PV-Anlage als Vermieter: Die Grundoptionen
Als Vermieter hast du mit einer PhotovoltaikSolaranlage auf dem Dach – Strom an Mieter verkaufen (Mieterstrom) bringt Zusatzeinnahmen.Weiterlesen →-Anlage auf deinem Mietobjekt zwei Hauptoptionen: Den Strom ins Netz einspeisen (Einspeisevergütung) oder ihn als Mieterstrom an deine Mieter verkaufen. Beide Modelle haben Vor- und Nachteile.
Option 1: Netzeinspeisung
Der einfachste Weg: Strom wird vollständig ins Netz eingespeist und du erhältst die gesetzliche Einspeisevergütung.
- 2026: ca. 8,0 Cent/kWh für Anlagen bis 10 kWp
- Für Anlagen 10–40 kWp: ca. 6,9 Cent/kWh
- Vorteil: Kein Verwaltungsaufwand, keine Mieter-Beziehung nötig
- Nachteil: Niedrige Vergütung — 8 Cent sind deutlich unter dem Bezugspreis von 30+ Cent
Option 2: Mieterstrom
Du verkaufst den selbst erzeugten Strom direkt an deine Mieter — günstiger als der Netzstrom, aber teurer als die Einspeisevergütung. Das nennt sich Mieterstrom-Modell.
- Mieterstrom-Preis: Typisch 20–25 Cent/kWh (günstiger als Netzbezug)
- Mieterstrom-Zuschlag: Bundesförderung für Anlagen die Mieterstrom liefern (ca. 0,7–1,5 Cent/kWh zusätzlich)
- Vorteil: Höhere Einnahmen als reine Netzeinspeisung, Mehrwert für Mieter
- Nachteil: Du wirst Energieversorger mit entsprechenden Pflichten (Abrechnungspflichten, Messung)
Wirtschaftlichkeitsrechnung: Typisches Beispiel
| Größe Anlage | Investition | Jährliche Einnahmen (Netzeinspeisung) | Amortisation |
|---|---|---|---|
| 10 kWp (Einfamilienhaus) | 12.000–18.000 € | 800–1.200 € | 12–20 Jahre |
| 20 kWp (MFH 4 Parteien) | 20.000–30.000 € | 1.200–2.000 € | 12–18 Jahre |
Mit Mieterstrom-Modell: Amortisation ca. 2–4 Jahre schneller wegen höherer Erlöse.
Förderung: Was du bekommen kannst
- KfW 270 (Erneuerbare Energien): Zinsgünstiger Kredit für PV-Anlagen
- Mieterstrom-Zuschlag: Bundesförderung nach EEG
- Steuerlicher Vorteil: PV-Anlage seit 2023 steuerfrei (0% USt bei Kauf), Ertrag aus Einspeisung seit 2023 einkommensteuerfrei für Anlagen bis 30 kWp auf Wohngebäuden
Praktische Überlegungen
- Dachzustand prüfen: Neues Dach vor PV — sonst muss die Anlage später wieder abgenommen werden
- Statik prüfen: Dach muss Gewicht tragen können (ca. 15–25 kg/m²)
- Ausrichtung: Südausrichtung optimal, Ost/West möglich
- WEG: Wenn du Teil einer ETWEigentumswohnung – häufigste Form der Kapitalanlage-Immobilie für Privatanleger.Weiterlesen →, mehr Verwaltungsaufwand.">MehrfamilienhausGebäude mit mehreren Wohneinheiten – bessere Renditen als ETW, mehr Verwaltungsaufwand.Weiterlesen →.">WEGWohnungseigentümergemeinschaft – Gemeinschaft aller Eigentümer in einem Mehrfamilienhaus.Weiterlesen → bist — PV-Anlage braucht ggf. WEG-Beschluss
Wann lohnt sich PV auf dem Mietobjekt?
PV lohnt sich wenn: Dach in gutem Zustand, Südausrichtung, Anlage bleibt min. 20 Jahre, Förderungen genutzt werden, und bei Mehrfamilienhaus das Mieterstrom-Modell genutzt wird. Bei Einzelwohnungen ohne Mieterstrom: Rentabilität genau durchrechnen.
