Dieser Artikel stellt keine steuerliche Beratung dar. Für deine individuelle Steuersituation wende dich an einen Steuerberater oder das zuständige Finanzamt.
Werbungskosten bei Vermietung mindern deinen steuerpflichtigen Überschuss. Je mehr du legitim abziehst, desto weniger Steuer zahlst du. Diese vollständige Liste zeigt alle abzugsfähigen Positionen – viele davon kennen Vermieter nicht.
Kategorie 1: Finanzierungskosten
- ☑ Schuldzinsen für Hypothek / Kaufdarlehen (anteilig auf Wohnfläche)
- ☑ Bereitstellungszinsen (wenn Darlehen noch nicht abgerufen)
- ☑ Disagio / Damnum (Zinsvorauszahlung, kann auf Laufzeit verteilt werden)
- ☑ Bankgebühren für Immobiliendarlehenskonto
Kategorie 2: Abschreibungen (AfAAbsetzung für Abnutzung: 2% des Gebäudewerts jährlich steuerlich absetzbar – großer Steuervorteil.Weiterlesen →)
- ☑ AfA nach § 7 EStG: 2 % p.a. auf Gebäudewert (Baujahr bis 1924: 2,5 %)
- ☑ AfA nach § 7b EStG: Sonderabschreibung NeubauErstbezug nach Oktober 2014 – Mietpreisbremse gilt nicht, höhere Mieten möglich.Weiterlesen → 5 % p.a. für 4 Jahre (Voraussetzungen beachten)
- ☑ MietrechtGesetzliche Regelungen für Mietverhältnisse in Deutschland – §§ 535-580a BGB.Weiterlesen → – bei Beschädigung haften Mieter, bei Alter Abzug für Verschleiß möglich.">EinbaukücheKüche im Mietrecht – bei Beschädigung haften Mieter, bei Alter Abzug für Verschleiß möglich.Weiterlesen →: AfA auf 10 Jahre verteilt
- ☑ Bodenbeläge (Teppich, Parkett): je nach Einschätzung sofort oder AfA
Kategorie 3: BetrKVBetriebskostenverordnung – gesetzliche Liste der umlagefähigen Nebenkosten.Weiterlesen →.">BetriebskostenLaufende Kosten des Gebäudes die auf Mieter umgelegt werden dürfen – geregelt in der BetrKV.Weiterlesen → und Nebenkosten
- ☑ GrundsteuerKommunale Steuer auf Grundbesitz – umlagefähig auf Mieter als Betriebskosten.Weiterlesen → (soweit nicht auf Mieter umgelegt)
- ☑ Gebäudeversicherung
- ☑ Haftpflichtversicherung (Eigentümerhaftpflicht)
- ☑ Rechtschutzversicherung (anteilig Vermieter-Anteil)
- ☑ Müllabfuhr (nicht umgelegte Anteile)
- ☑ Wasser und Abwasser (nicht umgelegte Anteile)
- ☑ HausmeisterKümmert sich um laufende Aufgaben im Mietshaus – Kosten umlegbar als Betriebskosten.Weiterlesen → / Treppenhausreinigung (nicht umgelegte Anteile)
Kategorie 4: Instandhaltung und Reparatur
- ☑ Malerarbeiten (MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen → auf Mieter übertragen werden.">SchönheitsreparaturenStreich- und Tapezierarbeiten – können per Mietvertrag auf Mieter übertragen werden.Weiterlesen →)
- ☑ Austausch von Fenstern, Türen, Heizung
- ☑ Reparatur von Elektrik, Sanitär, Heizung
- ☑ Dachsanierung (sofern kein Herstellungsaufwand)
- ☑ Schädlingsbekämpfung
Kategorie 5: Verwaltungskosten
- ☑ Hausverwaltungsgebühr
- ☑ Steuerberatungshonorar (anteilig auf Vermieter-Tätigkeit)
- ☑ ETWEigentumswohnung – häufigste Form der Kapitalanlage-Immobilie für Privatanleger.Weiterlesen →, mehr Verwaltungsaufwand.">MehrfamilienhausGebäude mit mehreren Wohneinheiten – bessere Renditen als ETW, mehr Verwaltungsaufwand.Weiterlesen →.">WEGWohnungseigentümergemeinschaft – Gemeinschaft aller Eigentümer in einem Mehrfamilienhaus.Weiterlesen →-Verwaltungsgebühren
- ☑ Buchführungskosten
- ☑ Kontoführungsgebühren (für Vermietungskonto)
Kategorie 6: MietersucheProzess des Findens eines geeigneten Mieters – Inserat, Besichtigung, Bonität, Entscheidung.Weiterlesen → und Vermarktung
- ☑ Maklercourtage bei Mietersuche (oft voll abzugsfähig)
- ☑ Inserate (ImmoScout24, Immowelt, Zeitungsannonce)
- ☑ Fotos für Exposé
- ☑ Umzugskosten für Mieter (wenn vom Vermieter übernommen)
Kategorie 7: Fahrt- und Reisekosten
- ☑ Fahrten zum Objekt: 0,30 €/km (Hin- und Rückfahrt)
- ☑ Fahrten zu Behörden, Bank, NotarPflicht beim Immobilienkauf – beurkundet den Kaufvertrag, kostet ca. 1,5% des Kaufpreises.Weiterlesen → (Immobilienbezug)
