Dieser Artikel dient als allgemeiner Ratgeber und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei konkreten Rechtsfragen empfehlen wir die Konsultation eines Fachanwalts für Mietrecht.
Mietvertrag kündigen als Vermieter: Vorlage und Rechtssicherheit
Als Vermieter ist eine Kündigung des Mietvertrags nur in engen gesetzlichen Grenzen möglich. Wer formal falsch vorgeht, riskiert, dass die Kündigung unwirksam ist — und von vorn anfangen muss. Hier ist alles Wichtige im Überblick.
Wann können Vermieter kündigen?
Das Bürgerliche Gesetzbuch (§ 573 BGB) kennt drei Hauptgründe für eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter:
1. Eigenbedarf
Der häufigste Grund. Voraussetzungen:
- Bedarf für Sie selbst, Familienangehörige oder Haushaltsangehörige
- Echter, konkreter Bedarf (kein vorgetäuschter Eigenbedarf!)
- Mieter hat Sonderkündigungsschutz bei Härtefall (§ 574 BGB)
Berechtigte Personen: Kinder, Eltern, Geschwister, Nichten/Neffen (im Einzelfall). Nicht berechtigt: Entfernte Verwandte ohne enge Beziehung.
2. Erhebliche Pflichtverletzung
- Mietrückstand: mind. 2 Monatsmieten (oder erhebliche Beträge über längere Zeit)
- Schwerwiegende Vertragsverletzungen (UntervermietungWeitervermietung durch den Hauptmieter – braucht Erlaubnis des Vermieters.Weiterlesen → ohne Erlaubnis, Drogenhandel, massive Lärm-/Ruhestörung)
- Schwere Beleidigung oder Bedrohung des Vermieters
3. Hinderung wirtschaftlicher Verwertung
- Abriss und NeubauErstbezug nach Oktober 2014 – Mietpreisbremse gilt nicht, höhere Mieten möglich.Weiterlesen → geplant
- Wesentliche Sanierung ohne Nutzungsmöglichkeit
- Erheblicher Nachteil ohne Kündigung nachweisbar
Kündigungsfristen: Was gilt?
| Mietdauer | Kündigungsfrist für Vermieter |
|---|---|
| Bis 5 Jahre | 3 Monate |
| 5-8 Jahre | 6 Monate |
| Mehr als 8 Jahre | 9 Monate |
Für Mieter gilt immer 3 Monate Kündigungsfrist (außer es wurde etwas anderes vereinbart — aber nicht kürzer).
Formelle Anforderungen: Was die Kündigung enthalten muss
- Schriftform (eigenhändige Unterschrift — E-Mail oder Fax NICHT ausreichend!)
- Konkreter Kündigungsgrund (allgemeine Begründung reicht nicht)
- Genaues Datum des Mietendes
- Unterschrift des Vermieters (bei mehreren Vermietern: alle müssen unterschreiben)
- Hinweis auf Widerspruchsrecht (§ 574 BGB) bei Eigenbedarfskündigung
Mustervorlage: Eigenbedarfskündigung
Absender: Max Mustermann (Vermieter), Musterstraße 1, 12345 Musterstadt
An: Anna Mieterin, Wohnungsstraße 5, 12345 Musterstadt
Datum: TT.MM.JJJJ
Kündigung des Mietverhältnisses über die Wohnung Wohnungsstraße 5, 2. OG, 12345 Musterstadt
Sehr geehrte Frau Mieterin,
hiermit kündige ich das oben genannte Mietverhältnis gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zum [Datum] wegen Eigenbedarfs.
Ich benötige die Wohnung für meinen Sohn [Name], der ab [Datum] in Musterstadt studiert/arbeitet und dort einen eigenen Hausstand begründen möchte.
Ich weise Sie darauf hin, dass Sie gemäß § 574 BGB der Kündigung widersprechen können, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für Sie eine nicht zu rechtfertigende Härte darstellt. Der Widerspruch muss spätestens 2 Monate vor dem Mietende schriftlich bei mir eingehen.
Mit freundlichen Grüßen,
[Unterschrift] Max Mustermann
Fristlose Kündigung: Wann ist sie möglich?
Die fristlose Kündigung (§ 543 BGB) setzt einen wichtigen Grund voraus:
- Mietrückstand: 2 volle Monatsmieten oder über 2 Monate verteilt mind. 2 Mieten
- Schwerwiegende Störung des Hausfriedens
- Unbefugte Untervermietung trotz Abmahnung
- Erhebliche Beschädigung der Mietsache
Wichtig: Bei Mietrückstand muss die fristlose Kündigung VOR Zahlung des Rückstands eingehen. Zahlt der Mieter innerhalb von 2 Monaten vollständig (z.B. durch Jobcenter), kann die fristlose Kündigung unwirksam werden — aber: Bis zu 2x in 2 Jahren ist die Zahlung nicht heilend!
Häufige Fehler bei der Kündigung
- Kündigung per E-Mail (unwirksam!)
- Fehlende Begründung oder zu vage Begründung
- Nicht alle Vermieter haben unterschrieben
- Kein Hinweis auf Widerspruchsrecht (bei EigenbedarfskündigungKündigung wenn Vermieter oder Familienangehörige selbst einziehen wollen – strenge Formvorschriften.Weiterlesen →)
- Kündigung bei befristetem Vertrag (nur bei vereinbartem Kündigungsrecht möglich)
Was nach der Kündigung?
- Kündigung per Einschreiben + Rückschein oder Boten-Übergabe (Empfang dokumentieren)
- Mieter äußert Widerspruch? → Anwalt einschalten
- Mieter zieht nicht aus? → RäumungsklageGerichtliches Verfahren um Mieter zur Herausgabe der Wohnung zu zwingen – dauert 6-18 Monate.Weiterlesen → beim Amtsgericht
- Räumungstitel vollstrecken lassen (Gerichtsvollzieher)
Fazit
Vermieterkündigungen sind formal anspruchsvoll. Ein Fehler im Verfahren kann die Kündigung unwirksam machen und Monate kosten. Für den ersten Fall: Immer einen Fachanwalt für MietrechtGesetzliche Regelungen für Mietverhältnisse in Deutschland – §§ 535-580a BGB.Weiterlesen → einschalten — die Investition lohnt sich.
