Vermieten ist kein einmaliger Akt — es ist ein laufender Prozess mit vielen Schritten. Diese Checkliste fasst alles Wichtige zusammen: Was beim Kauf zu prüfen ist, wie Mieterauswahl und Übergabe ablaufen, und was zur laufenden Verwaltung gehört.
Phase 1: Vor dem Kauf
- Renditeziel festgelegt (Brutto- und Nettorendite)?
- Maximalen Kaufpreis berechnet (Rückrechnung vom Renditeziel)?
- Marktmiete recherchiert (ImmobilienScout24, lokaler MietspiegelOffizielle Übersicht der ortsüblichen Mieten – Grundlage für Mieterhöhungen und Mietpreisbremse.Weiterlesen →)?
- Kaufnebenkosten (GrESt, NotarPflicht beim Immobilienkauf – beurkundet den Kaufvertrag, kostet ca. 1,5% des Kaufpreises.Weiterlesen →, GrundbuchAmtliches Register aller Grundstücke und deren Eigentümer – vor dem Kauf unbedingt einsehen.Weiterlesen →, ProvisionMaklerprovision bei Vermietung – seit 2015 zahlt derjenige der den Makler beauftragt.Weiterlesen → max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.">MaklerImmobilienmakler vermittelt Mieter oder Käufer – Provision max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.Weiterlesen →) einkalkuliert?
- Eigenkapital ausreichend (mind. 20% Kaufpreis + Nebenkosten)?
- Finanzierungsangebote verglichen?
- Energieausweis der Immobilie gesehen?
- Grundbuchauszug geprüft (Lasten, Rechte, Schulden)?
- WEG: TeilungserklärungDokument das regelt was zu einer Eigentumswohnung gehört – muss vor Kauf geprüft werden.Weiterlesen → und Protokolle der letzten Eigentümerversammlung gelesen?
- Instandhaltungsrücklage der ETWEigentumswohnung – häufigste Form der Kapitalanlage-Immobilie für Privatanleger.Weiterlesen →, mehr Verwaltungsaufwand.">MehrfamilienhausGebäude mit mehreren Wohneinheiten – bessere Renditen als ETW, mehr Verwaltungsaufwand.Weiterlesen →.">WEGWohnungseigentümergemeinschaft – Gemeinschaft aller Eigentümer in einem Mehrfamilienhaus.Weiterlesen → ausreichend?
Phase 2: Mieterauswahl
- Inserat professionell erstellt (Fotos, vollständige Beschreibung)?
- Auf mehreren Portalen inseriert?
- Selbstauskunft von Interessenten eingeholt?
- SCHUFA-Auskunft (Score über 90%) geprüft?
- Einkommensnachweise (3 Monate) angefordert?
- Einkommen mindestens 3× Nettokaltmiete?
- Mietschuldenfreiheitsbescheinigung angefordert?
- Persönliches Gespräch bei Besichtigung?
- Energieausweis bei Besichtigung vorgelegt?
Phase 3: Mietvertragsabschluss
- Mietvertrag aktuell und BGH-konform?
- Miete und BetrKVBetriebskostenverordnung – gesetzliche Liste der umlagefähigen Nebenkosten.Weiterlesen →.">BetriebskostenLaufende Kosten des Gebäudes die auf Mieter umgelegt werden dürfen – geregelt in der BetrKV.Weiterlesen → klar getrennt ausgewiesen?
- Umlagefähige Betriebskosten korrekt aufgelistet?
- Schönheitsreparaturklausel flexibel (nicht starr)?
- Erlaubnisklausel für Haustiere (nicht Verbot)?
- Untermiete-Regelung im Vertrag?
- Schlüsselanzahl im Vertrag aufgeführt?
- Kaution vereinbart (max. 3 Monatsmieten)?
Phase 4: Einzugsübergabe
- Übergabeprotokoll ausgefüllt (alle Räume)?
- Fotos des Einzugszustands gemacht?
- Zählerstände abgelesen (Strom, Gas, Wasser)?
- Schlüssel übergeben und gezählt?
- Beide Parteien haben unterschrieben?
- Kaution erhalten und korrekt angelegt (getrenntes Konto)?
Phase 5: Laufende Verwaltung
- Monatliche Miete gebucht und dokumentiert?
- Einnahmen und Ausgaben laufend erfasst?
- Instandhaltungsrücklage angelegt (1–2%/Jahr)?
- Nebenkostenabrechnung jährlich erstellt (Frist: 12 Monate nach Abrechnungsjahr)?
- Miete alle 2–3 Jahre mit Mietspiegel abgeglichen?
- Versicherungen jährlich überprüft?
Phase 6: Steuererklärung
- Anlage V ausgefüllt?
- Alle Werbungskosten erfasst (Zinsen, Reparaturen, Fahrtkosten, AfAAbsetzung für Abnutzung: 2% des Gebäudewerts jährlich steuerlich absetzbar – großer Steuervorteil.Weiterlesen →)?
- Belege 10 Jahre aufbewahrt?
- AfA korrekt berechnet (Gebäudewert × 2%)?
Phase 7: Auszug und Neuvermietung
- Auszugsprotokoll mit Fotos erstellt?
- Mit Einzugsprotokoll verglichen?
- Schlüssel vollständig zurückerhalten?
- Kaution innerhalb angemessener Frist zurückgegeben (oder Einbehalt begründet)?
- Renovierungsbedarf festgestellt und beauftragt?
- Neues Inserat vorbereitet?
Diese Checkliste ist ein lebendiges Dokument — ergänze sie um deine spezifischen Erfahrungen und Besonderheiten deiner Objekte. Die systematische Abarbeitung verhindert die häufigsten Vermieter-Fehler.
