Solaranlage am Mietobjekt: Was Vermieter wissen müssen
Eine Solaranlage auf dem ETWEigentumswohnung – häufigste Form der Kapitalanlage-Immobilie für Privatanleger.Weiterlesen →, mehr Verwaltungsaufwand.">MehrfamilienhausGebäude mit mehreren Wohneinheiten – bessere Renditen als ETW, mehr Verwaltungsaufwand.Weiterlesen → kann für Vermieter attraktiv sein — als Einnahmequelle, Nachhaltigkeitsargument und Antwort auf steigende Energiekosten. Aber es gibt einiges zu beachten.
Zwei Modelle für PV am Mietobjekt
Modell 1: Eigenverbrauch durch Vermieter
PV-Strom wird ins Netz eingespeist → Einspeisevergütung. Oder: Strom wird für eigene Gemeinschaftseinrichtungen genutzt (Treppenhaus, Aufzug, Tiefgarage).
- Einfachste Lösung
- Keine direkten Vertragsbeziehungen mit Mietern
- Einspeisevergütung 2026: ca. 8-12 Cent/kWh (je nach Anlagengröße)
Modell 2: Mieterstrom
PV-Strom wird direkt an die Mieter im Gebäude geliefert — zu einem günstigeren Preis als der normale Stromtarif. Mieter profitieren, Vermieter erzielt höhere Vergütung als Einspeisevergütung.
- Mieterstrom-Zuschlag vom Staat möglich (§ 21 EEG)
- Strompreis an Mieter darf max. 10 % unter lokalem Grundversorgungstarif liegen
- Erhöhter Verwaltungsaufwand (Abrechnung, Zählermanagement)
Wirtschaftlichkeit: Lohnt es sich?
Rechenbeispiel für 10 kWp Anlage (Mehrfamilienhaus, 5 Einheiten):
- Investitionskosten: ca. 12.000-18.000 € (inkl. Montage)
- Jahresertrag: ca. 9.000 kWh
- Einspeisevergütung (10 Ct/kWh): 900 €/Jahr
- Eigenverbrauch (Gemeinschaft, 30 %): 2.700 kWh × 0,30 € (eingesparter Strom) = 810 €/Jahr
- Gesamtertrag: ca. 1.710 €/Jahr
- Amortisation: ca. 8-11 Jahre
Bei Mieterstrom: Höhere Vergütung möglich, aber Mehraufwand einrechnen.
Steuerliche Behandlung
PV-Anlage auf Mietobjekt wird steuerlich als eigenständige Einkommensquelle behandelt:
- Einnahmen aus Einspeisung/Mieterstrom: Steuerpflichtig
- Anlage als Betriebsvermögen → AbschreibungSteuerliche AfA auf Gebäudewert – 2% p.a. bei normalen Wohngebäuden über 50 Jahre.Weiterlesen → über 20 Jahre möglich
- Betriebsausgaben (Wartung, Versicherung, Monitoring): Absetzbar
Umsatzsteuer-Befreiung ab 2023
Gute Neuigkeit: Seit 2023 gilt 0 % Umsatzsteuer auf Kauf und Installation von PV-Anlagen (bis 30 kWp auf Wohngebäuden). Das spart die Voransteuer-Thematik.
Förderprogramme 2026
- KfW 270 (Erneuerbare Energien): Günstige Finanzierung für PV-Anlagen
- BAFA Energieeffizienz: Zuschüsse für Effizienzmaßnahmen inkl. PV
- Landesförderprogramme: Viele Bundesländer haben eigene Förderungen (Bayern: BayernFonds, NRW: progres.nrw)
- Mieterstrom-Zuschlag: EEG-Zuschlag von ca. 1-2 Cent/kWh für Mieterstromlieferung
Rechtliches: Was Vermieter regeln müssen
- WEG: Beschluss der Eigentümergemeinschaft nötig (ab bestimmter Anlagengröße)
- Baugenehmigung: Oft nicht nötig, aber je nach Bundesland prüfen
- Netzanschluss: Beim Netzbetreiber anmelden
- Mieterstrom-Vertrag: Eigener Vertrag mit jedem Mieter (kein Teil des Mietvertrags)
Darf Vermieter Mieter zur Nutzung zwingen?
Nein. Mieterstrom ist freiwillig für den Mieter. Er kann weiterhin seinen Strom vom normalen Anbieter beziehen. Vermieter darf Mieterstrom anbieten, aber nicht vorschreiben.
Checkliste: PV auf dem Mietobjekt
- ☐ Dachneignung und Ausrichtung prüfen (Süd/Südwest optimal)
- ☐ Statik prüfen lassen (Dach muss Anlagengewicht tragen)
- ☐ Drei Angebote von Installationsbetrieben einholen
- ☐ Fördermittel prüfen (KfWKreditanstalt für Wiederaufbau – bietet günstige Kredite und Zuschüsse für energetische Sanierung.Weiterlesen →, BAFA, Landesförderung)
- ☐ Steuerberater einbinden (Einnahmen, Abschreibung)
- ☐ Netzbetreiber informieren
Fazit
Eine PV-Anlage auf dem Mietobjekt ist eine langfristige Investition — mit 8-12 Jahren Amortisation und danach freiem Ertrag. Der Nachhaltigkeitsaspekt wird auch für Mieter wichtiger. Wer gut plant und Förderungen nutzt, profitiert doppelt: Ertrag und bessere Vermarktung des Mietobjekts.
