Dieser Artikel dient als allgemeiner Ratgeber und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei konkreten Rechtsfragen empfehlen wir die Konsultation eines Fachanwalts für Mietrecht.
Eigenbedarfskündigung ist das häufigste Mittel, wenn Vermieter ihre Wohnung selbst benötigen. Aber: Fehler in der Begründung oder Form können dazu führen, dass der Mieter bleibt – und du Schadensersatz zahlst. Hier ist der vollständige Leitfaden.
Wer darf Eigenbedarf anmelden?
Eigenbedarf ist zulässig für:
- Den Vermieter selbst
- Kinder (auch Stiefkinder, Adoptivkinder)
- Eltern und Schwiegereltern
- Geschwister
- Haushaltshilfen und Pflegepersonen (wenn Betreuung tatsächlich nötig)
Nicht anerkannt werden: Freunde, Cousins, Nichten/Neffen (Ausnahmen möglich).
Die Begründung muss konkret und ernsthaft sein
Vage Begründungen reichen nicht. Du musst angeben:
- Wer genau einziehen soll (Name, Verwandtschaftsverhältnis)
- Warum genau diese Wohnung benötigt wird
- Wann der Einzug geplant ist
- Warum eine andere Wohnung nicht geeignet ist
Kündigungsfristen beachten
- Mietdauer unter 5 Jahren: 3 Monate
- Mietdauer 5-8 Jahre: 6 Monate
- Mietdauer über 8 Jahre: 9 Monate
Kündigung muss spätestens am 3. Werktag eines Monats zugehen, um für diesen Monat zu zählen.
Soziale Härtegründe des Mieters
Mieter können Widerspruch einlegen, wenn der Auszug eine unzumutbare Härte bedeutet (§ 574 BGB):
- Hohes Alter und Pflegebedarf
- Schwere Erkrankung
- Schwangerschaft
- Schulkinder, die kurz vor Abschluss sind
Dann entscheidet das Gericht, wessen Interessen überwiegen.
Fallstrick: Vorgetäuschter Eigenbedarf
Wenn du kündigen willst, aber keinen echten Bedarf hast – Finger weg. Vorgetäuschter Eigenbedarf ist eine unerlaubte Handlung (§ 826 BGB) und kann zu erheblichem Schadensersatz führen: Umzugskosten, höhere Miete in neuer Wohnung über Jahre.
Checkliste Eigenbedarfskündigung
- ☑ Berechtigter Eigenbedarfsgrund vorhanden
- ☑ Schriftliche Kündigung mit konkreter Begründung
- ☑ Alle Vermieter unterschrieben
- ☑ Frist berechnet und korrekt angegeben
- ☑ Zugang nachweisbar (Einschreiben oder Bote)
- ☑ Alternative Wohnung anbieten (wenn vorhanden, Pflicht!)
Mehr lesen: Mietvertrag kündigen | Räumungsklage – wenn Mieter nicht auszieht
Eigenbedarfskündigung schreiben: Diese formalen Anforderungen sind bindend
Die EigenbedarfskündigungKündigung wenn Vermieter oder Familienangehörige selbst einziehen wollen – strenge Formvorschriften.Weiterlesen → unterliegt strengen formalen Vorgaben nach § 573 Abs. 1 BGB. Ein häufiger Fehler von Vermietern: Sie verfassen das Kündigungsschreiben zu vage oder lassen entscheidende Details weg – mit der Folge, dass das Amtsgericht die Kündigung für unwirksam erklärt.
Das Kündigungsschreiben muss folgende Punkte enthalten:
- Klare Benennung des Eigenbedarf-Grundes: Nicht „für familiäre Zwecke", sondern konkret: „zur EigennutzungSelbst in der Wohnung wohnen – steuerlich anders als Vermietung, andere Verkaufsregeln.Weiterlesen → durch meine Tochter ab [Datum]" oder „als Altersruhesitz für meine Ehefrau"
- Konkrete Person mit vollständigem Namen: „Meine Schwiegermutter Gisela Müller (geb. 1945)" statt vague Formulierungen
- Zeitpunkt des geplanten Einzugs: Das Kündigungsschreiben muss ein konkretes Datum nennen, zu dem Sie die Wohnung benötigen – nicht „demnächst"
- Beziehung zur Person: Dokumentieren Sie, in welchem Verhältnis Sie zu der Person stehen, die einziehen soll
- Einhaltung der Kündigungsfrist: Mindestens drei Monate zum 15. oder zum Ende eines Kalendermonats (§ 573b BGB)
Ein praktischer Tipp: Lassen Sie das Kündigungsschreiben von einem Anwalt prüfen, bevor Sie es absenden. Die Kosten für eine kurze Überprüfung (ca. 50–100 Euro) sparen Ihnen später erhebliche Gerichtskosten, falls der Mieter Widerstand leistet.
Beweislast: Wie Sie Ihren Eigenbedarf vor Gericht nachweisen
Im Kündigungsschutzprozess (§ 574 BGB) tragen Sie als Vermieter die Beweislast. Das bedeutet: Sie müssen dem Gericht nachweisen, dass der Eigenbedarf tatsächlich besteht und ernsthaft gemeint ist – nicht der Mieter, dass er nicht besteht.
Das Amtsgericht wird kritisch nachfragen, ob Sie die Wohnung wirklich selbst nutzen werden oder ob es sich um einen Vorwand handelt, um den Mieter loszuwerden und die Miete zu erhöhen. Typische Fälle, die Gerichte ablehnen:
- Sie kündigen wegen Eigenbedarf, veräußern die Wohnung aber kurz danach an einen Dritten
- Sie kündigen wegen Eigenbedarf für ein Kind, das später nie einzieht
- Sie geben an, die Wohnung selbst nutzen zu wollen, ziehen aber nicht ein
- Sie kündigen nacheinander mehreren Mietern „wegen Eigenbedarf" – das Gericht sieht hier ein Muster
Sammeln Sie deshalb schon vor der Kündigung dokumentative Unterlagen: E-Mails an den Mieter, in denen Sie Ihren Bedarf begründen, Schreiben von Fachleuten (etwa Attest für Pflegebedürftigkeit der Eltern), ProvisionMaklerprovision bei Vermietung – seit 2015 zahlt derjenige der den Makler beauftragt.Weiterlesen → max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.">MaklerImmobilienmakler vermittelt Mieter oder Käufer – Provision max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.Weiterlesen →-Korrespondenz oder Unterlagen vom Makler zur Bestätigung, dass Sie nicht verkaufen möchten.
Mietminderung und Schadensersatz vermeiden: Was passiert, wenn die Kündigung scheitert
Viele Vermieter unterschätzen die finanziellen Konsequenzen einer fehlgeschlagenen Eigenbedarfskündigung. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH) kann ein Mieter Schadensersatz fordern, wenn eine Eigenbedarfskündigung arglistig oder unbegründet war.
Die Schadensersatzsumme orientiert sich an den
