Dieser Artikel stellt keine steuerliche Beratung dar. Für deine individuelle Steuersituation wende dich an einen Steuerberater oder das zuständige Finanzamt.
Die Anlage VSteuerformular für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung – jährlich auszufüllen.Weiterlesen → (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) wird von fast jedem Vermieter in Deutschland ausgefüllt – und von vielen falsch. Fehler kosten entweder Geld (vergessene Werbungskosten) oder werden teuer (fehlerhaft hohe Einnahmen). Diese Schritt-für-Schritt-Anleitung führt dich durch alle relevanten Felder.
Wer muss die Anlage V abgeben?
- Jeder, der Mieteinnahmen aus Wohnungen, Häusern oder Garagen erhält
- Vermieter von Ferienwohnungen (sofern keine Gewerbeeinkünfte)
- Eigentümer mit Nießbrauchrechten
- Untervermietung (Mieter, die untervermieten)
Zeile für Zeile: Die wichtigsten Felder der Anlage V
Zeilen 4–6: Lage des Objekts
Adresse des vermieteten Objekts. Bei mehreren Objekten: separate Anlage V pro Objekt.
Zeilen 8–12: Einnahmen
- ☑ KaltmieteGrundmiete ohne Betriebskosten – wird für Mietpreisbremse und Mieterhöhung zugrunde gelegt.Weiterlesen → (ohne Nebenkosten)
- ☑ Vorauszahlungen für Nebenkosten und Betriebskosten
- ☑ Umlagen (wenn als Einnahme verbucht)
- ☑ Zuschüsse (z.B. KfWKreditanstalt für Wiederaufbau – bietet günstige Kredite und Zuschüsse für energetische Sanierung.Weiterlesen →-Zuschüsse für Sanierung → ggf. steuerpflichtig)
Wichtig: Kaution ist KEINE Einnahme (Rückzahlungspflicht).
Zeilen 33–85: Werbungskosten
Hier liegt das größte Sparpotenzial. Vollständige Liste der abzugsfähigen Posten:
- ☑ AfAAbsetzung für Abnutzung: 2% des Gebäudewerts jährlich steuerlich absetzbar – großer Steuervorteil.Weiterlesen → (Zeile 33–37): 2 % p.a. auf Gebäudewert (ohne Grund und Boden)
- ☑ Schuldzinsen (Zeile 45): Kreditzinsen für die Immobilie
- ☑ GrundsteuerKommunale Steuer auf Grundbesitz – umlagefähig auf Mieter als Betriebskosten.Weiterlesen → (Zeile 49)
- ☑ ETWEigentumswohnung – häufigste Form der Kapitalanlage-Immobilie für Privatanleger.Weiterlesen →, mehr Verwaltungsaufwand.">MehrfamilienhausGebäude mit mehreren Wohneinheiten – bessere Renditen als ETW, mehr Verwaltungsaufwand.Weiterlesen →.">WEGWohnungseigentümergemeinschaft – Gemeinschaft aller Eigentümer in einem Mehrfamilienhaus.Weiterlesen →-Verwaltung – enthält Rücklagen, Betriebskosten und Verwaltungshonorar.">HausgeldMonatliche Zahlung an die WEG-Verwaltung – enthält Rücklagen, Betriebskosten und Verwaltungshonorar.Weiterlesen → / BetrKVBetriebskostenverordnung – gesetzliche Liste der umlagefähigen Nebenkosten.Weiterlesen →.">BetriebskostenLaufende Kosten des Gebäudes die auf Mieter umgelegt werden dürfen – geregelt in der BetrKV.Weiterlesen → (soweit nicht umgelegt)
- ☑ Verwaltungskosten (HausverwaltungExterne Verwaltung von Mietobjekten – kostet 5-8% der Bruttomiete, ab 3+ Einheiten sinnvoll.Weiterlesen →, Steuerberater anteilig)
- ☑ Reparaturen und Instandhaltung
- ☑ Versicherungen (Gebäude-, Haftpflicht-, Rechtsschutzversicherung)
- ☑ Fahrtkosten zum Objekt (0,30 €/km)
- ☑ Werbungskosten für MietersucheProzess des Findens eines geeigneten Mieters – Inserat, Besichtigung, Bonität, Entscheidung.Weiterlesen → (Inserate, Maklercourtage)
AfA berechnen: Das größte Steuer-Geschenk
Beispiel: Kaufpreis 400.000 €, davon Bodenanteil 100.000 € (25 %):
- Gebäudewert: 300.000 €
- AfA 2 % p.a.: 6.000 €/Jahr steuerliche Abschreibung
- Bei 42 % Steuersatz: 2.520 € Steuerersparnis jährlich
- Über 25 Jahre AfA-Dauer: 63.000 € Gesamtersparnis
Häufige Fehler bei der Anlage V
| Fehler | Konsequenz |
|---|---|
| Bodenanteil nicht abgezogen (AfA auf Gesamtkaufpreis) | Zu hohe AbschreibungSteuerliche AfA auf Gebäudewert – 2% p.a. bei normalen Wohngebäuden über 50 Jahre.Weiterlesen → → Nachforderung |
| Privatanteil bei gemischter Nutzung nicht berücksichtigt | Nachforderung bei Prüfung |
| Werbungskosten vergessen (Fahrtkosten, Telefon anteilig) | Zu hohe Steuerlast |
| Sanierungskosten falsch eingestuft (sofort vs. verteilt) | Liquiditätsproblem oder Fehler |
Erhaltungsaufwand vs. Herstellungsaufwand
- Erhaltungsaufwand: Reparaturen, Renovierung ohne Wohnwertsteigerung → sofort abzugsfähig
- Anschaffungsnaher Herstellungsaufwand: Sanierung innerhalb von 3 Jahren nach Kauf >15 % des Gebäudewerts → muss aktiviert und abgeschrieben werden
- Nachträgliche Herstellungskosten: Ausbau, Anbau → aktivieren und abschreiben
Steuer-Tools: Software für Vermieter-Steuererklärung | Alle Werbungskosten auf einen Blick
Die 5 häufigsten Fehler bei Anlage V und wie du sie vermeidest
Wer die Anlage V ausfüllt, läuft in typische Fallen. Das Finanzamt prüft diese Punkte besonders genau:
- Maklergebühren nur teilweise angeben: Viele Vermieter vergessen, dass Maklerprovisionen bei Vermietung (nicht nur beim Verkauf) als Werbungskosten zählen. Laut § 4 Abs. 8a EStG sind sie sofort abzugsfähig, nicht über mehrere Jahre zu verteilen.
