Der Unterschied: KaltmieteGrundmiete ohne Betriebskosten – wird für Mietpreisbremse und Mieterhöhung zugrunde gelegt.Weiterlesen →, Nettokaltmiete, Warmmiete
In Deutschland gibt es verschiedene Bezeichnungen für die Miete — und die Unterschiede sind wichtig:
| Begriff | Was enthalten ist | Beispiel |
|---|---|---|
| Kaltmiete / Nettokaltmiete | Nur Wohnraum-Nutzung, ohne Nebenkosten | 850 € |
| Betriebskosten-Vorauszahlung | Monatliche Vorauszahlung für Nebenkosten | +180 € |
| Bruttokaltmiete | Kaltmiete + Betriebskosten | 1.030 € |
| Warmmiete | Kaltmiete + alle Nebenkosten inkl. Heizung | 1.180 € |
Im MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen → solltest du immer Kaltmiete und BetrKVBetriebskostenverordnung – gesetzliche Liste der umlagefähigen Nebenkosten.Weiterlesen →.">BetriebskostenLaufende Kosten des Gebäudes die auf Mieter umgelegt werden dürfen – geregelt in der BetrKV.Weiterlesen →-Vorauszahlung getrennt ausweisen. Das ermöglicht eine korrekte Abrechnung und Anpassung der Vorauszahlung.
Welche Kosten sind umlagefähig?
Nicht alle Kosten, die du als Vermieter hast, kannst du auf den Mieter umlegen. Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) listet abschließend auf, was umlagefähig ist:
- Grundsteuer
- Wasserversorgung und Entwässerung
- Heizung und Warmwasser
- Aufzug (Strom, Wartung)
- Straßenreinigung und Müllbeseitigung
- Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
- Gartenpflege
- Beleuchtung (Gemeinschaftsflächen)
- Schornsteinreinigung
- Versicherungen (Gebäude, Haftpflicht)
- Hausmeister
- TV-Antennenanlage / SAT
- Sonstige Kosten (müssen im Mietvertrag explizit benannt sein)
Was NICHT umlagefähig ist
- Verwaltungskosten (HausverwaltungExterne Verwaltung von Mietobjekten – kostet 5-8% der Bruttomiete, ab 3+ Einheiten sinnvoll.Weiterlesen →, eigener Aufwand)
- Instandhaltung und Reparaturen
- Abschreibungen auf Gebäude
- Hypothekenzinsen und Tilgung
- Leerstandskosten
- Kosten für die Erstellung der NebenkostenabrechnungJährliche Abrechnung der umlagefähigen Betriebskosten – Frist: 12 Monate nach Abrechnungszeitraum.Weiterlesen → selbst
Viele Vermieter machen den Fehler, Verwaltungskosten in die Betriebskosten einzuschmuggeln. Das ist nicht zulässig und kann zur vollständigen Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung führen.
Wie hoch sollte die Vorauszahlung sein?
Die monatliche Betriebskosten-Vorauszahlung sollte dem voraussichtlichen Jahresbetrag geteilt durch 12 entsprechen. Zu niedrig angesetzt bedeutet hohe Nachzahlungen für den Mieter (und Ärger). Zu hoch bedeutet Rückzahlungen — auch keine ideale Situation.
Als Orientierung: In Deutschland liegen die durchschnittlichen Betriebskosten bei 2,17 €/m²/Monat (ohne Heizung) — die "zweite Miete" laut Betriebskostenspiegel des DMB. Für eine 70 m²-Wohnung sind das rund 152 €/Monat ohne Heizung.
Setze die Vorauszahlung lieber etwas höher an und erstatite Guthaben als regelmäßig große Nachzahlungen einzufordern. Ein Guthaben ist ein gutes Vermieter-Mieter-Erlebnis; eine Nachzahlung ist immer Stress.
Inklusivmiete: Wann lohnt sich WarmmieteKaltmiete plus Vorauszahlung für Betriebskosten – was der Mieter monatlich tatsächlich zahlt.Weiterlesen → ohne Abrechnung?
Eine Inklusivmiete (Warmmiete ohne getrennte Betriebskostenabrechnung) ist gesetzlich zulässig, aber nur empfehlenswert bei möblierten Zimmervermietung oder Kurzzeitvermietung. Bei normaler Langzeitvermietung führt die Inklusivmiete dazu, dass du Kostensteigerungen (GrundsteuerKommunale Steuer auf Grundbesitz – umlagefähig auf Mieter als Betriebskosten.Weiterlesen →, Versicherungen) nicht weitergeben kannst — ein erheblicher Nachteil auf lange Sicht.
