Phase 1: Vor dem Kauf — Rendite berechnen
Bevor du kaufst, musst du wissen, ob sich die Immobilie als EigennutzungSelbst in der Wohnung wohnen – steuerlich anders als Vermietung, andere Verkaufsregeln.Weiterlesen →.">KapitalanlageImmobilie zur Geldanlage mit Fokus auf Mietrendite und Wertsteigerung statt Eigennutzung.Weiterlesen → rechnet. Die wichtigste Kennzahl: Bruttorendite und Nettorendite.
Bruttorendite: Jahreskaltmiete / Kaufpreis × 100
Beispiel: Wohnung kostet 200.000 €, monatliche KaltmieteGrundmiete ohne Betriebskosten – wird für Mietpreisbremse und Mieterhöhung zugrunde gelegt.Weiterlesen → 800 € → Jahresmiete 9.600 € → Bruttorendite 4,8%
Nettorendite: (Jahreskaltmiete - Nebenkosten - Verwaltung - Instandhaltung) / (Kaufpreis + NotarPflicht beim Immobilienkauf – beurkundet den Kaufvertrag, kostet ca. 1,5% des Kaufpreises.Weiterlesen →, Grunderwerbsteuer, ProvisionMaklerprovision bei Vermietung – seit 2015 zahlt derjenige der den Makler beauftragt.Weiterlesen → max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.">MaklerImmobilienmakler vermittelt Mieter oder Käufer – Provision max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.Weiterlesen → – zusammen 8-12% des Kaufpreises zusätzlich.">KaufnebenkostenNotar, Grunderwerbsteuer, Makler – zusammen 8-12% des Kaufpreises zusätzlich.Weiterlesen →) × 100
Faustregel: Bruttorendite unter 3,5% macht kaum Sinn. Ab 4–5% ist es interessant, ab 6%+ ist es attraktiv.
Phase 2: Finanzierung klären
- Eigenkapital: Mindestens 20% des Kaufpreises plus alle Kaufnebenkosten (Notar, GrunderwerbsteuerSteuer beim Immobilienkauf: 3,5-6,5% je nach Bundesland – wichtiger Kostenfaktor.Weiterlesen →, Makler)
- Annuitätendarlehen von der Bank: Zinsbindung 10–15 Jahre bei aktuellem Zinsniveau sinnvoll
- Tilgungsrate: Bei Vermietung oft geringer ansetzen (1–2%), Zinsen steuerlich abzugsfähig
- Zinsbescheinigung der Bank: Diese brauchst du für die Steuererklärung
Phase 3: Kauf abschließen — Was bei vermietetem Objekt gilt
Wenn du eine bereits vermietete Wohnung kaufst, übernimmst du den bestehenden MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen →. Du kannst dem Mieter nicht kündigen weil du neuer Eigentümer bist — "Kauf bricht nicht Miete" (§ 566 BGB). Prüfe vor dem Kauf den bestehenden Mietvertrag genau: Miete marktgerecht? Sondervereinbarungen? Mietschulden?
Bei LeerstandPeriode ohne Mieter – kostet Einnahmen, birgt Risiken, sollte schnell behoben werden.Weiterlesen → nach dem Kauf: Du kannst sofort mit der Suche eines Mieters beginnen.
Phase 4: Ersten Mieter suchen und einziehen lassen
- Inserat schalten (ImmobilienScout24, ImmoWelt, eBay Kleinanzeigen, lokale Portale)
- Besichtigungen durchführen, SelbstauskunftFormular zur Mieterprüfung mit Einkommens- und Bonitätsangaben – rechtlich klar begrenzt.Weiterlesen → einfordern
- Bonitätsprüfung: SCHUFADeutsche Wirtschaftsauskunftei – SCHUFA-Selbstauskunft zeigt Bonität und Negativmerkmale des Mieters.Weiterlesen → + Einkommensnachweise
- Mietvertrag aufsetzen und unterzeichnen
- Übergabeprotokoll erstellen
- Kaution einfordern und korrekt anlegen (separates Kautionskonto)
Phase 5: Steuerliche Anmeldung
Als Vermieter musst du deine Einnahmen dem Finanzamt melden. Das passiert automatisch über die Einkommensteuererklärung (Anlage VSteuerformular für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung – jährlich auszufüllen.Weiterlesen →). Eine gesonderte Gewerbeanmeldung ist für private Vermieter in der Regel nicht nötig — es sei denn, du bietest so viele Serviceleistungen an, dass du als gewerblicher Vermieter eingestuft wirst.
Wenn du die erste Anlage V ausfüllst, melde dich proaktiv beim Finanzamt. Einige Finanzämter erwarten eine Mitteilung, wenn neue Einkünfte aus Vermietung beginnen.
Checkliste: Erste 6 Monate als Vermieter
- Mietvertrag und ÜbergabeprotokollDokumentation des Wohnungszustands bei Ein- und Auszug – Pflicht für spätere Schadensansprüche.Weiterlesen → abgeschlossen
- Kaution auf separatem Konto angelegt
- Betriebskosten-Vorauszahlung angemessen angesetzt
- Vermieter-Haftpflichtversicherung abgeschlossen
- Gebäudeversicherung (falls neu) abgeschlossen
- Steuernummer beim Finanzamt für Vermietungseinkünfte beantragt
- Alle Belege und Quittungen gesammelt für Steuererklärung
- Bankverbindung für Mietzahlungen eingerichtet
Häufigste Fehler beim ersten Mal
- Kaution nicht separat angelegt (DSGVODatenschutz-Grundverordnung – gilt auch für Vermieter bei der Verarbeitung von Mieterdaten.Weiterlesen → + Insolvenzschutz)
- Übergabeprotokoll vergessen oder zu oberflächlich
- AfA in der Steuererklärung vergessen
- Zu niedrige BetrKVBetriebskostenverordnung – gesetzliche Liste der umlagefähigen Nebenkosten.Weiterlesen →.">BetriebskostenLaufende Kosten des Gebäudes die auf Mieter umgelegt werden dürfen – geregelt in der BetrKV.Weiterlesen →-Vorauszahlung angesetzt
- Keine Vermieter-Rechtsschutzversicherung abgeschlossen
