Dieser Artikel stellt keine steuerliche Beratung dar. Für deine individuelle Steuersituation wende dich an einen Steuerberater oder das zuständige Finanzamt.
Wer mit kleinem Kapital in Immobilien einsteigen möchte, schaut sich oft Tiefgaragenstellplätze an. Sie kosten wenig, brauchen kaum Verwaltung und liefern in städtischen Lagen solide Renditen.
Was kostet ein Tiefgaragenstellplatz?
| Stadt | Kaufpreis | Monatliche Miete | Rendite |
|---|---|---|---|
| München Innenstadt | 40.000–80.000 € | 150–300 € | 3–5 % |
| Hamburg / Frankfurt | 25.000–50.000 € | 80–180 € | 3–5 % |
| Berlin Mitte | 20.000–40.000 € | 70–150 € | 4–5 % |
| Mittelgroße Stadt | 10.000–20.000 € | 40–80 € | 4–6 % |
Rechtliche Grundlagen
Stellplatzmietverträge unterliegen dem BGB-MietrechtGesetzliche Regelungen für Mietverhältnisse in Deutschland – §§ 535-580a BGB.Weiterlesen →. Wichtige Unterschiede zur Wohnungsvermietung:
- Keine VergleichsmieteOrtsübliche Durchschnittsmiete – Basis für Mieterhöhungen und Mietpreisbremse.Weiterlesen → begrenzt.">MietpreisbremseGesetz das Mieterhöhungen bei Neuvermietung auf max. 10% über ortsüblicher Vergleichsmiete begrenzt.Weiterlesen → für Stellplätze
- Kündigungsfristen vertraglich regelbar
- Keine sozialen Schutzklauseln wie bei Wohnungsmieten
Mietvertrag-Klauseln
- Genaue Bezeichnung (Nummer, Ebene)
- Kaltmiete und Nebenkosten (Strom für E-LadestationWallbox für E-Autos im Mietshaus – Mieter können baulichen Einbau verlangen (seit 2020).Weiterlesen →?)
- Nutzungserlaubnis (nur Pkw?)
- Haftungsausschluss für Diebstahl und Schäden
Hausgeld beachten
Als Eigentümer zahlt man ETWEigentumswohnung – häufigste Form der Kapitalanlage-Immobilie für Privatanleger.Weiterlesen →, mehr Verwaltungsaufwand.">MehrfamilienhausGebäude mit mehreren Wohneinheiten – bessere Renditen als ETW, mehr Verwaltungsaufwand.Weiterlesen →.">WEGWohnungseigentümergemeinschaft – Gemeinschaft aller Eigentümer in einem Mehrfamilienhaus.Weiterlesen →-Verwaltung – enthält Rücklagen, Betriebskosten und Verwaltungshonorar.">HausgeldMonatliche Zahlung an die WEG-Verwaltung – enthält Rücklagen, Betriebskosten und Verwaltungshonorar.Weiterlesen → für Reinigung, Beleuchtung, Reparaturen: typisch 10–30 €/Monat. Immer Wirtschaftsplan und Protokolle der Eigentümerversammlung prüfen.
E-Ladestation: Renditebooster
Stellplätze mit Wallbox erzielen Mietaufschläge von 20–50 €/Monat. Investition (500–2.000 €) amortisiert sich in 2–4 Jahren. Voraussetzung: WEG-Zustimmung und Stromanschluss.
Fazit
Tiefgaragenstellplätze sind kein Renditewunder, aber eine risikoarme Beimischung. Wer in städtischen Lagen kauft und auf E-Auto-Nachfrage setzt, kann die Rendite zusätzlich steigern.
Nebenkosten und versteckte Ausgaben beim Tiefgaragenstellplatz
Viele Anleger übersehen, dass ein Tiefgaragenstellplatz nicht nur Kaufpreis und Mieteinnahmen bedeutet. Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) erhebt monatliche Nebenkosten, die oft unterschätzt werden.
In der Praxis fallen an:
- WEG-Verwaltungsgebühr: 15–40 Euro monatlich (je nach Größe der Anlage)
- Reparaturrücklagen: 20–60 Euro monatlich für Instandhaltung von Aufzügen, Beleuchtung und Asphalt
- Versicherung: 5–15 Euro monatlich (Gebäudehaftpflicht)
- Außerordentliche Umlagen: Sanierungen von Belüftungsanlagen oder Reparaturen an der Elektrik können 500–2.000 Euro pro Jahr kosten
Ein realistisches Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 25.000 Euro und einer Bruttomiete von 120 Euro monatlich (1.440 Euro jährlich) bleiben nach Nebenkosten von durchschnittlich 60 Euro monatlich nur noch 720 Euro Netto-Mieteinnahmen. Das reduziert die Rendite von 5,8 Prozent auf etwa 2,9 Prozent. Deshalb sollten Vermieter bei der Kalkulation immer ein Budget für Nebenkosten einplanen.
Mietausfall und LeerstandPeriode ohne Mieter – kostet Einnahmen, birgt Risiken, sollte schnell behoben werden.Weiterlesen → bei Stellplätzen realistisch einkalkulieren
Anders als Wohnungen sind Tiefgaragenstellplätze in schlechten Lagen deutlich schwerer zu vermieten. In ländlichen Regionen oder an verkehrsgünstig gelegenen Stadtrandlagen kann ein Stellplatz 2–4 Monate pro Jahr leer stehen.
Die Ausfallquote hängt stark ab von:
- Standort der Tiefgarage: Innenstadtlagen mit hoher Parkplatznot (München, Hamburg, Köln) haben Leerstandsquoten unter 5 Prozent. Randlagen mit ausreichend kostenlosen Parkplätzen oder ÖPNV-Anbindung haben 10–15 Prozent Leerstand
- Zustand und Ausstattung: Feuchte, dunkle oder veraltete Garagen vermieten sich schwerer
- Saisonalität: In Uni-Städten fallen Leerstand und Fluktuation oft mit dem Vorlesungsrhythmus zusammen
Bei der Renditeberechnung sollten realistische Ausfallquoten eingerechnet werden. Aus einer kalkulatorischen Rendite von 5 Prozent können bei 3 Monaten Leerstand pro Jahr schnell nur 3,75 Prozent werden.
Verkauf und Steuer: Spekulationsfrist10 Jahre Haltefrist – nach 10 Jahren ist der Verkaufsgewinn aus Mietimmobilien steuerfrei.Weiterlesen → und Gestaltungsmöglichkeiten
Wer einen Tiefgaragenstellplatz später mit Gewinn verkauft, muss das Finanzamt informieren. Hier gelten laut § 23 Abs. 1 Satz 1 EStG besondere Regeln für private Veräußerungsgeschäfte.
Entscheidend ist die Haltedauer: Verkauft der Vermieter den Stellplatz nach mehr als 10 Jahren, ist der Gewinn steuerfrei. Verkauft er innerhalb von 10 Jahren, muss der komplette Gewinn mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert werden – das kann 42 Prozent oder mehr sein.
Praktisches Beispiel: Ein Stellplatz wird für 20.000 Euro gekauft und nach 8 Jahren für 28.000 Euro verkauft. Der Gewinn von 8.000 Euro ist vollständig steuerpflichtig. Bei 40 Prozent Steuersatz fallen 3.200 Euro Steuern an – der echte Gewinn beträgt also nur 4
