Dieser Artikel stellt keine steuerliche Beratung dar. Für deine individuelle Steuersituation wende dich an einen Steuerberater oder das zuständige Finanzamt.
Ein ETWEigentumswohnung – häufigste Form der Kapitalanlage-Immobilie für Privatanleger.Weiterlesen →, mehr Verwaltungsaufwand.">MehrfamilienhausGebäude mit mehreren Wohneinheiten – bessere Renditen als ETW, mehr Verwaltungsaufwand.Weiterlesen → (MFH) ist der nächste Schritt nach der ersten Eigentumswohnung. Mehr Einheiten, mehr Mieter, mehr Einnahmen – aber auch mehr Verantwortung. Hier ist der vollständige Überblick.
Vorteile gegenüber einzelnen ETW
- Günstigerer Preis pro m² (Paketrabatt)
- Diversifizierung: LeerstandPeriode ohne Mieter – kostet Einnahmen, birgt Risiken, sollte schnell behoben werden.Weiterlesen → einer Einheit trifft nicht so hart
- Höhere Mietrenditen möglich (5-8 % in B-Lagen)
- AfA auf Gebäude (2 % p.a.) nutzen
- Einfachere Verwaltung als 5 separate ETWs
Was kostet ein Mehrfamilienhaus?
Preise variieren stark nach Lage:
- A-Städte (München, Hamburg): 30-50-fache Jahresnettomiete
- B-Städte (Hannover, Nürnberg): 18-28-fache
- C-Städte, Kleinstädte: 10-16-fache
- Faustformel: Je niedriger der Multiplikator, desto besser die Rendite
Finanzierung: Was Banken sehen wollen
- Eigenkapital: Mindestens 20-25 % des Kaufpreises
- Mieteinnahmen müssen Kreditrate decken (DSCR > 1,2)
- Persönliches Einkommen als Sicherheit
- Gut gepflegtes Objekt bevorzugen (Banken mögen keine Sanierungsfälle)
Verwaltungsaufwand nicht unterschätzen
- Nebenkostenabrechnung für alle Mieter
- Handwerker koordinieren
- Mieterauswahl und Übergaben
- Reparaturen und Notfälle
Ab 5-6 Einheiten lohnt eine externe HausverwaltungExterne Verwaltung von Mietobjekten – kostet 5-8% der Bruttomiete, ab 3+ Einheiten sinnvoll.Weiterlesen → (typisch 5-8 % der Bruttomiete).
Steuerliche Aspekte
- Gebäude-AfAAbsetzung für Abnutzung: 2% des Gebäudewerts jährlich steuerlich absetzbar – großer Steuervorteil.Weiterlesen →: 2 % p.a. auf Gebäudeanteil (nicht Grundstück!)
- Denkmalschutz: bis 9 % AfA p.a. in den ersten 8 Jahren
- Renovierungskosten: sofort abziehbar (bis 15 % des Kaufpreises)
- Grundsteuer: umlegbar auf Mieter
Checkliste MFH-Kauf
- ☑ Gebäudezustand vom Sachverständigen prüfen lassen
- ☑ Alle Mietverträge und aktuelle Miethöhen prüfen
- ☑ Leerstandsquote der letzten 3 Jahre ermitteln
- ☑ Nebenkosten-Abrechnungen der Vorjahre anfordern
- ☑ EnergieausweisPflichtdokument bei Vermietung – zeigt Energieeffizienz des Gebäudes, muss bei Besichtigung vorliegen.Weiterlesen → und Sanierungsbedarf bewerten
Mehr: Erste Vermietung – Anleitung | Hausverwaltung: Selbst oder Profi?
Finanzierung und Eigenkapitalquote: Was Banken wirklich fordern
Bei Mehrfamilienhäusern verlangen deutsche Banken in der Regel 20–25 % EigenkapitalEigene Mittel beim Immobilienkauf – mindestens 20% empfohlen, besser 30%.Weiterlesen →. Anders als bei Privatwohnungen gibt es hier weniger Spielraum für niedrigere Quoten. Die meisten Institute nutzen das sogenannte Beleihungswertverfahren nach § 16 PfandBG – nicht den aktuellen Kaufpreis als Basis.