- ☑ Übernachtungen bei Objektpflege außerhalb des Wohnorts
Kategorie 8: Sonstiges – oft vergessen
- ☑ Fachliteratur (Mietrechts-Ratgeber, Immobilien-Fachzeitschriften)
- ☑ Seminarkosten (Vermieter-Schulungen, Werbungskosten anteilig)
- ☑ Telefon und Internet (anteilig soweit beruflich/vermieterisch genutzt)
- ☑ Büromaterial für Vermietungstätigkeit
- ☑ Prozesskosten (Mieter-Klage, RäumungsklageGerichtliches Verfahren um Mieter zur Herausgabe der Wohnung zu zwingen – dauert 6-18 Monate.Weiterlesen →)
Was NICHT abzugsfähig ist
- Kaufpreis selbst (nur AfA darauf)
- Grunderwerbsteuer (erhöht Anschaffungskosten, geht in AfA-Bemessungsgrundlage ein)
- Private Nutzungsanteile bei gemischt genutzten Objekten
Mehr: Anlage V korrekt ausfüllen | AfA-Optimierung
Häufige Abzugsfehler bei Werbungskosten: Was das Finanzamt nicht anerkennt
Viele Vermieter überschätzen ihre Abzugsmöglichkeiten und geraten dadurch in Konflikt mit dem Finanzamt. Die Betriebsprüfung deckt regelmäßig Fehler auf, die zu Nachzahlungen führen – manchmal mit Strafzinsen.
Der größte Fehler: Private Lebenshaltungskosten als Werbungskosten deklarieren. Viele Vermieter versuchen, ihre Haushaltsversicherung, den Internetanschluss oder sogar Stromkosten für die Privatwohnung anteilig abzuziehen. Das Finanzamt erkennt dies nicht an, weil diese Kosten der allgemeinen Lebensführung dienen – nicht der Erzielung von Einkünften aus Vermietung (§ 4 Abs. 5 EStG).
Ein zweiter häufiger Fehler betrifft die Renovierungskosten. Viele Vermieter unterschätzen die Grenze zwischen sofortiger Abzugsfähigkeit und Herstellungskosten. Eine neue Dacheindeckung ist eine Herstellungskosten und muss über 50 Jahre abgeschrieben werden – nicht sofort abzugsfähig. Eine Reparatur des bestehenden Dachs hingegen kann sofort abgezogen werden. Die Finanzbehörden prüfen dies besonders kritisch.
Ein dritter Fehler: Fahrtkosten zur Immobilie falsch berechnen. Viele Vermieter versuchen, die gesamte Fahrstrecke zu ihrer Mietimmobilie abzuziehen – sogar wenn sie von der Arbeit direkt zur Immobilie fahren. Korrekt ist: Nur die Fahrtkosten ab dem Wohnort oder dem regelmäßigen Arbeitsort sind abzugsfähig. Die Fahrt von zu Hause zur Arbeitsstätte ist keine Werbungskosten.
Abzugsberechnung bei mehreren Immobilien: Aufteilungsmechaniken richtig anwenden
Vermieter mit mehreren Objekten müssen ihre Kosten korrekt auf die einzelnen Immobilien verteilen. Das Finanzamt fordert dabei Nachweise – nicht einfach pauschale Schätzungen.
Beispiel aus der Praxis: Ein Vermieter verwaltet 3 Mehrfamilienhäuser und lässt einen Buchhalter beauftragen. Die monatliche Gebühr beträgt 300 Euro. Diese muss aufgeteilt werden. Die Aufteilung kann erfolgen nach:
- Wohnfläche (wenn das Objekt größer ist, trägt es mehr)
- Anzahl der Mieteinheiten (bei unterschiedlicher Komplexität)
- Zeitaufwand (die beste Dokumentation, aber aufwändig)
Wichtig: Die gewählte Methode muss konsistent über mehrere Jahre beibehalten werden. Ein Wechsel der Aufteilungsmethode ist möglich, führt aber zu Rückfragen des Finanzamts.
Bei Versicherungskosten (Haftpflicht, Feuer) sollte die Police einzeln pro Immobilie abgeschlossen sein – dann entfällt jede Diskussion über die Aufteilung. Dies ist auch wirtschaftlicher, da Versicherer für separate Policen oft Rabatte gewähren.
Dokumentation und Aufbewahrung: Rechtssichere Belegsicherung für Werbungskosten
Das Finanzamt anerkennt Werbungskosten nur mit ausreichender Dokumentation. § 90 Abs. 3 Abgabenordnung (AO) schreibt vor, dass Belege aufbewahrt werden müssen – mindestens 6 Jahre, bei Bestandteilen von Grundstücken sogar 10 Jahre.
Kritische Fehler bei der Dokumentation:
- Handwerkerrechnungen ohne Umsatzsteuerausweis – das Finanzamt erkennt diese oft nicht an
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