Dieser Artikel dient als allgemeiner Ratgeber und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei konkreten Rechtsfragen empfehlen wir die Konsultation eines Fachanwalts für Mietrecht.
Kündigungsfristen für Mieter (§ 573c BGB)
Der Mieter muss immer 3 Monate Kündigungsfrist einhalten — unabhängig von der Mietdauer. Die Kündigung muss spätestens am 3. Werktag eines Monats eingehen, um zum übernächsten Monatsende wirksam zu sein.
Kündigungsfristen für Vermieter (§ 573c BGB)
| Mietdauer | Kündigungsfrist |
|---|---|
| bis 5 Jahre | 3 Monate |
| 5–8 Jahre | 6 Monate |
| über 8 Jahre | 9 Monate |
Gründe für ordentliche Kündigung durch Vermieter
- Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB): Vermieter oder nahe Angehörige wollen selbst einziehen
- Vertragsverletzung (§ 573 Abs. 2 Nr. 1): Mieter verletzt erheblich Pflichten (nach AbmahnungSchriftliche Verwarnung des Mieters bei Vertragsverstößen – Voraussetzung für spätere Kündigung.Weiterlesen →)
- Wirtschaftliche Verwertung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3): Wirtschaftliche Nachteile durch Nichtnutzung (schwer zu begründen)
Fristlose Kündigung (§ 543 BGB): Wann ist sie möglich?
- Mietrückstand von 2 Monatsmieten
- Erhebliche Vertragsverletzung (Lärm, Untermiete ohne Erlaubnis, Schäden)
- Immer: Abmahnung vorher erforderlich (außer bei 2-Monats-Mietrückstand)
Kündigungsschutz: Was Vermieter blockieren kann
- Sozialklausel: Mieter kann Widerspruch erheben bei besonderer Härte (Alter, Krankheit)
- Sperrfrist nach Umwandlung in Eigentumswohnung: 3–10 Jahre Kündigungsschutz
- WEG-Beschluss nötig bei Eigentumswohnungen
Kündigungsfrist-Fehler: Warum Vermieterkündigungen scheitern
Die häufigsten Gründe, warum Vermieterkündigungen vor Gericht unwirksam werden, sind formale Fehler bei der Fristberechnung. Viele Vermieter übersehen, dass die Kündigungsfrist nicht am Kündigungsdatum beginnt, sondern erst danach läuft. Eine Kündigung, die am 15. März eingereicht wird, beginnt ihre Frist erst am 16. März zu zählen – nicht rückwirkend ab dem 1. März.
Ein weiterer kritischer Punkt: Die Kündigung muss schriftlich erfolgen (§ 573 Abs. 1 BGB). E-Mail, SMS oder Nachricht über den Hausverwalter sind rechtlich nicht ausreichend. Empfehlenswert ist das beglaubigte Übergabe-Protokoll oder Einschreiben mit Rückschein. Der Postweg beginnt erst mit der Aufgabe bei der Post – nicht mit dem Schreiben auf dem Schreibtisch.
Auch die Nennung des Kündigungsgrundes ist essentiell. Bei Eigenbedarf muss der Vermieter konkret benennen, wer die Wohnung nutzen wird und warum. Vage Angaben wie „für Familie geplant" reichen nicht aus. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB verlangt eine glaubhaft gemachte Erforderlichkeit. Im Streitfall muss der Vermieter diese vor Gericht nachweisen können – mit Unterlagen wie Geburtsurkunden, Scheidungsbeschlüssen oder Wohnungsaufgabebescheinigungen.
Sperrfristen und Karenzzeiträume bei Mieterwechsel
Weniger bekannt ist die sogenannte Sperrfrist nach § 573a BGB: Vermieter dürfen eine Wohnung nach Mieterwechsel nicht sofort teurer vermieten. Die Miete darf in drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent steigen – in Ballungsräumen mit VergleichsmieteOrtsübliche Durchschnittsmiete – Basis für Mieterhöhungen und Mietpreisbremse.Weiterlesen → begrenzt.">MietpreisbremseGesetz das Mieterhöhungen bei Neuvermietung auf max. 10% über ortsüblicher Vergleichsmiete begrenzt.Weiterlesen → sogar nur 10 Prozent. Diese Regelung betrifft besonders Berlin, München und Hamburg.
Das bedeutet praktisch: Wenn die aktuelle Miete 800 Euro beträgt und der Vertrag endet, können Sie die neue Miete (ohne Mietpreisbremse) nicht auf 1.000 Euro anheben, sondern maximal auf 960 Euro. Der Zeitpunkt der Kündigung sollte also auch unter wirtschaftlichen Aspekten geplant werden.
Eine oft übersehene Regelung ist auch § 573b BGB (Betriebskostensteigerungen): Vermieter dürfen nicht einfach als Grund für Kündigung nennen, dass die BetrKVBetriebskostenverordnung – gesetzliche Liste der umlagefähigen Nebenkosten.Weiterlesen →.">BetriebskostenLaufende Kosten des Gebäudes die auf Mieter umgelegt werden dürfen – geregelt in der BetrKV.Weiterlesen → zu hoch sind. Dies ist kein zulässiger Kündigungsgrund. Hier helfen nur Mieterhöhungen nach § 560 BGB.
Fristberechnung 2026: Praktisches Rechenbeispiel für Vermieter
Ein konkretes Beispiel macht die Fristberechnung verständlich: Ein Mieter lebt seit 2019 in der Wohnung (über 8 Jahre). Der Vermieter kündigt am 10. Januar 2026 aus Eigenbedarf. Die erforderliche Kündigungsfrist beträgt 9 Monate.
- Kündigungsdatum: 10. Januar 2026
- Fristbeginn: 11. Januar 2026
- Erforderliche 9 Monate später: 10. Oktober 2026
- Wirksames Kündigungsende: 31. Oktober 2026
Ein häufiger Fehler: Das Kündigungsschreiben muss spätestens am dritten Werktag eines Monats eingehen, damit es zum übernächsten Monatsende wirksam wird. Wer am 5. Januar kündigt, kann nicht zum 31. März rechnen – die Kündigung wird erst zum 30. April wirksam.
Vermieter sollten deshalb nicht auf den letzten Tag der Kündigungsfrist warten. Eine Kündigung immer mit mindestens 7–10
Weiterführende Artikel
Aufhebungsvertrag: Die freundliche Alternative zur Kündigung
Wenn du möchtest, dass ein Mieter auszieht, aber keinen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund hast, gibt es eine einvernehmliche Alternative: den AufhebungsvertragEinvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses – oft schneller als Kündigung.Weiterlesen →. Beide Seiten einigen sich auf ein Auszugsdatum und ggf. eine Abfindungszahlung.
Viele Mieter sind zur einvernehmlichen Auflösung bereit, wenn die Konditionen stimmen: kostenlose Miete für den letzten Monat, Übernahme der Umzugskosten, oder Unterstützung bei der Wohnungssuche. Das ist oft günstiger als ein jahrelanges Gerichtsverfahren.
Der Aufhebungsvertrag muss schriftlich abgeschlossen werden und beide Unterschriften tragen. Er sollte Datum, Auszugsfrist, Kautionsregelung und alle sonstigen Vereinbarungen klar regeln. Ein Anwalt kann ihn günstig aufsetzen.