Konkret bedeutet das: Ein MFH für 800.000 € wird von der Bank möglicherweise mit nur 650.000 € bewertet, wenn die Mieterträge niedrig sind oder der Leerstand über 10 % liegt. Dann müssen Sie plötzlich 30 % statt 20 % mitbringen. Typischer Fehler: Kaufpreisverhandlung führen, ohne vorher mit der Bank über die tatsächliche Beleihung zu sprechen.
Zusätzlich kalkulieren Kreditgeber einen Sicherheitsabschlag von 10–20 % ein. Ein MFH mit stabilen Mietverträgen erhält bessere Konditionen als eines mit vielen befristeten Verträgen. Die Zinssätze liegen derzeit (2024) zwischen 3,8 und 4,8 % für zehnjährige Zinsfestschreibungen – abhängig von Lage, Zustand und Ihrer Bonität.
Rechtliche Fallstricke: ProvisionMaklerprovision bei Vermietung – seit 2015 zahlt derjenige der den Makler beauftragt.Weiterlesen → max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.">MaklerImmobilienmakler vermittelt Mieter oder Käufer – Provision max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.Weiterlesen →, Mietverträge und Dokumentation
Der Kauf eines MFH bindet Sie rechtlich intensiver als eine ETW. Hier vier häufige Fehler:
- Maklergebühren nicht richtig kalkuliert: In vielen Bundesländern zahlt der Käufer 7,14 % (inklusive MwSt.). Bei 1 Million € sind das rund 71.400 € zusätzliche Kosten, die oft vergessen werden.
- Bestandsmietverträge blind übernehmen: Prüfen Sie jeden Vertrag auf Formfehler nach § 550 BGB. Viele alte Verträge sind unwirksam – theoretisch könnte dann die Miete deutlich erhöht werden, was Konflikt bringt.
- Nebenkosten-Abrechnung nicht überprüft: § 560 BGB erlaubt Vermietern, Nebenkosten umzulegen – aber nur, wenn die Abrechnung transparent und korrekt ist. Fehlerhafte Abrechnungen der Vorbesitzer können zu Nachzahlungen führen.
- Mangelhaftung ignorieren: Nach § 536 BGB können Mieter MietminderungRecht des Mieters die Miete zu kürzen wenn die Wohnung Mängel hat – als Vermieter schnell reagieren.Weiterlesen → fordern. Eine undichte Dachrinne oder defekte Heizung müssen Sie innerhalb angemessener Frist beheben – bei mehreren Einheiten eine echte logistische Herausforderung.
Praxis-Tipp: Beauftragen Sie vor dem Kauf einen Spezial-Makler oder Rechtsanwalt, um alle Mietverträge zu prüfen. Die 500–1.500 € kosten sich über Jahre aus.
Renditeberechnung: Brutto ist nicht gleich Netto
Viele Anfänger nutzen die Bruttomietrendite (Jahresmiete ÷ Kaufpreis × 100). Ein MFH mit 50.000 € Jahresmiete zum Kaufpreis von 700.000 € ergibt 7,1 % – klingt attraktiv. Die Netto-Rendite nach allen Kosten sieht oft anders aus:
- Instandhaltungsrücklage: 1–1,5 % der Kaufsumme pro Jahr (bei älteren Häusern bis 2 %)
- Verwaltungskosten: 50–120 € pro Einheit monatlich
- Leerstandsquote: Realistisch 3–5 % einkalkulieren, nicht 0 %
- Versicherungen und GrundsteuerKommunale Steuer auf Grundbesitz – umlagefähig auf Mieter als Betriebskosten.Weiterlesen →: 0,5–1 % der Kaufsumme
- Darlehenszinsen
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