Dieser Artikel stellt keine steuerliche Beratung dar. Für deine individuelle Steuersituation wende dich an einen Steuerberater oder das zuständige Finanzamt.
Die AfAAbsetzung für Abnutzung: 2% des Gebäudewerts jährlich steuerlich absetzbar – großer Steuervorteil.Weiterlesen → (Absetzung für Abnutzung) ist das kraftvollste Instrument im Steuerrecht für Vermieter. Sie senkt dein zu versteuerndes Einkommen ohne Cashflow-Wirkung – du zahlst weniger Steuern, ohne real weniger Geld zu haben. Aber nur wenn du sie richtig einsetzt.
Grundlagen: Wie die AfA funktioniert
- Gebäude (nicht Grund und Boden) werden steuerlich über die Nutzungsdauer abgeschrieben
- Standardsatz: 2 % p.a. = 50 Jahre Nutzungsdauer (Gebäude errichtet ab 1925)
- Altbau (vor 1925): 2,5 % p.a. = 40 Jahre Nutzungsdauer
- Neubauten ab 2023: 3 % p.a. (§ 7 Abs. 4 EStG, durch Jahressteuergesetz 2022 erhöht)
Schritt 1: Bodenanteil korrekt ermitteln
AfA gilt nur auf den Gebäudewert, nicht den Bodenanteil. Der Bodenanteil muss aus dem Kaufpreis herausgerechnet werden:
- Methode 1: Bodenrichtwert der Gemeinde (Gutachterausschuss) × Fläche = Bodenwert
- Methode 2: Finanzamt-Aufteilung (oft nachteilig für Käufer)
- Methode 3: Gutachten (teurer, aber verteidigbar)
Beispiel: Kaufpreis 500.000 €, Bodenanteil laut Gutachten 120.000 € → AfA-Basis = 380.000 €, AfA = 7.600 €/Jahr.
Schritt 2: NotarPflicht beim Immobilienkauf – beurkundet den Kaufvertrag, kostet ca. 1,5% des Kaufpreises.Weiterlesen →, Grunderwerbsteuer, ProvisionMaklerprovision bei Vermietung – seit 2015 zahlt derjenige der den Makler beauftragt.Weiterlesen → max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.">MaklerImmobilienmakler vermittelt Mieter oder Käufer – Provision max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.Weiterlesen → – zusammen 8-12% des Kaufpreises zusätzlich.">KaufnebenkostenNotar, Grunderwerbsteuer, Makler – zusammen 8-12% des Kaufpreises zusätzlich.Weiterlesen → richtig aktivieren
Diese Kosten erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage und senken so die Steuerlast:
- ☑ GrunderwerbsteuerSteuer beim Immobilienkauf: 3,5-6,5% je nach Bundesland – wichtiger Kostenfaktor.Weiterlesen → → erhöht Anschaffungskosten
- ☑ Notarkosten → erhöhen Anschaffungskosten
- ☑ Grundbuchkosten → erhöhen Anschaffungskosten
- ☑ Maklercourtage (Kaufseite) → erhöht Anschaffungskosten
Bei 10 % Nebenkosten auf 500.000 € = 50.000 € → AfA auf 430.000 € (statt 380.000 €) → 600 € mehr AfA p.a.
Schritt 3: Sonderabschreibungen nutzen
§ 7b EStG: Sonder-AfA für Neubau
- Zusätzlich 5 % p.a. für 4 Jahre (= 20 % Extra-Abschreibung)
- Voraussetzung: Ersterwerb oder NeubauErstbezug nach Oktober 2014 – Mietpreisbremse gilt nicht, höhere Mieten möglich.Weiterlesen →, Wohnnutzung, Kaufpreis max. 4.000 €/m² (ab 2026: neue Grenzen prüfen)
- Muss innerhalb von 3 Jahren nach Fertigstellung beantragt werden
Denkmalschutz-AfA (§ 7i, § 10f EStG)
- Erhöhte AfA auf Sanierungskosten bei denkmalgeschützten Gebäuden
- 9 % p.a. für 8 Jahre + 7 % p.a. für 4 Jahre = 100 % Sanierungskosten abschreibbar
- Bei EigennutzungSelbst in der Wohnung wohnen – steuerlich anders als Vermietung, andere Verkaufsregeln.Weiterlesen →: 9 % für 10 Jahre = 90 % absetzbar
Schritt 4: Wirtschaftliche Nutzungsdauer verkürzen (§ 7 Abs. 4 S. 2)
Kannst du nachweisen, dass die tatsächliche Restnutzungsdauer kürzer als 50 Jahre ist (z.B. durch Gutachten), darfst du höhere AfA-Sätze anwenden:
- Gutachten über Restnutzungsdauer einholen (Sachverständiger)
- Beispiel: Restnutzungsdauer 25 Jahre → AfA 4 % p.a. statt 2 %
- Bei 380.000 € Gebäudewert: 15.200 € statt 7.600 € p.a. AfA
AfA-Rechner: Steuerersparnis bei verschiedenen Sätzen
| AfA-Satz | Gebäudewert 400.000 € | AfA p.a. | Steuerersparnis (42 %) |
|---|---|---|---|
| 2 % | 400.000 € | 8.000 € | 3.360 € |
| 2,5 % | 400.000 € | 10.000 € | 4.200 € |
| 3 % | 400.000 € | 12.000 € | 5.040 € |
| 4 % | 400.000 € | 16.000 € | 6.720 € |
Vertiefung: Alle Werbungskosten | Immobilien-Holding: Steuerstrategie
Teilwertabschreibung: Wann du mehr abschreiben darfst als geplant
Die Teilwertabschreibung ist der Joker in deinem AfA-PortfolioGesamtheit aller Immobilien eines Investors – Diversifizierung über Städte und Typen empfohlen.Weiterlesen →. Nach § 6 Abs. 1 Nr. 1 EStG darfst du eine außergewöhnliche AbschreibungSteuerliche AfA auf Gebäudewert – 2% p.a. bei normalen Wohngebäuden über 50 Jahre.Weiterlesen → vornehmen, wenn der Wert deiner Immobilie dauerhaft unter den Buchwert fällt. Das ist nicht theoretisch – es passiert in der Praxis ständig.
