Dieser Artikel stellt keine steuerliche Beratung dar. Für deine individuelle Steuersituation wende dich an einen Steuerberater oder das zuständige Finanzamt.
Solaranlagen auf Mietshäusern boomen. Nicht nur als ökologisches Statement – sondern als echtes Geschäftsmodell: Durch Mieterstrom kannst du deinen Mietern günstigeren Strom anbieten, die Nebenkosten senken und dabei selbst verdienen. Hier ist alles was Vermieter 2026 wissen müssen.
Mieterstrom: Das Modell erklärt
Beim Mieterstrom-Modell erzeugst du als Vermieter Strom auf dem Dach und verkaufst ihn direkt an deine Mieter – ohne dass der Strom ins öffentliche Netz eingespeist werden muss. Das Ergebnis:
- Mieter zahlen 10–20 % weniger als beim Versorger
- Du verdienst mehr als bei Einspeisung ins Netz
- Überschuss wird ins Netz eingespeist (Einspeisevergütung)
Wirtschaftlichkeit: Rechnet sich das?
Beispielrechnung für ein 6-Parteien-Haus (600 kWp PV-Anlage auf 80 m² Dach):
- Investition: Ca. 15.000–20.000 €
- Jährliche Stromerzeugung: Ca. 7.200 kWh
- Selbstverbrauch der Mieter: 60–70 % = ca. 4.300 kWh
- Einnahmen Mieterstrom (28 ct/kWh): ca. 1.200 €/Jahr
- Einspeisung (8 ct/kWh): ca. 240 €/Jahr
- Amortisation: 10–12 Jahre
KfW-Förderung und Steuer für Vermieter
- KfW 270 (Erneuerbare Energien): Zinsgünstige Darlehen bis 10 Mio. € für PV-Anlagen
- Mieterstromzuschlag (EEG): Gesetzlicher Zuschlag für Mieterstrom-Direktlieferung
- Umsatzsteuerpflicht: Wer Strom verkauft ist umsatzsteuerpflichtig – Kleinunternehmerregelung prüfen
- AfA: PV-Anlage über 20 Jahre abschreibbar, seit 2022 auch sofortige AbschreibungSteuerliche AfA auf Gebäudewert – 2% p.a. bei normalen Wohngebäuden über 50 Jahre.Weiterlesen → möglich
Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung (GGV) – die neue Option
Seit 2024 gibt es das Modell der Gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung, das bürokratisch einfacher ist als Mieterstrom:
- Kein eigener Konzessionsvertrag notwendig
- Mieter kaufen Strom weiterhin vom Versorger
- PV-Strom wird nach Quoten auf Mieter verteilt – sie erhalten Gutschriften
- Einstieg ab 2026 deutlich vereinfacht
Checkliste: Solaranlage im Mietshaus einrichten
- Statik-Check durch Ingenieur (Dachlast PV-Module)
- Netzanmeldung beim Netzbetreiber
- Mieterstrom-Modell oder GGV wählen
- Mieter informieren und Verträge schließen
- Förderantrag (KfWKreditanstalt für Wiederaufbau – bietet günstige Kredite und Zuschüsse für energetische Sanierung.Weiterlesen → oder Länderprogramme) vor Baubeginn stellen
- Versicherung der PV-Anlage in Gebäudeversicherung aufnehmen
Mehr zu E-Auto-Ladestationen im Mietshaus unter E-Auto Ladestation im Mietshaus.
Mieterstrom und Nebenkostenabrechnung: Die rechtliche Grauzone
Das größte Missverständnis bei Mieterstrom betrifft die Abrechnung. Viele Vermieter glauben, dass sie Mieterstrom einfach wie Nebenkosten über die Betriebskostenabrechnung (§556 Abs. 3 BGB) umlegen können. Das ist falsch. Mieterstrom ist eine separate Leistung und muss als eigenständiger Vertrag zwischen dir und deinen Mietern abgeschlossen werden – unabhängig vom MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen →.
Die Konsequenz: Der Mieter zahlt für Mieterstrom zusätzlich zur Miete, ähnlich wie ein freiwilliger Stromversorgungsvertrag. Das bedeutet auch, dass der Mieter kündigen kann (typisch 2 Wochen), wenn die Solaranlage ausfällt oder wenn er zu einem günstigeren Anbieter wechseln möchte. Viele Vermieter unterschätzen diese Kündigungsquoten – besonders in Mehrfamilienhäusern mit 8+ Einheiten, wo die Quote auf 15–25% pro Jahr ansteigen kann.
Praktischer Tipp: Gestalte die Verträge mit automatischer Verlängerung, aber mit mindestens 3 Monaten Kündigungsfrist. So hast du bei der Rentabilität einen besseren Planungshorizont. Einige Vermieter zahlen sogar kleine Treue-Boni (5–10€ pro Jahr), um Kündigungen zu senken.
Fördermittel 2026: KfW und regionale Programme nutzen
Die KfW-Förderung für Mieterstrom-Anlagen wurde zum 1. Januar 2025 neu aufgelegt – und das ändert die Wirtschaftlichkeit erheblich. Der KfW-Zuschuss beträgt bis zu 30% der Investitionskosten für Anlagen bis 30 kWp (Programm 467). Zusätzlich gibt es regionale Programme wie der NRW-Energiewende-Fonds (bis 40% Förderung) oder das Bayern-Solarpaket.
Das Rechenbeispiel: Eine 20-kWp-Anlage kostet ca. 25.000€. Mit 30% KfW-Förderung sinkt die Investition auf 17.500€. Bei einer durchschnittlichen Mieterstrom-Rendite von 6–8% pro Jahr (nach allen Kosten) amortisiert sich die Anlage in 12–15 Jahren statt 20 Jahren.
Häufiger Fehler: Vermieter beantragen die Förderung erst nach der Beauftragung des Handwerks. Das führt zu Ablehnung. Die KfW verlangt, dass der Förderantrag vor Auftragserteilung gestellt wird. Andere wählen Fachbetriebe, die nicht bei der Handwerkskammer registriert sind – diese Anlagen erhalten keine Förderung.
Versicherung und Haftungsrisiken: Das unterschätzte Thema
Solaranlagen auf Mietshäusern erfordern spezielle Versicherungen. Die Gebäudeversicherung greift oft nicht automatisch für die Anlage selbst – hier brauchst du zusätzlich eine Allgefahrversicherung (ca. 150–250€/Jahr für 20 kWp). Aber es gibt noch ein größeres Risiko: Wer haftet, wenn die Anlage bei Wind abbricht und den Nachbarn oder den Mieter unter sich trifft?
Rechtlich steht der Vermieter nach §823 BGB in der Pflicht, die Anlage zu kontrollieren und zu warten. Viele Vermieter vernachlässigen die jährliche Wartung – ein teurer Fehler. Wenn es dann zu Schäden kommt, kann die Versicherung leistenverweigern. Die TÜV-Inspektion alle 4 Jahre kostet ca. 300€, ist aber rechtlich zwingend.
Versicherungs-Checkliste:
- Allgefahrversicherung für die Solaranlage (Vandalismus, Blitzschlag, Stur
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