Mieterstrom: Die lukrative Alternative mit Fallstricken
Das Mieterstrom-Modell klingt attraktiv: Du verkaufst den selbsterzeugten Strom direkt an deine Mieter zu Preisen, die unter der lokalen Stromversorgung liegen, und verdienst dabei besser als mit der Netzeinspeisung. In der Praxis zeigt sich aber: Dieses Modell erfordert erhebliche organisatorische Anstrengungen.
Rechtlich musst du hier präzise arbeiten. Der Stromverkauf an Mieter unterliegt dem Energiewirtschaftsgesetz (EnWG) und der Stromgrundversorgungsverordnung (StromGVV). Das bedeutet konkret: Du benötigst eine gültige Lieferkennzeichnung in der Betriebskostenabrechnung (gemäß § 556 BGB für die Kostenumlagefähigkeit) und musst transparent ausweisen, zu welchem Preis und unter welchen Bedingungen der Strom geliefert wird.
Ein häufiger Fehler: Vermieter behandeln Mieterstrom wie normale BetrKVBetriebskostenverordnung – gesetzliche Liste der umlagefähigen Nebenkosten.Weiterlesen →.">BetriebskostenLaufende Kosten des Gebäudes die auf Mieter umgelegt werden dürfen – geregelt in der BetrKV.Weiterlesen →. Das funktioniert nicht. Der Stromverkauf ist ein separates Geschäftsverhältnis, das vertraglich geregelt sein muss – unabhängig vom MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen →. Professionelle Vermieter arbeiten hier mit standardisierten Mieterstromverträgen und beauftragen häufig Dienstleister wie Energiegenossenschaften oder spezialisierte Abrechnungsunternehmen.
Ein konkretes Rechenbeispiel: Eine 30-kWp-Anlage auf einem 8-Familien-Haus erzeugt etwa 30.000 kWh pro Jahr. Mit einer Einspeisevergütung von 6,9 Cent ergibt das 2.070 Euro Jahresertrag. Beim Mieterstrom-Modell (Verkauf zu 25 Cent/kWh an Mieter) könnten es theoretisch 7.500 Euro sein – allerdings nur, wenn 100 Prozent des Stroms von den Mietern genutzt wird. Realistisch sind 60-70 Prozent EigennutzungSelbst in der Wohnung wohnen – steuerlich anders als Vermietung, andere Verkaufsregeln.Weiterlesen →, der Rest wird eingespeist. Das reduziert den Ertrag auf etwa 4.500-5.200 Euro, abzüglich Verwaltungskosten.
Finanzierung und Förderung richtig nutzen
Die Investition in eine Photovoltaik-Anlage auf einem Mietobjekt liegt aktuell bei 1.500-2.000 Euro pro kWp (netto). Eine 10-kWp-Anlage kostet also zwischen 15.000 und 20.000 Euro. Diese Summe ist nicht unerheblich – doch es gibt Wege, sie zu reduzieren.
Die KfWKreditanstalt für Wiederaufbau – bietet günstige Kredite und Zuschüsse für energetische Sanierung.Weiterlesen →-Bankengruppe bietet zwei relevante Programme:
- KfW 270 (Erneuerbare Energien Standard): Kredite mit besonders günstigen Konditionen für PV-Anlagen auf Wohn- und Nichtwohngebäuden. Zinssätze liegen aktuell unter 4 Prozent.
- KfW 261 (Erneuerbare Energien Speicher): Wenn du einen Stromspeicher kombinierst, wird dieser mitfinanziert – sinnvoll für Mieterstrom-Modelle, um die Eigennutzungsquote zu erhöhen.
Ein oft übersehener Punkt: Die Investition ist als Werbungskosten im Rahmen der Einkommensteuer (§ 4 Abs. 1 EStG) absetzbar. Du kannst die Anlage linear über 20 Jahre abschreiben – das sind 5 Prozent pro Jahr. Bei einer 15.000-Euro-Investition sind das 750 Euro jährlich, die deine Steuerlast reduzieren.
Zusätzlich gibt es regionale Zuschüsse: Einige Bundesländer und Kommunen fördern PV-Anlagen auf Mehrfamilienhäusern mit zusätzlichen Mitteln (z.B. Bayern, Baden-Württemberg). Vor der Investition lohnt sich eine Recherche beim KfW-Zuschussportal oder bei
