Dieser Artikel stellt keine steuerliche Beratung dar. Für deine individuelle Steuersituation wende dich an einen Steuerberater oder das zuständige Finanzamt.
Warum Garagen und Stellplätze so attraktiv sind
Garagen und Stellplätze gelten als "kleine Vermietung" — aber unterschätze sie nicht. In Städten mit Parkplatzmangel (praktisch alle deutschen Großstädte) sind sie stark nachgefragt und mit minimalstem Aufwand zu verwalten. Kein Mieterschutz, keine Renovierungspflicht des Mieters, einfache Kündigung — ein echtes Ruhigst-Investment.
Was kannst du verlangen?
| Typ | Stadt (Zentrum) | Stadt (Peripherie) | Kleinstadt |
|---|---|---|---|
| Tiefgaragenstellplatz | 80–200 €/Monat | 50–100 €/Monat | 30–60 €/Monat |
| Außenstellplatz | 40–100 €/Monat | 25–60 €/Monat | 15–35 €/Monat |
| Einzelgarage | 80–180 €/Monat | 50–120 €/Monat | 40–80 €/Monat |
| Doppelgarage | 150–300 €/Monat | 90–180 €/Monat | 60–120 €/Monat |
Welches Recht gilt bei Garagen?
Garagen und Stellplätze unterliegen NICHT dem Wohnraummietrecht. Es gilt allgemeines Schuldrecht (BGB §§ 535 ff). Das bedeutet für dich als Vermieter:
- Keine gesetzliche Kündigungsfrist — du kannst im Vertrag auch kürzere Fristen vereinbaren
- Keine Mietpreisbremse
- Kein besonderer Mieterschutz bei Kündigung
- Freie Gestaltung der Mieterhöhungsmodalitäten
Was muss in den Garagenmietvertrag?
- Genaue Bezeichnung der Garage/des Stellplatzes (Nummer, Lage)
- Monatliche Miete und Fälligkeit
- Kündigungsfrist (empfehlenswert: 3 Monate, aber du kannst auch weniger vereinbaren)
- Nutzungszweck (nur PKW? Motorräder? Lagerung?)
- Schäden an der Garage: Haftung
- Untervermietung: meist ausgeschlossen
Steuerliche Behandlung
Mieteinnahmen aus Garagen sind steuerpflichtige Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung — wie bei Wohnungen. AfAAbsetzung für Abnutzung: 2% des Gebäudewerts jährlich steuerlich absetzbar – großer Steuervorteil.Weiterlesen → ist abzugsfähig (2% des Gebäudewerts, bei Garagen oft 20–25 Jahre Nutzungsdauer). BetrKVBetriebskostenverordnung – gesetzliche Liste der umlagefähigen Nebenkosten.Weiterlesen →.">BetriebskostenLaufende Kosten des Gebäudes die auf Mieter umgelegt werden dürfen – geregelt in der BetrKV.Weiterlesen → (GrundsteuerKommunale Steuer auf Grundbesitz – umlagefähig auf Mieter als Betriebskosten.Weiterlesen →-Anteil, Strom für Garagenanlage) sind absetzbar.
Renditerechnung Garage
Beispiel: Tiefgaragenstellplatz in München für 25.000 € Kaufpreis, Miete 150 €/Monat = 1.800 €/Jahr → Bruttorendite 7,2%. Das ist deutlich besser als viele Wohnungsinvestments. Bei niedrigen Instandhaltungskosten (keine Reparaturen vom Mieter, wenig Verschleiß) ist die Nettorendite fast genauso hoch.
Tipps für Garagenvermieter
- Bei Eigentumswohnungen: Prüfe ob der Stellplatz separat als Sondereigentum eingetragen ist — dann kannst du ihn auch separat verkaufen
- Garagentore regelmäßig warten — das ist deine Pflicht als Vermieter
- Versicherung: Gebäudehaftpflicht für die Garagenanlage sicherstellen
- Wartung der Beleuchtung in Tiefgaragen: Sicherheitspflicht
Nebenkosten und Betriebskosten richtig kalkulieren
Ein häufiger Anfängerfehler: Garagen und Stellplätze als vollständig kostenlos betrachten. Das ist falsch. Gemäß § 556 Abs. 1 BGB können Sie Betriebskosten auf den Mieter umlegen — und das sollten Sie auch.
Folgende Posten sind typischerweise umlagefähig:
- Straßenreinigung und Schneeräumung (je nach Lage)
- Beleuchtung in Tiefgaragen
- Versicherung der Garage (Elementarschäden)
- Instandhaltung von Toren, Beschränkungen, Beleuchtung
- Verwaltungskosten für zentrale Abrechnungssysteme
In der Praxis: Ein Tiefgaragenstellplatz in München mit 120 Euro Grundmiete kann problemlos weitere 15–25 Euro Nebenkosten tragen. Das erhöht die effektive Rendite um etwa 15–20 Prozent, ohne die Marktmiete zu gefährden. Achten Sie darauf, die Umlagefähigkeit im MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen → explizit zu benennen und jährlich abzurechnen (§ 556 Abs. 3 BGB: Abrechnung spätestens bis zum 31. Dezember des Folgejahres).
Versicherung und Haftung: Was Vermieter wirklich schützt
Die gute Nachricht: Parkschäden sind deutlich weniger komplex als Mietwohnungsschäden. Die schlechte: Viele Vermieter haben völlig unzureichenden Versicherungsschutz.
Obligatorisch sind:
- Gebäudeversicherung für die Garage selbst (BrandschutzPflicht jedes Vermieters – Rauchwarnmelder, Fluchtwege, Feuerlöscher in Gemeinschaftsflächen.Weiterlesen →, Elementarschäden)
- Haftpflichtversicherung für Vermieter — mindestens 5 Millionen Euro Deckungssumme
- Bei Tiefgaragen: Prüfung der Verkehrssicherungspflicht (Sie haften für mangelnde Beleuchtung, Verschmutzung, Eistafeln)
Typischer Fall aus der Praxis: Ein Auto wird durch herabfallende Dachziegel beschädigt. Ohne Gebäudeversicherung zahlen Sie aus der Tasche. Versicherungskosten dafür: ca. 40–80 Euro pro Jahr für einen einzelnen Stellplatz — ein absolutes Schnäppchen.
Wichtig: Der Mietvertrag sollte festhalten, dass Sie nicht für Fahrzeugdiebstahl oder -beschädigungen durch Fremde haften. Nutzen Sie die Formulierung: „Für Schäden an Fahrzeugen und deren Inhalte übernimmt der Vermieter keine Haftung, soweit diese nicht durch vorsätzliches oder grob fahrlässiges Verhalten des Vermieters verursacht wurden."
Leerstand minimieren: Effektive Strategien für schnelle Vermietung
Während Mietwohnungen monatelang leer stehen können, sind Garagen schneller vermietet — aber nur, wenn Sie richtig vorgehen.
Bewährte Praktiken:
- Preispsychologie nutzen: 89 Euro wirkt attraktiver als 90 Euro, wird aber deutlich öfter geklickt
- Mehrfach-Listing: ImmoScout24, Immobilienscout, eBay-Kleinanzeigen und Ihr eigenes Portal gleichzeitig — Garagen werden dort anders nachgefragt
- Flexible Mindestmietdauer: Während Sie bei Wohnungen 24 Monate fordern, können Garagen ab 6 Monaten vermietet werden. Das senkt die Einstiegshürde
- Aktuelle Fotos: Ein schlechtes Foto einer Garage wirkt noch düsterer.
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