Dieser Artikel dient als allgemeiner Ratgeber und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei konkreten Rechtsfragen empfehlen wir die Konsultation eines Fachanwalts für Mietrecht.
Keller und Stellplatz in der Vermietung: Rechte, Regeln und Fallstricke
Keller und Stellplätze sind in der Vermietung häufige Streitquellen. Wer darf was nutzen? Wer trägt Kosten? Und was, wenn Mieter den Keller zu einem Lager für problematische Dinge machen? Hier sind die Antworten.
Keller: Ist er Teil des Mietvertrags?
Ein Kellerabteil ist nur dann Teil des Mietverhältnisses, wenn es im MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen → explizit aufgeführt ist. Steht "inkl. Kellerabteil Nr. 3" im Vertrag: Mieter hat Anspruch. Steht nichts: Kein automatisches Recht.
Separate Vermietung des Kellers
Sie können den Keller auch separat vermieten — an andere Mieter im Haus oder nach außen. Zu empfehlen: Separater Vertrag oder klare Klausel im Mietvertrag mit Größe und Nummer des Abteils.
Was darf der Mieter im Keller lagern?
Grundsatz: Was lagerfähig ist, darf der Mieter einlagern — solange nichts:
- Brandgefährlich ist (Benzin, Gasflaschen ohne Sicherheitsabstand)
- Gesundheitsschädlich ist (Chemikalien, starke Lösungsmittel)
- Feucht wird und schimmeln könnte (bei feuchten Kellern)
- Gegen HausordnungRegeln für das Zusammenleben im Haus – nur wenn Teil des Mietvertrags rechtlich bindend.Weiterlesen → verstößt
Verboten: Müll, Sperrmüll, Autoreifen im Gemeinschaftskeller. Das ist oft in der Hausordnung geregelt.
Was tun wenn Mieter Keller vermüllt?
- Schriftlich und mit Frist zur Räumung auffordern
- Fotos als Beweise sichern
- Bei Weigerung: Abmahnung
- Bei Wiederholung: Kündigung aus wichtigem Grund möglich
- Räumung auf Kosten des Mieters durchführen lassen (mit Rechnung)
Betriebskosten für Keller und Gemeinschaftskeller
Kosten für den Gemeinschaftskeller (Beleuchtung, Reinigung) können als BetrKVBetriebskostenverordnung – gesetzliche Liste der umlagefähigen Nebenkosten.Weiterlesen →.">BetriebskostenLaufende Kosten des Gebäudes die auf Mieter umgelegt werden dürfen – geregelt in der BetrKV.Weiterlesen → auf alle Mieter umgelegt werden. Kosten für einzelne Kellerräume: Trägt der Nutzer — entweder über die Miete oder separat.
Stellplätze: Garage und Tiefgarage
Stellplätze können separat vermietet werden — auch an Nicht-Mieter des Hauses. Das ist eine gute Einnahmequelle, besonders in Stadtlagen ohne ausreichend Parkraum.
Typische Stellplatz-Mieten 2026
| Stadt | Außenstellplatz | Tiefgarage |
|---|---|---|
| München | 80-120 €/Monat | 150-250 €/Monat |
| Frankfurt | 60-100 €/Monat | 120-200 €/Monat |
| Berlin | 50-90 €/Monat | 100-180 €/Monat |
| Hamburg | 60-100 €/Monat | 120-180 €/Monat |
| B-Städte | 30-60 €/Monat | 50-100 €/Monat |
Stellplatz-Mietvertrag: Was muss rein?
- Genaue Bezeichnung des Stellplatzes (Nummer)
- Monatliche Miete
- Nutzungsrecht (Pkw, Motorrad — keine gewerbliche Nutzung ohne Vereinbarung)
- Kündigungsfristen
- Haftungsausschluss für Schäden am Fahrzeug (wenn vereinbar)
Kündigung des Stellplatzes
Der Stellplatz kann separate vom Mietvertrag gekündigt werden — und umgekehrt. Ausnahme: Wenn Stellplatz und Wohnung untrennbar verbunden sind (Grundmiete inkl. Stellplatz). Dann folgt die Stellplatz-Kündigung der Wohnungskündigung.
Kündigungsfristen: Wie im Vertrag vereinbart. Gesetzlich: Stellplatzmietverträge gelten meist als "Mietverhältnis über andere Sachen" — Frist 3 Monate zum Monatsende.
Haftung bei Diebstahl im Keller oder Garage
Grundsatz: Vermieter haftet NICHT für Diebstahl aus Keller oder Garage — außer:
- Mangelhaftes Schloss am Keller (baulicher Defekt)
- Vermieter hatte von Diebstahlgefahr gewusst und nicht gehandelt
Empfehlung: Mieter darauf hinweisen, Hausrat- und Kfz-Versicherung abzuschließen.
Tipps für Vermieter
- Keller und Stellplatz immer explizit im Mietvertrag regeln
- Kellerräume nummerieren und im ÜbergabeprotokollDokumentation des Wohnungszustands bei Ein- und Auszug – Pflicht für spätere Schadensansprüche.Weiterlesen → vermerken
- Hausordnung für Gemeinschaftskeller klar formulieren
- Stellplätze als separate Einnahmequelle nutzen
Fazit
Keller und Stellplätze sind Nebenleistungen, die viele Vermieter unterschätzen — sowohl als Einnahmequelle als auch als potenzielle Konfliktquelle. Mit klaren Regelungen im Mietvertrag und Hausordnung lassen sich die meisten Probleme von vornherein vermeiden.
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