Mietbürgschaft: So sicherst du dich als Vermieter richtig ab

Was ist eine Mietbürgschaft?

Eine Mietbürgschaft ist die schriftliche Erklärung einer dritten Person (Bürge), im Ernstfall für die Mietverbindlichkeiten des Mieters einzustehen. Der Bürge verpflichtet sich, zu zahlen, wenn der Mieter nicht zahlt. Die Bürgschaft ergänzt die Kaution — sie ersetzt sie nicht.

Wann ist eine Bürgschaft sinnvoll?

Bürgschaften sind besonders relevant bei:

• Studenten ohne eigenes Einkommen (Eltern-Bürgschaft)
• Mietern mit schwacher Bonität aber gutem familiären Hintergrund
• Selbständigen mit unregelmäßigen Einnahmen
• Mietern, die noch in der Probezeit sind und kein stabiles Einkommen nachweisen können

Welche Arten von Bürgschaft gibt es?

Art	Bedeutung	Empfehlung für Vermieter
Selbstschuldnerische Bürgschaft	Du kannst den Bürgen direkt in Anspruch nehmen ohne vorher den Mieter zu verklagen	Empfohlen — die stärkste Form
Bürgschaft auf erstes Anfordern	Bürge zahlt sofort auf Anforderung, ohne Prüfung der Forderung	Sehr stark, aber selten vereinbart
Einfache Bürgschaft	Bürge haftet erst wenn Mieter nachweislich nicht zahlt	Schwächer — nutze selbstschuldnerische

Formvorschriften: Was eine wirksame Bürgschaft braucht

Eine Bürgschaft muss schriftlich sein und vom Bürgen eigenhändig unterschrieben sein. Die Bürgschaftserklärung muss:

• Den Namen des Bürgen (vollständig) enthalten
• Die gesicherten Verbindlichkeiten nennen (Miete, Nebenkosten, Schäden)
• Den gesicherten Betrag oder einen Höchstbetrag benennen
• Die Art der Bürgschaft bezeichnen (selbstschuldnerisch)
• Datum und eigenhändige Unterschrift des Bürgen

Tipp: Füge eine unbefristete Laufzeit ein oder knüpfe die Bürgschaft an das Mietverhältnis ("so lange das Mietverhältnis besteht").

Wie du die Bürgschaft im Ernstfall geltend machst

Wenn der Mieter nicht zahlt und die Kaution nicht ausreicht:

1. Mieter schriftlich mahnen und ggf. kündigen
2. Bürgen schriftlich in Anspruch nehmen — mit konkretem Betrag und Frist
3. Bürge zahlt nicht → Klage gegen Bürgen möglich

Wichtig: Verlass dich nicht allein auf die Bürgschaft. Sie ist nur so gut wie die Zahlungsfähigkeit des Bürgen. Prüfe auch den Bürgen auf Bonität — eine Bürgschaft eines zahlungsunfähigen Bürgen ist wertlos.

Bürgschaft + Kaution: Die Kombination

Du kannst Bürgschaft UND Kaution verlangen — aber die Kaution ist auf 3 Kaltmieten begrenzt. Die Bürgschaft unterliegt dieser Begrenzung nicht direkt, aber Gerichte haben bei überhöhten Bürgschaftsbeträgen manchmal eingeschränkt. Faustregel: Bürgschaft bis 3–6 Monatsmieten ist regelmäßig unproblematisch.

Bürgschaftsurkunde richtig ausstellen – Das sind die rechtlichen Anforderungen

Eine Mietbürgschaft ist nur gültig, wenn sie schriftlich vorliegt. Nach § 766 BGB muss die Bürgschaftserklärung notariell beglaubigt oder zumindest vom Bürgen eigenhändig unterschrieben sein. Viele Vermieter machen den Fehler, eine einfache E-Mail oder WhatsApp-Nachricht der Eltern als Bürgschaft zu akzeptieren – das ist rechtlich nicht haltbar.

