Immobilie kaufen und sofort vermieten: Der komplette Ablauf

Phase 1: Vor dem Kauf — Rendite berechnen

Bevor du kaufst, musst du wissen, ob sich die Immobilie als KapitalanlageImmobilie zur Geldanlage mit Fokus auf Mietrendite und Wertsteigerung statt EigennutzungSelbst in der Wohnung wohnen – steuerlich anders als Vermietung, andere Verkaufsregeln.Weiterlesen →.Weiterlesen → rechnet. Die wichtigste Kennzahl: Bruttorendite und Nettorendite.

Bruttorendite: Jahreskaltmiete / Kaufpreis × 100

Beispiel: Wohnung kostet 200.000 €, monatliche KaltmieteGrundmiete ohne Betriebskosten – wird für Mietpreisbremse und Mieterhöhung zugrunde gelegt.Weiterlesen → 800 € → Jahresmiete 9.600 € → Bruttorendite 4,8%

Nettorendite: (Jahreskaltmiete - Nebenkosten - Verwaltung - Instandhaltung) / (Kaufpreis + KaufnebenkostenNotarPflicht beim Immobilienkauf – beurkundet den Kaufvertrag, kostet ca. 1,5% des Kaufpreises.Weiterlesen →, Grunderwerbsteuer, MaklerImmobilienmakler vermittelt Mieter oder Käufer – ProvisionMaklerprovision bei Vermietung – seit 2015 zahlt derjenige der den Makler beauftragt.Weiterlesen → max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.Weiterlesen → – zusammen 8-12% des Kaufpreises zusätzlich.Weiterlesen →) × 100

Faustregel: Bruttorendite unter 3,5% macht kaum Sinn. Ab 4–5% ist es interessant, ab 6%+ ist es attraktiv.

Phase 2: Finanzierung klären

EigenkapitalEigene Mittel beim Immobilienkauf – mindestens 20% empfohlen, besser 30%.Weiterlesen →: Mindestens 20% des Kaufpreises plus alle Kaufnebenkosten (Notar, GrunderwerbsteuerSteuer beim Immobilienkauf: 3,5-6,5% je nach Bundesland – wichtiger Kostenfaktor.Weiterlesen →, Makler)
Annuitätendarlehen von der Bank: Zinsbindung 10–15 Jahre bei aktuellem Zinsniveau sinnvoll
Tilgungsrate: Bei Vermietung oft geringer ansetzen (1–2%), Zinsen steuerlich abzugsfähig
Zinsbescheinigung der Bank: Diese brauchst du für die Steuererklärung

Phase 3: Kauf abschließen — Was bei vermietetem Objekt gilt

Wenn du eine bereits vermietete Wohnung kaufst, übernimmst du den bestehenden MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen →. Du kannst dem Mieter nicht kündigen weil du neuer Eigentümer bist — "Kauf bricht nicht Miete" (§ 566 BGB). Prüfe vor dem Kauf den bestehenden Mietvertrag genau: Miete marktgerecht? Sondervereinbarungen? Mietschulden?

Bei LeerstandPeriode ohne Mieter – kostet Einnahmen, birgt Risiken, sollte schnell behoben werden.Weiterlesen → nach dem Kauf: Du kannst sofort mit der Suche eines Mieters beginnen.

Phase 4: Ersten Mieter suchen und einziehen lassen

Inserat schalten (ImmobilienScout24, ImmoWelt, eBay Kleinanzeigen, lokale Portale)
Besichtigungen durchführen, SelbstauskunftFormular zur Mieterprüfung mit Einkommens- und Bonitätsangaben – rechtlich klar begrenzt.Weiterlesen → einfordern
Bonitätsprüfung: SCHUFADeutsche Wirtschaftsauskunftei – SCHUFA-Selbstauskunft zeigt Bonität und Negativmerkmale des Mieters.Weiterlesen → + Einkommensnachweise
Mietvertrag aufsetzen und unterzeichnen
ÜbergabeprotokollDokumentation des Wohnungszustands bei Ein- und Auszug – Pflicht für spätere Schadensansprüche.Weiterlesen → erstellen
Kaution einfordern und korrekt anlegen (separates Kautionskonto)

Phase 5: Steuerliche Anmeldung

Als Vermieter musst du deine Einnahmen dem Finanzamt melden. Das passiert automatisch über die Einkommensteuererklärung (Anlage VSteuerformular für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung – jährlich auszufüllen.Weiterlesen →). Eine gesonderte Gewerbeanmeldung ist für private Vermieter in der Regel nicht nötig — es sei denn, du bietest so viele Serviceleistungen an, dass du als gewerblicher Vermieter eingestuft wirst.

Wenn du die erste Anlage V ausfüllst, melde dich proaktiv beim Finanzamt. Einige Finanzämter erwarten eine Mitteilung, wenn neue Einkünfte aus Vermietung beginnen.

Checkliste: Erste 6 Monate als Vermieter

Mietvertrag und Übergabeprotokoll abgeschlossen
Kaution auf separatem Konto angelegt
BetriebskostenLaufende Kosten des Gebäudes die auf Mieter umgelegt werden dürfen – geregelt in der BetrKVBetriebskostenverordnung – gesetzliche Liste der umlagefähigen Nebenkosten.Weiterlesen →.Weiterlesen →-Vorauszahlung angemessen angesetzt
Vermieter-Haftpflichtversicherung abgeschlossen
Gebäudeversicherung (falls neu) abgeschlossen
Steuernummer beim Finanzamt für Vermietungseinkünfte beantragt
Alle Belege und Quittungen gesammelt für Steuererklärung
Bankverbindung für Mietzahlungen eingerichtet

Häufigste Fehler beim ersten Mal

Kaution nicht separat angelegt (DSGVODatenschutz-Grundverordnung – gilt auch für Vermieter bei der Verarbeitung von Mieterdaten.Weiterlesen → + Insolvenzschutz)
Übergabeprotokoll vergessen oder zu oberflächlich
AfAAbsetzung für Abnutzung: 2% des Gebäudewerts jährlich steuerlich absetzbar – großer Steuervorteil.Weiterlesen → in der Steuererklärung vergessen
Zu niedrige Betriebskosten-Vorauszahlung angesetzt
Keine Vermieter-Rechtsschutzversicherung abgeschlossen