Typische Szenarien: Ein Straßenbahndepot eröffnet neben deinem ETWEigentumswohnung – häufigste Form der Kapitalanlage-Immobilie für Privatanleger.Weiterlesen →, mehr Verwaltungsaufwand.">MehrfamilienhausGebäude mit mehreren Wohneinheiten – bessere Renditen als ETW, mehr Verwaltungsaufwand.Weiterlesen →, die Nachbarschaft verschlechtert sich messbar, oder Lärmimmissionen sinken die Marktpreise. Du lässt ein Gutachten erstellen (Wertermittlung nach ImmoWertV), und wenn dieses einen Wertverlust von mindestens 5–10 % nachweist, kannst du sofort eine Teilwertabschreibung durchsetzen.
Das Wichtige: Diese Abschreibung ist nicht planmäßig. Sie mindert deinen Gewinn im Jahr der Feststellung zusätzlich. Besitzt du eine Immobilie mit Buchwert von 400.000 Euro und das Gutachten bescheinigt einen Marktwert von 350.000 Euro, kannst du 50.000 Euro sofort abschreiben – eine massive Steuerersparnis in diesem Jahr. Im Folgejahr wird dann eine neue planmäßige AfA auf Basis des neuen, niedrigeren Wertes berechnet.
Warnung: Das Finanzamt akzeptiert Teilwertabschreibungen nicht ohne aussagekräftige Dokumentation. Der Gutachter muss sachverständig sein (Makler reichen nicht aus), und die Wertminderung muss nachweisbar dauerhaft sein, nicht temporär.
Herstellungskosten vs. Erhaltungsaufwendungen: Die 3.000-Euro-Grenze
Hier passieren die meisten Fehler. Viele Vermieter schreiben Reparaturen sofort komplett ab – dabei könnten viele davon die AfA-Basis erhöhen.
Das Prinzip nach § 255 HGB und § 4 Abs. 4 EStG: Erhaltungsaufwendungen senken sofort den Gewinn (Reparatur). Herstellungskosten erhöhen die Anschaffungskosten und werden dann über die AfA verteilt.
Ein konkretes Beispiel:
- Alte Fenster im gesamten Haus müssen ersetzt werden (6.000 Euro)
- Das ist eine Herstellungskosten – die 6.000 Euro werden zu den Anschaffungskosten addiert und über 50 Jahre abgeschrieben
- Jährliche AfA-Erhöhung: 120 Euro zusätzlich (6.000 ÷ 50)
- Aber: Ein einzelnes kaputtes Fenster reparieren (400 Euro) – das ist Erhaltung und wird sofort abzugsfähig
Die Grenze ist oft die 3.000-Euro-Schwelle bei einzelnen Anschaffungen. Unter 3.000 Euro werden Gegenstände oft direkt abgeschrieben (Geringwertiges Wirtschaftsgut, GWG). Darüber sollte abgewogen werden: Wird die Immobilie dadurch wesentlich erneuert oder instandgehalten?
Praktischer Tipp: Dokumentiere für den Steuerberater, ob es sich um Neuherstellung (z.B. ganze Dachsanierung) oder Instandhaltung (Reparatur einzelner Dachziegel) handelt. Diese Unterscheidung multipliziert sich bei großen Maßnahmen um Tausende Euro Steuervorteil.
AfA-Falle: Grund und Boden richtig trennen
Das Grundgesetz der AfA lautet: Grund und Boden werden nicht abgeschrieben. Nur das Gebäude. Viele Vermieter machen hier kalkulatorische Fehler, die zu Streitigkeiten mit
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