Die Bürgschaftsurkunde sollte folgende Punkte enthalten:

• Vollständige Identifikation: Name, Adresse und Personalausweisnummer des Bürgen
• Mietvertragsdaten: Genaue Bezeichnung des vermieteten Objekts, Mietbeginn und Mietpreis
• Bürgschaftsbetrag: Definieren Sie konkret, für welchen Betrag der Bürge haftet (meist 2–3 Monatsmieten plus Nebenkosten)
• Bürgschaftsdauer: Klären Sie, ob die Bürgschaft über das Mietverhältnis hinaus gilt (mindestens bis zur vollständigen Renovierung nach Auszug)
• Verzicht auf Einrede der Vorausklage: Dies ist entscheidend – der Bürge kann sich nicht darauf berufen, dass Sie erst den Mieter verklagen müssen

Eine notarielle Beglaubigung kostet etwa 30–50 Euro und gibt Ihnen deutlich mehr Rechtssicherheit. Sie sollten diese Kosten vom Mieter als Verwaltungsgebühr einkalkulieren können.

Bürgschaftshaftung begrenzen – Darum ist die Sühnefrist entscheidend

Nach § 770 Abs. 1 BGB erlischt eine Bürgschaft, wenn Sie den Bürgen nicht innerhalb von 6 Monaten nach Fälligkeit der Schuld in Anspruch nehmen. Das bedeutet: Wenn der Mieter im März nicht zahlt und Sie erst im Oktober (mehr als 6 Monate später) den Bürgen mahnen, verfällt dessen Haftung.

Dies ist ein häufiger Fehler bei Vermietern, die lange hoffen, dass der Mieter doch noch zahlt. Die Praxis zeigt: Bei Mietausfällen sollten Sie bereits nach 2–3 Zahlungsausfällen schriftlich beim Bürgen mahnen. Halten Sie diese Mahnung dokumentiert fest.

Praktischer Tipp: Vereinbaren Sie in der Bürgschaftsurkunde eine kürzere Frist (z.B. 1 Monat), innerhalb derer Sie den Bürgen nach Zahlungsausfall in Anspruch nehmen müssen. So vermeiden Sie unnötige Verzögerungen. Auch sollten Sie klarstellen, dass die Bürgschaft für Ausfallschäden, BetrKVBetriebskostenverordnung – gesetzliche Liste der umlagefähigen Nebenkosten.Weiterlesen →.">BetriebskostenLaufende Kosten des Gebäudes die auf Mieter umgelegt werden dürfen – geregelt in der BetrKV.Weiterlesen →-Nachzahlungen und Reparaturen über das normale MietrechtGesetzliche Regelungen für Mietverhältnisse in Deutschland – §§ 535-580a BGB.Weiterlesen → hinaus gilt.

Bonität des Bürgen prüfen – Worauf Vermieter wirklich achten sollten

Eine Bürgschaft ist nur so wertvoll wie die Zahlungsfähigkeit des Bürgen. Viele Vermieter nehmen die Eltern des Studenten als Bürgen an, ohne deren finanzielle Situation zu überprüfen. Das ist ein großes Risiko.

Fordern Sie vom Bürgen folgende Unterlagen an:

• Letzten Steuerbescheid oder Gehaltsabrechnung (zur Einkommensverifizierung)
• Auskunft der Schufa oder eines anderen Kreditauskunftsdienstes
• Bestätigung über vorhandene Eigentumsimmobilien oder Vermögenswerte
• Erklärung über bestehende Bürgschaften oder Kreditverpflichtungen

Eine Faustregel: Die Jahresbrutto-Einkommen des Bürgen sollte mindestens das 40–50fache der

Weiterführende Artikel

• Mieter-SelbstauskunftFormular zur Mieterprüfung mit Einkommens- und Bonitätsangaben – rechtlich klar begrenzt.Weiterlesen →: Welche Fragen du stellen darfst (mit Vorlage)
• Balkon und Terrasse vermieten: Sondernutzungsrechte in der WEG
• Miete erhöhen nach ModernisierungBauliche Verbesserungen – 8% der Kosten p.a. auf Mieter umlegbar, mit 3-Monats-Ankündigung.Weiterlesen →: Rechenbeispiele und Grenzen 2026