Eine neue Wohnung zu vermieten ist eine besondere Situation: Keine Vormieter, keine Renovierungspflichten, kein Schimmel – dafür maximale gestalterische Freiheit bei Mietpreis und Ausstattung. Wer NeubauErstbezug nach Oktober 2014 – Mietpreisbremse gilt nicht, höhere Mieten möglich.Weiterlesen →-Wohnungen richtig positioniert, erzielt die höchsten Marktmieten.
Mietpreisgestaltung beim Neubau
Neubauten sind von der MietpreisbremseGesetz das Mieterhöhungen bei Neuvermietung auf max. 10% über ortsüblicher VergleichsmieteOrtsübliche Durchschnittsmiete – Basis für Mieterhöhungen und Mietpreisbremse.Weiterlesen → begrenzt.Weiterlesen → in den meisten Fällen ausgenommen – ein erheblicher Vorteil. Die Ausnahme gilt laut § 556f BGB für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmalig genutzt oder nach umfassender ModernisierungBauliche Verbesserungen – 8% der Kosten p.a. auf Mieter umlegbar, mit 3-Monats-Ankündigung.Weiterlesen → erstmals vermietet werden. Das bedeutet:
- Du kannst die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 % überschreiten
- Marktmiete ist das Maß – Angebot und Nachfrage bestimmen den Preis
- Typische Neubau-Aufschläge: 20–40 % über Bestandsmieten in derselben Lage
- In Großstädten (München, Hamburg, Frankfurt) sind 20–35 €/m² im Neubau üblich
Was rechtfertigt den Neubau-Preis?
Mieter zahlen mehr für Neubauten – wenn die Ausstattung stimmt. Diese Features erwartet der Markt:
- Energieeffizienz: Neubau ab KfWKreditanstalt für Wiederaufbau – bietet günstige Kredite und Zuschüsse für energetische Sanierung.Weiterlesen → 55 Standard – HeizkostenMüssen verbrauchsabhängig abgerechnet werden – mindestens 50-70% nach Verbrauch, Rest nach Fläche.Weiterlesen → 30–50 % unter AltbauGebäude vor 1950 – charmant, aber oft Renovierungsbedarf und niedrigere Energieeffizienz.Weiterlesen →
- Moderne Heizung: WärmepumpeModernes Heizsystem – ab 2024 Pflicht bei Neuinstallation zu 65% erneuerbar, gefördert bis 70%.Weiterlesen →, Fernwärme oder Gasbrennwert mit Fußbodenheizung
- Tiefgarage oder Stellplatz: Im MietspiegelOffizielle Übersicht der ortsüblichen Mieten – Grundlage für Mieterhöhungen und Mietpreisbremse.Weiterlesen → oft separat bewertet (+80–200 €/Monat)
- Aufzug: Pflicht ab 4 Etagen, wertsteigerndes Merkmal darunter
- EinbaukücheKüche im MietrechtGesetzliche Regelungen für Mietverhältnisse in Deutschland – §§ 535-580a BGB.Weiterlesen → – bei Beschädigung haften Mieter, bei Alter Abzug für Verschleiß möglich.Weiterlesen →: Erhöht Attraktivität enorm, besonders bei kleinen Wohnungen
- Smarte Haustechnik: Digitale Schließanlage, Paketbox, Gegensprechanlage mit Kamera
Erstbezug vorbereiten: Checkliste
- Abnahme beim Bauträger vollständig dokumentieren (alle Mängel schriftlich)
- Gewährleistungsfrist beim Bauträger beachten (5 Jahre für Baumängel)
- EnergieausweisPflichtdokument bei Vermietung – zeigt Energieeffizienz des Gebäudes, muss bei Besichtigung vorliegen.Weiterlesen → anfordern (Bauträger ist verpflichtet, ihn zu übergeben)
- ÜbergabeprotokollDokumentation des Wohnungszustands bei Ein- und Auszug – Pflicht für spätere Schadensansprüche.Weiterlesen → erstellen: Zählerstände Gas, Strom, Wasser erfassen
- Schlüsselanzahl dokumentieren (inkl. Briefkastenschlüssel, Tiefgarage)
- HausordnungRegeln für das Zusammenleben im Haus – nur wenn Teil des Mietvertrags rechtlich bindend.Weiterlesen → für das neue Gebäude vorbereiten
- WEGWohnungseigentümergemeinschaft – Gemeinschaft aller Eigentümer in einem MehrfamilienhausGebäude mit mehreren Wohneinheiten – bessere Renditen als ETWEigentumswohnung – häufigste Form der Kapitalanlage-Immobilie für Privatanleger.Weiterlesen →, mehr Verwaltungsaufwand.Weiterlesen →.Weiterlesen →-Verwalter kontaktieren (Eigentümergemeinschaft, Nebenkostenumlageschlüssel klären)
Häufige Fallstricke beim Neubau-Erstbezug
Bautrocknung
Neubauten brauchen 12–24 Monate zum Austrocknen. Überschüssige Baufeuchte kann zu Schimmel führen. Weise Erstmieter schriftlich hin: Mehr lüften als gewohnt, keine schweren Möbel direkt an Außenwände, Heizung im ersten Winter nicht drosseln.
Mängelrügen
Mieter entdecken häufig Baumängel, die du als Vermieter nicht gesehen hast. Wichtig: Diese Mängel musst du beim Bauträger geltend machen, nicht selbst beseitigen. Dokumentiere alle Meldungen und halte Fristen im Blick.
NebenkostenabrechnungJährliche Abrechnung der umlagefähigen BetriebskostenLaufende Kosten des Gebäudes die auf Mieter umgelegt werden dürfen – geregelt in der BetrKVBetriebskostenverordnung – gesetzliche Liste der umlagefähigen Nebenkosten.Weiterlesen →.Weiterlesen → – Frist: 12 Monate nach Abrechnungszeitraum.Weiterlesen → im ersten Jahr
Im Erstjahr fehlen Vergleichswerte für die Nebenkosten. Setze die Vorauszahlungen eher höher an – eine Rückzahlung ist mieterfreundlicher als eine hohe Nachzahlung.
Steuerliche Besonderheiten
Neubau-Vermieter profitieren von erhöhter AfA auf Gebäudewert – 2% p.a. bei normalen Wohngebäuden über 50 Jahre.">AbschreibungSteuerliche AfA auf Gebäudewert – 2% p.a. bei normalen Wohngebäuden über 50 Jahre.Weiterlesen →. Seit 2023 gilt für neue Wohngebäude eine lineare AfAAbsetzung für Abnutzung: 2% des Gebäudewerts jährlich steuerlich absetzbar – großer Steuervorteil.Weiterlesen → von 3 % jährlich (vorher 2 %). Bei Gebäuden, die zwischen 2023 und 2026 fertiggestellt und vermietet werden, greift zudem die degressive AfA von 5 % – ein erheblicher Liquiditätsvorteil in den ersten Jahren.
- Lineare AfA: 3 % über 33 Jahre (Gebäude ab 2023)
- Degressive AfA: 5 % in den ersten Jahren möglich (§ 7b EStG)
- GrunderwerbsteuerSteuer beim Immobilienkauf: 3,5-6,5% je nach Bundesland – wichtiger Kostenfaktor.Weiterlesen →: 3,5–6,5 % je nach Bundesland – sofort abschreibbar als Teil der Anschaffungskosten nicht, aber steuerrelevant
Der Erstbezug ist deine Chance, von Beginn an alles richtig zu machen. Mehr zur optimalen Mietpreisgestaltung findest du unter Miete richtig festlegen.
