Erbfall: Du bist plötzlich Vermieter
Wenn du eine Immobilie erbst in der Mieter wohnen, wirst du automatisch Vermieter — mit allen Rechten und Pflichten. Das Mietverhältnis geht nahtlos auf dich über. Die Mieter müssen nicht informiert werden, dass sich der Eigentümer geändert hat — obwohl es höflich und praktisch ist, das zu tun.
Was passiert mit dem MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen →?
Der bestehende Mietvertrag läuft unverändert weiter. Du übernimmst ihn in allen Details — Mietbetrag, Nebenkosten, Kündigungsfristen, alle Sondervereinbarungen. Selbst wenn der Mietvertrag schlechte Konditionen für den Vermieter hat: Du musst ihn zunächst einhalten.
Um den Mietvertrag zu ändern oder zu beenden brauchst du einen der gesetzlichen Gründe (Eigenbedarf, Pflichtverletzung etc.).
Informationspflicht gegenüber Mietern
Zwar bist du nicht gesetzlich verpflichtet, die Mieter sofort zu informieren. Aber: Du solltest es tun, damit sie wissen, wohin sie die Miete zahlen müssen. Schreibe einen freundlichen Brief:
"Sehr geehrte/r [Mieter], ich informiere Sie, dass ich als Erbe von [Name des Verstorbenen] ab dem [Datum] neuer Eigentümer des Hauses bin. Die Miete ist ab sofort auf folgendes Konto zu überweisen: [IBAN]. Alle sonstigen Bedingungen Ihres Mietvertrags bleiben unverändert bestehen."
Erbschaftsteuer auf die Immobilie
Erbschaftsteuer hängt vom Verwandtschaftsgrad und Immobilienwert ab. Freibeträge:
| Verwandtschaftsgrad | Freibetrag | Steuersatz über Freibetrag |
|---|---|---|
| Ehepartner | 500.000 € | 7–30% je nach Wert |
| Kinder | 400.000 € | 7–30% |
| Enkel | 200.000 € | 7–30% |
| Geschwister, Nichten/Neffen | 20.000 € | 15–43% |
Beispiel: Du erbst von deinen Eltern eine Wohnung für 350.000 € (Steuerwert). Freibetrag 400.000 € — keine Erbschaftsteuer.
Spekulationsfrist beim geerbten Objekt
Wenn du die ererbte Immobilie verkaufen willst: Die 10-Jahres-Spekulationsfrist10 Jahre Haltefrist – nach 10 Jahren ist der Verkaufsgewinn aus Mietimmobilien steuerfrei.Weiterlesen → läuft ab dem Datum, an dem der Erblasser die Immobilie erworben hat — nicht ab dem Erbfall. Wenn deine Eltern die Wohnung vor 12 Jahren gekauft haben und du sie jetzt erbst und verkaufst, ist es steuerfrei.
Erste Schritte nach dem Erbfall
- Erbschein beantragen (Nachlassgericht)
- Grundbuch auf deinen Namen umschreiben lassen (NotarPflicht beim Immobilienkauf – beurkundet den Kaufvertrag, kostet ca. 1,5% des Kaufpreises.Weiterlesen →)
- Mieter informieren (Kontoverbindung für Miete mitteilen)
- Versicherungen umschreiben (Gebäudeversicherung, Haftpflicht)
- Nebenkostenabrechnung für das laufende Jahr vorbereiten
- Steuerberater konsultieren (Erbschaftsteuer, Einkommensteuer aus Mieteinnahmen)
Soll ich die Immobilie behalten oder verkaufen?
Eine emotionale Frage mit wirtschaftlichen Antworten. Beachte: Wenn die Immobilie gut vermietet ist und Rendite bringt, ist Behalten oft sinnvoll. Wenn du das Kapital anderweitig besser investieren kannst oder die Verwaltung zu aufwendig ist, kann Verkauf besser sein. Lass dir Zeit — du musst nicht sofort entscheiden.
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