- Instandhaltungskosten mit ModernisierungBauliche Verbesserungen – 8% der Kosten p.a. auf Mieter umlegbar, mit 3-Monats-Ankündigung.Weiterlesen → verwechseln: Eine neue Heizungsanlage (Modernisierung) darfst du nicht vollständig im Jahr der Anschaffung abziehen – hier gilt AfA über 20 Jahre. Eine Reparatur der bestehenden Heizung hingegen schon. Das Finanzamt schaut hier genau hin.
- Darlehenszinsen vergessen: Viele Vermieter geben nur die Tilgung an, nicht aber die Zinsen. Nur die Zinsen sind Werbungskosten – die Tilgung nicht. Bei einem Kredit von 200.000 Euro zu 4 Prozent macht das im ersten Jahr immerhin 8.000 Euro Unterschied.
- Ferienwohnungen falsch klassifizieren: Vermiete ich eine Ferienwohnung nur 2–3 Monate im Jahr, kann das schnell zu Gewerbeeinkünften werden. Die Einkunftsart muss dann in die Anlage EÜR, nicht in die Anlage V.
- Nebenkosten und Mieteinnahmen vermischen: In Zeile „Einkünfte aus Vermietung" gehören nur die reinen Kaltmieten plus verbrauchsabhängige Nebenkosten. Umlagefähige Kosten wie Straßenreinigung mindern nicht die Bruttoeinnahmen – der Mieter zahlt sie ohnehin.
Werbungskosten bei Anlage V: Was gehört wirklich rein?
Eine häufige Unsicherheit: Welche Ausgaben senken mein zu versteuerndes Einkommen tatsächlich? Die Anlage V kennt hier klare Grenzen.
Diese Kosten sind unbeschränkt abzugsfähig: Grundsteuer, Gebäudeversicherung, ProvisionMaklerprovision bei Vermietung – seit 2015 zahlt derjenige der den Makler beauftragt.Weiterlesen → max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.">MaklerImmobilienmakler vermittelt Mieter oder Käufer – Provision max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.Weiterlesen →- und Courtagegebühren, Instandhaltungs- und Reparaturen, Verwaltungsgebühren, Strom und Wasser (falls Vermieterpflicht), Werbung zur Mietersuche, Maklerunterlagen und Anzeigenkosten, Schornsteinfegergebühren und Darlehenszinsen. Ein praktisches Beispiel: Du gibst 1.200 Euro pro Jahr für die Gebäudeversicherung aus. Das sinkt direkt deine Einkünfte. Bei 42 Prozent Steuersatz und Soli sparst du knapp 540 Euro Steuern.
Diese Kosten sind nicht oder nur teilweise abzugsfähig: Unterhaltsaufwendungen für den Vermieter selbst (z.B. deine Fahrten zur Immobilie) sind nicht als Werbungskosten des Mietobjekts absetzbar. Sanierungen und Umbaumaßnahmen – hier gelten spezielle AfA-Regeln. Darlehenstilgung (nicht die Zinsen) ist keine Werbungskosten. Investitionen in Möbel und Einrichtung gehören zum Anlagevermögen und sind über Abschreibung relevant.
Anlage V richtig: Besonderheiten bei GrunderwerbsteuerSteuer beim Immobilienkauf: 3,5-6,5% je nach Bundesland – wichtiger Kostenfaktor.Weiterlesen →, Darlehenszinsen und Kontoführung
Bei Werbungskosten gibt es regelmäßig Fragen zu speziellen Positionen:
Grunderwerbsteuer und Notargebühren: Diese entstehen beim Immobilienkauf und sind nicht abzugsfähig in der Anlage V. Sie erhöhen stattdessen deine Anschaffungskosten und spielen nur bei späterem Verkauf eine Rolle (
