Dieser Artikel dient als allgemeiner Ratgeber und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei konkreten Rechtsfragen empfehlen wir die Konsultation eines Fachanwalts für Mietrecht.
Erstvermieter: Der komplette Anfänger-Guide zum Mietrecht
Zum ersten Mal vermieten ist aufregend — und komplizierter als man denkt. MietrechtGesetzliche Regelungen für Mietverhältnisse in Deutschland – §§ 535-580a BGB.Weiterlesen →, Steuerpflicht, Kautionsregeln, ÜbergabeprotokollDokumentation des Wohnungszustands bei Ein- und Auszug – Pflicht für spätere Schadensansprüche.Weiterlesen →... Dieser Guide erklärt die 10 wichtigsten Punkte für Erstvermieter, damit Sie von Anfang an auf der richtigen Seite stehen.
1. Der MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen →: Grundlage für alles
Verwenden Sie KEINEN selbst ausgedachten Vertrag. Nutzen Sie:
- Mustervertrag des Deutschen Mieterbundes (auch für Vermieter hilfreich zum Verständnis)
- Vorlagen von Haus & Grund (Vermieterverband)
- Anwalt für Mietrecht (einmalig, lohnt sich)
Wichtige Klauseln: Miethöhe (Kalt + NK), Zahlungstermin, Kaution, SchönheitsreparaturenStreich- und Tapezierarbeiten – können per Mietvertrag auf Mieter übertragen werden.Weiterlesen →, Haustierhaltung, UntervermietungWeitervermietung durch den Hauptmieter – braucht Erlaubnis des Vermieters.Weiterlesen →.
2. Die Kaution: Richtig einsammeln und verwahren
Maximum: 3 Nettokaltmieten. Anlage: getrennt vom eigenen Vermögen, verzinst, insolvenzgesichert. Typisch: Mietkautionskonto bei der Bank oder Mieter richtet eigenes Konto ein und verpfändet es.
Fehler: Kaution einfach aufs eigene Konto — das ist nicht regelkonform und kann bei Insolvenz problematisch werden.
3. Das Übergabeprotokoll: Ihr wichtigstes Dokument
Beim Ein- und Auszug: Detailliertes Übergabeprotokoll erstellen. Dokumentieren Sie:
- Zustand aller Räume (Böden, Wände, Decken)
- Funktion aller Geräte und Einrichtungen
- Zählerstände (Strom, Gas, Wasser)
- Schlüsselübergabe (Anzahl und Art)
- Mängel mit Fotos festhalten
Beide Parteien unterschreiben — das ist Ihr Schutz bei Streitigkeiten.
4. Miethöhe festlegen: Was ist erlaubt?
In angespannten Märkten (VergleichsmieteOrtsübliche Durchschnittsmiete – Basis für Mieterhöhungen und Mietpreisbremse.Weiterlesen → begrenzt.">MietpreisbremseGesetz das Mieterhöhungen bei Neuvermietung auf max. 10% über ortsüblicher Vergleichsmiete begrenzt.Weiterlesen →!) gilt: Maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Den MietspiegelOffizielle Übersicht der ortsüblichen Mieten – Grundlage für Mieterhöhungen und Mietpreisbremse.Weiterlesen → der Stadt/Gemeinde prüfen — viele Städte haben ihn online.
Bei Erstvermietung nach NeubauErstbezug nach Oktober 2014 – Mietpreisbremse gilt nicht, höhere Mieten möglich.Weiterlesen → oder umfassender Sanierung: Mietpreisbremse gilt nicht.
5. Nebenkosten: Was darf umgelegt werden?
Nur was in der Betriebskostenverordnung (BetrKVBetriebskostenverordnung – gesetzliche Liste der umlagefähigen Nebenkosten.Weiterlesen →) steht, darf umgelegt werden. Eine Vorauszahlung vereinbaren und jährlich abrechnen. Häufige Fehler:
- Verwaltungskosten umlegen (nicht erlaubt!)
- Reparaturkosten als Nebenkosten deklarieren (nicht erlaubt!)
- Abrechnung nicht innerhalb 12 Monate erstellen (Nachzahlung verfällt!)
6. MieterhöhungErhöhung der Miete auf ortsübliches Niveau – max. 20% in 3 Jahren, schriftlich mit Begründung.Weiterlesen →: So geht es richtig
Voraussetzungen für eine Mieterhöhung:
- Mindestens 12 Monate seit letzter Mieterhöhung
- Begründung durch Mietspiegel oder 3 Vergleichswohnungen
- Kappungsgrenze: Max. 20 % in 3 Jahren (15 % in angespannten Märkten)
- Schriftform erforderlich
7. Kündigung: Warum es so schwer ist
Als Vermieter können Sie einem unbefristeten Mietvertrag nur kündigen bei:
- Eigenbedarf (§ 573 BGB) — für Sie, Familienmitglieder, Haushaltsangehörige
- Erheblichen Pflichtverletzungen des Mieters (Mietrückstand, Lärm etc.)
- Hinderung an wirtschaftlicher Verwertung
Einfach so kündigen geht nicht. Befristete Verträge laufen aus — aber auch nur mit sachlichem Grund nach § 575 BGB (Eigenbedarf, Abriss, Sanierung).
8. Steuerpflicht: Mieteinnahmen richtig versteuern
Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) und werden mit Ihrem persönlichen Steuersatz besteuert. Das Gute: Viele Kosten sind als Werbungskosten absetzbar (Zinsen, AbschreibungSteuerliche AfA auf Gebäudewert – 2% p.a. bei normalen Wohngebäuden über 50 Jahre.Weiterlesen →, Instandhaltung, Verwaltung).
Anlage V bei der Einkommensteuererklärung ausfüllen — für jede Immobilie eine eigene Anlage VSteuerformular für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung – jährlich auszufüllen.Weiterlesen →.
9. Versicherungen: Was Sie als Vermieter brauchen
- Wohngebäudeversicherung: Pflicht (Feuer, Leitungswasser, Sturm)
- Haus-Haftpflichtversicherung: Für Schäden durch das Gebäude (z.B. Dachziegel fällt runter)
- Mietausfall-Versicherung: Optional, aber sinnvoll
- Rechtsschutz Mietsachen: Empfehlenswert, besonders als Erstvermieter
10. Was Sie auf KEINEN Fall tun sollten
- Mietvertrag ohne Experten-Prüfung selbst schreiben
- Kaution ohne Trennung vom eigenen Vermögen einbehalten
- Kein Übergabeprotokoll erstellen
- Steuerpflicht ignorieren ("das merkt keiner")
- Kündigung aussprechen ohne Rechtsberatung
- Nebenkosten ohne vertragliche Grundlage verlangen
Ressourcen für Erstvermieter
- Haus & Grund: Vermieterverband mit Musterverträgen und Beratung
- DATEV myData: Digitale Belegerfassung für Steuern
- Vermietet.de / Landlord Vision: Software für Verwaltung
- Fachanwalt für Mietrecht: Für den ersten Mietvertrag immer ratsam
Fazit
Vermieten ist lernbar — aber nicht ohne Vorbereitung. Die häufigsten und teuersten Fehler passieren am Anfang: falscher Mietvertrag, keine Dokumentation, Steuerpflicht ignoriert. Investieren Sie am Anfang etwas Zeit und Geld in die Grundlagen, und Sie werden langfristig entspannte Vermietungserfahrungen machen.
