Dieser Artikel dient als allgemeiner Ratgeber und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei konkreten Rechtsfragen empfehlen wir die Konsultation eines Fachanwalts für Mietrecht.
Als Vermieter hast du bei unbefristeten Mietverträgen deutlich weniger Kündigungsrechte als der Mieter. Du kannst nur aus bestimmten, gesetzlich geregelten Gründen kündigen. Hier sind alle Möglichkeiten im Ãœberblick.
Ordentliche Kündigung: Nur bei berechtigtem Interesse
Du kannst ordentlich (fristgerecht) kündigen, wenn du ein berechtigtes Interesse hast:
- Eigenbedarf: Du oder nahe Angehörige brauchen die Wohnung
- Erhebliche Pflichtverletzung: Mieter verletzt Vertragspflichten schuldhaft und erheblich
- Wirtschaftliche Verwertung: Du willst das Gebäude abreißen oder grundlegend umbauen und das Mietverhältnis verhindert das wirtschaftlich
Ohne berechtigtes Interesse ist die ordentliche Kündigung unwirksam.
Fristlose Kündigung: Bei schweren Verstößen
Eine fristlose Kündigung ist möglich bei:
- Zahlungsverzug: 2 Monatsmieten in 2 aufeinanderfolgenden Monaten, oder 2 Monatsmieten über 2 Jahre
- Erheblicher Beeinträchtigung anderer Mieter (Lärm, Gewalt)
- Schwerer Vertragsverletzung (unerlaubte UntervermietungWeitervermietung durch den Hauptmieter – braucht Erlaubnis des Vermieters.Weiterlesen →, Zerstörung der Mietsache)
- Unberechtigte Untervermietung trotz Abmahnung
Was muss die Kündigung enthalten?
Formale Pflichten:
- Schriftform (Brief, kein E-Mail!)
- Vollständige Namen aller Mieter und Vermieter
- Genaue Bezeichnung der Wohnung
- Kündigungsgrund (konkret und wahr!)
- Kündigungsfrist und -termin
- Unterschrift des Vermieters
Zustellung: Am sichersten per Einschreiben mit Rückschein oder durch persönliche Ãœbergabe mit Zeuge.
Kündigungsfristen bei ordentlicher Kündigung
- Mietdauer bis 5 Jahre: 3 Monate
- Mietdauer 5–8 Jahre: 6 Monate
- Mietdauer über 8 Jahre: 9 Monate
Die Kündigung muss bis zum 3. Werktag eines Monats zugehen, um zum Ende des übernächsten Monats wirksam zu sein.
Was tun nach der Kündigung?
Zieht der Mieter nicht aus: Räumungsklage einreichen. Bei Eigenbedarf: Tatsächlich einziehen nach Auszug – sonst droht Schadensersatz. Mehr: Eigenbedarfskündigung im Detail
Kündigungsfristen für Vermieter: Was das BGB wirklich vorschreibt
Ein häufiger Irrtum unter Vermietern: Die Kündigungsfrist beträgt immer drei Monate. Das stimmt nur teilweise. Nach § 573 BGB gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten zum Ende eines Kalendermonats – aber nur für ordentliche Kündigungen wegen berechtigtem Interesse. Entscheidend ist der Zeitpunkt der Kündigung.
Beispiel aus der Praxis: Kündigst du am 15. Januar, beginnt die Frist erst am 1. Februar zu laufen. Das Mietverhältnis endet frühestens am 30. April – nicht am 15. April. Viele Vermieter verschreiben sich um einen Monat, weil sie diesen „Puffermonat" vergessen.
Anders sieht es bei außerordentlichen (fristlosen) Kündigungen aus. Hier kannst du nach § 543 BGB sofort kündigen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt – etwa massive Mietrückstände oder Störung des Hausfriedens. Die Kündigungsfrist entfällt komplett, die Wohnung muss der Mieter aber oft noch zwei Wochen nach Zugang der Kündigung räumen.
Eigenbedarfskündigung: Worauf Gerichte genau prüfen
Eigenbedarfskündigungen sind die häufigsten – und auch die anfälligsten für Anfechtungen. Gerichte prüfen streng, ob dein Eigenbedarf legitim ist. Es reicht nicht, dass du die Wohnung gerne selbst nutzen möchtest; es muss ein konkreter, gegenwärtiger Bedarf bestehen.
Typische Fehler bei Eigenbedarfskündigungen:
- Zu vage Begründung: „Meine Tochter braucht eine Wohnung" genügt nicht. Du musst erklären, warum genau diese Wohnung und warum jetzt. Besser: „Meine Tochter zieht zum Studium nach Hamburg um und benötigt ab September eine eigene Unterkunft."
- Fehlende Glaubwürdigkeit: Wenn du die Wohnung kurz nach Kündigungsfrist verkaufst, wirft dir das Gericht vor, den Eigenbedarf vorgetäuscht zu haben. Nach einer EigenbedarfskündigungKündigung wenn Vermieter oder Familienangehörige selbst einziehen wollen – strenge Formvorschriften.Weiterlesen → solltest du die Wohnung mindestens zwei bis drei Jahre selbst oder mit Familie nutzen.
- Unzureichende Kommunikation: Mieter haben unter bestimmten Bedingungen ein Recht auf Gegenvorstellung. Hast du einen Mieter über 60 Jahren in der Wohnung, muss die Kündigung besonders begründet werden – und der Mieter kann Gegenargumente einreichen.
Gerichtliche Regelung: Nach § 574 BGB muss die Eigenbedarfskündigung spätestens zum dritten Werktag eines Kalendermonats dem Mieter zugehen, um zum Ende eines Monats zu wirken. Auch das zeitliche Fenster ist eng.
Mietrückstand und Pflichtverletzung: Wann die außerordentliche Kündigung hält
Du darfst außerordentlich kündigen, wenn der Mieter zwei Monate Miete oder einen Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten schuldet (§ 543 Abs. 2 BGB). Das ist deutlich präziser als „der Mieter zahlt nicht regelmäßig".
Wichtig: Bevor du kündigen darfst, musst du dem Mieter meist eine Frist zur Mietleistung setzen – mindestens zwei Wochen. Du kannst also nicht direkt kündigen, wenn die erste Zahlungsaufforderung ausfällt. Anders bei besonders groben Verstößen: Wiederholte, unbehebbare Pflichtverletzungen (wie Hausparty-Exzesse oder Haustierverbotsverstöße) können sofort zur Kündigung führen.
Praxis-
