 2-%-Regel: Die Monatsmiete sollte mindestens 2 % des Kaufpreises betragen. Eine 300.000 Euro teure Wohnung muss also mindestens 6.000 Euro Bruttomiete erwirtschaften. Besser sind 2,5 bis 3 %. Das ist realistisch in attraktiven Lagen, erstickt dich aber nicht in wartungsintensiven Problemobjekten.
Checke vor dem Kauf diese konkreten Kostenpunkte:
- Makler und Provision: In Bayern, Hessen und Baden-Württemberg zahlt oft der Käufer mit bis zu 3,57 % Provision. In anderen Bundesländern ist die Gebührenreglung unterschiedlich – informiere dich vorher.
- Notarkosten: Berechnet sich nach dem Kaufpreis (§ 34 GNotKG). Für 300.000 Euro zahlst du etwa 1.200 bis 1.500 Euro.
- Grunderwerbsteuer: Zwischen 3,5 % (Baden-Württemberg) und 6,5 % (Bremen, Schleswig-Holstein). Das sind bei 300.000 Euro zwischen 10.500 und 19.500 Euro.
- Grundbuchamt: Etwa 200 bis 400 Euro für Eintragungen.
Insgesamt musst du also mit 8 bis 12 % Nebenkosten rechnen. Wer das ignoriert, hat am Ende nicht genug Kapital für Makler und Notar.
Schritt 3: Rechtliche Anforderungen und Mietverträge
Eine Wohnung zu vermieten bedeutet, sich an strikte Regeln zu halten. Das deutsche MietrechtGesetzliche Regelungen für Mietverhältnisse in Deutschland – §§ 535-580a BGB.Weiterlesen → (§§ 535 ff. BGB) schützt Mieter sehr stark. Das ist nicht böse gemeint – es schafft aber Grenzen.
Der Mietvertrag muss folgende Pflichtangaben enthalten: Namen und Adressen beider Parteien, exakte Lage und Größe der Wohnung, Mietpreis, BetrKVBetriebskostenverordnung – gesetzliche Liste der umlagefähigen Nebenkosten.Weiterlesen →.">BetriebskostenLaufende Kosten des Gebäudes die auf Mieter umgelegt werden dürfen – geregelt in der BetrKV.Weiterlesen → – Frist: 12 Monate nach Abrechnungszeitraum.">NebenkostenabrechnungJährliche Abrechnung der umlagefähigen Betriebskosten – Frist: 12 Monate nach Abrechnungszeitraum.Weiterlesen →, Kündigungsfristen. Fehlt etwas, ist der Mietvertrag im schlimmsten Fall anfechtbar.
Ein häufiger Fehler: Die Miete ohne rechtlich zulässigen Grund erhöhen. Nach § 558 BGB darf die Miete nur alle 12 Monate um maximal 20 % in drei Jahren steigen – und nur wenn die VergleichsmieteOrtsübliche Durchschnittsmiete – Basis für Mieterhöhungen und Mietpreisbremse.Weiterlesen → das rechtfertigt. Du brauchst dafür Marktdaten aus deiner Region.
Wichtig für deine Buchhaltung: Nebenkosten musst du nach § 560 BGB separat abrechnen und dokumentieren. Wasser, Heizung, Müll, Versicherungen – alles wird notiert und jährlich abgerechnet. Verstöße führen zu Schadensersatzzahlungen.
Schritt 4: Kosten, Steuern und die realistische Kalkulation
Die Bruttomiete ist nicht dein Gewinn. Ein Vermieter rechnet mit diesen Positionen:
- Nebenkosten (Wasser, Heizung): durchschnittlich 3 bis 4 Euro pro Quadratmeter
- Instandhaltungsrücklage: 1 bis 1,5 % des Kaufpreises pro Jahr (für Dach, Fassade, Heizung)
- Versicherung und Verwaltung: 100 bis 200 Euro monatlich
- Kreditrate für die Finanzierung: oft 50 bis 70 % der Mieteinnahmen
- Leerstand und Ausfallrisiko: mindestens
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