Was Erstvermieter typischerweise falsch machen
Die meisten Erstvermieter machen die gleichen Fehler — und die sind vermeidbar. Die häufigsten:
- Miete zu niedrig ansetzen (aus Unsicherheit oder um "nett zu sein")
- Kein ordentliches ÜbergabeprotokollDokumentation des Wohnungszustands bei Ein- und Auszug – Pflicht für spätere Schadensansprüche.Weiterlesen → anfertigen
- Kaution nicht korrekt anlegen
- AfA in der Steuererklärung vergessen
- Mieter ohne Bonitätsprüfung auswählen
- Unwirksame Klauseln aus alten Musterverträgen verwenden
Dieser Leitfaden zeigt dir, wie du diese Fehler von Anfang an vermeidest.
Schritt 1: Die richtige Miete finden
Setze die Miete nach Marktlage an — nicht nach deinen Finanzierungskosten, nicht nach deinen eigenen Vorstellungen. Recherchiere vergleichbare Wohnungen auf ImmobilienScout24, ImmoWelt und eBay Kleinanzeigen. Nutze den MietspiegelOffizielle Übersicht der ortsüblichen Mieten – Grundlage für Mieterhöhungen und Mietpreisbremse.Weiterlesen → deiner Stadt.
Wichtig: In Gebieten mit VergleichsmieteOrtsübliche Durchschnittsmiete – Basis für Mieterhöhungen und Mietpreisbremse.Weiterlesen → begrenzt.">MietpreisbremseGesetz das Mieterhöhungen bei Neuvermietung auf max. 10% über ortsüblicher Vergleichsmiete begrenzt.Weiterlesen → (die meisten deutschen Großstädte) darfst du bei Neuvermietung max. 10% über den örtlichen Mietspiegel verlangen. Informiere dich vorher, ob deine Stadt betroffen ist.
Schritt 2: Einen guten MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen → verwenden
Nimm keinen alten Mietvertrag aus dem Internet. Nutze aktuelle Musterverträge von:
- Haus & Grund Deutschland (Mitglieder erhalten geprüfte Verträge)
- Lokaler Haus & Grund-Verein (gibt es in fast jeder Stadt)
- Verbraucherportale wie Verbraucherzentrale (kostenpflichtig, aber geprüft)
Der Vertrag sollte auf aktuelle BGH-Urteile abgestimmt sein. Kostet 15–30 € — gut investiertes Geld.
Schritt 3: Den richtigen Mieter auswählen
Hole immer: SCHUFADeutsche Wirtschaftsauskunftei – SCHUFA-Selbstauskunft zeigt Bonität und Negativmerkmale des Mieters.Weiterlesen →-Auskunft, Einkommensnachweise der letzten 3 Monate, ausgefüllte SelbstauskunftFormular zur Mieterprüfung mit Einkommens- und Bonitätsangaben – rechtlich klar begrenzt.Weiterlesen →. Das Einkommen sollte mindestens das 3-Fache der Bruttokaltmiete betragen (Faustregel). Ein schlechter Mieter kostet mehr als ein kurzer LeerstandPeriode ohne Mieter – kostet Einnahmen, birgt Risiken, sollte schnell behoben werden.Weiterlesen → — deshalb lieber einen Monat warten als einen riskanten Mieter nehmen.
Schritt 4: Übergabeprotokoll erstellen
Das Übergabeprotokoll ist dein wichtigstes Dokument. Es dokumentiert den Zustand der Wohnung beim Einzug — und ist die Grundlage für alle Schadensforderungen beim Auszug. Ohne Protokoll kannst du Schäden kaum nachweisen.
Was rein muss: Zustand jedes Raumes (Wände, Boden, Decke, Fenster, Türen), alle Zählerstände, Schlüsselübergabe mit Anzahl. Beide Seiten unterschreiben, du behältst eine Kopie, der Mieter bekommt eine.
Schritt 5: Kaution korrekt anlegen
Die Kaution (max. 3 Kaltmieten) muss auf einem separaten Kautionskonto angelegt werden — getrennt von deinem privaten Geld. Du kannst ein normales Sparkonto als Kautionskonto nutzen. Der Mieter hat Anspruch auf die Zinsen, die auf der Kaution entstehen.
Schritt 6: Versicherungen abschließen
- Gebäudeversicherung: Falls noch nicht vorhanden — Pflicht
- Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht: Schützt dich bei Personenschäden auf deinem Grundstück
- Vermieter-Rechtsschutz: Empfehlenswert — deckt Anwalts- und Gerichtskosten ab
Schritt 7: Steuern nicht vergessen
Ab dem ersten Jahr als Vermieter musst du Anlage VSteuerformular für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung – jährlich auszufüllen.Weiterlesen → in der Steuererklärung ausfüllen. Sammle alle Belege: Zinsen, Nebenkosten, Reparaturen, Verwaltungsgebühren. Und vergiss die AfAAbsetzung für Abnutzung: 2% des Gebäudewerts jährlich steuerlich absetzbar – großer Steuervorteil.Weiterlesen → nicht — 2% des Gebäudewerts (nicht Grundstück) pro Jahr, abzugsfähig auch ohne Ausgabe.
Die wichtigsten Regeln auf einen Blick
- Marktmiete verlangen, nicht weniger
- Mieter nach Bonität auswählen, nicht nach Sympathie allein
- Übergabeprotokoll immer, immer, immer
- Kaution separat anlegen
- Versicherungen nicht vergessen
- AfA in der Steuererklärung geltend machen
