Was ist ein Sondernutzungsrecht?
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (ETWEigentumswohnung – häufigste Form der Kapitalanlage-Immobilie für Privatanleger.Weiterlesen →, mehr Verwaltungsaufwand.">MehrfamilienhausGebäude mit mehreren Wohneinheiten – bessere Renditen als ETW, mehr Verwaltungsaufwand.Weiterlesen →.">WEGWohnungseigentümergemeinschaft – Gemeinschaft aller Eigentümer in einem Mehrfamilienhaus.Weiterlesen →) gibt es Sondereigentum (deine Wohnung) und gemeinschaftliches Eigentum (Treppenhaus, Fassade, Garten). Balkone, Terrassen und Gartenanteile sind oft gemeinschaftliches Eigentum — aber mit einem "Sondernutzungsrecht" für eine bestimmte Wohnung belegt.
Das Sondernutzungsrecht bedeutet: Du als Eigentümer der zugeordneten Wohnung darfst diesen Bereich exklusiv nutzen. Aber: Du bist trotzdem nicht Eigentümer des Balkons — er gehört allen WEG-Mitgliedern gemeinschaftlich.
Was darf der Vermieter mit dem BalkonZählt bei Wohnflächenberechnung zu 25-50% – für Mieter attraktiv, Mietaufschlag möglich.Weiterlesen → machen?
Als Inhaber des Sondernutzungsrechts darfst du den Balkon nutzen und an deinen Mieter zur Mitnutzung überlassen. Was du nicht darfst ohne WEG-Beschluss:
- Bauliche Veränderungen am Balkon (Verglasungen, Überdachungen)
- Balkon auf eine andere Person übertragen (als isoliertes Recht)
- Nutzung, die andere WEG-Mitglieder erheblich beeinträchtigt
Darf der Mieter den Balkon eigenständig nutzen?
Ja — wenn der Balkon zur Wohnung gehört und im MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen → erwähnt ist, nutzt der Mieter ihn selbstverständlich mit. Typische Nutzungen (Möbel aufstellen, Blumenkästen, Wäsche trocknen) sind erlaubt, soweit die HausordnungRegeln für das Zusammenleben im Haus – nur wenn Teil des Mietvertrags rechtlich bindend.Weiterlesen → nichts anderes bestimmt.
Nicht erlaubt ohne Genehmigung: Dauerhafte bauliche Veränderungen (Markisen die in die Fassade eingreifen), störende Einbauten, gewerbliche Nutzung.
Gartenanteil vermieten: Was gilt?
Wenn deine Wohnung einen Gartenanteil mit Sondernutzungsrecht hat, fällt dieser automatisch an den Mieter — sofern er im Mietvertrag klar beschrieben ist. Gartenpflege kann vertraglich dem Mieter übertragen werden. Größere Veränderungen (Anlegen von Beeten, Aufstellen von Gartenhäusern) bedürfen deiner Genehmigung als Vermieter — und oft auch der WEG.
Garagen und Stellplätze: Separate Mietverträge möglich
Garagen oder Stellplätze können als eigenes Sondereigentum geführt werden. Du kannst diese dann separat vermieten — auch an jemanden, der nicht in deiner Wohnung wohnt. Ein Garagenmietvertrag ist einfacher als ein Wohnungsmietvertrag (weniger Mieterschutz), muss aber trotzdem schriftlich sein.
Umbaurechte an Balkon und Terrasse in der WEG
Wenn du den Balkon aufwerten willst (z.B. Verglasung für eine Loggia, Schiebe-Überdachung), brauchst du:
- Baugenehmigung der Gemeinde (wenn baulich erheblich)
- WEG-Beschluss (in der Regel Mehrheit oder einstimmig je nach Eingriff)
- Eintragung im GrundbuchAmtliches Register aller Grundstücke und deren Eigentümer – vor dem Kauf unbedingt einsehen.Weiterlesen → wenn das Sondernutzungsrecht geändert wird
Eigenmächtige Umbauten können von der WEG rückgängig gemacht werden — auf deine Kosten. Also immer erst genehmigen lassen.
Checkliste: Balkon/Terrasse im Mietvertrag richtig regeln
- Balkon/Terrasse klar im Mietvertrag benennen (mit m²)
- Nutzungsregeln aus der WEG-Hausordnung dem Mieter mitteilen
- Gartenpflege-Pflichten schriftlich festhalten
- Keine eigenständigen Umbauten ohne Rücksprache gestatten
- Balkonfläche bei WohnflächenberechnungBerechnung nach WoFlV – Balkone zählen 25-50%, Keller und Stellplätze gar nicht.Weiterlesen → korrekt anrechnen (25–50%)
