Ein seltener, aber real vorkommender Fall: Zwei Mieter möchten die Wohnungen untereinander tauschen. Oft aus familiären Gründen (eine Wohnung zu groß, eine zu klein). Als Vermieter stehst du vor rechtlichen Fragen – und hast mehr Spielraum, als mancher denkt.
Rechtliche Grundlage: Pflicht zur Zustimmung?
Es gibt keine gesetzliche Pflicht für Vermieter, einem Wohnungstausch zuzustimmen. Ein Tausch bedeutet:
- Zwei Mietverhältnisse werden beendet
- Zwei neue Mietverträge werden begründet
- Beide Mieter werden neu als Mieter der anderen Wohnung aufgenommen
Da du als Vermieter das Recht hast, Mieter selbst auszuwählen, kannst du einen Tausch grundsätzlich ablehnen.
Wann macht ein Wohnungstausch Sinn – auch für den Vermieter?
- Beide Parteien sind zuverlässige Zahler → kein neues Risiko
- Wohnungsgrößen passen besser zum Bedarf (Familie braucht größere Wohnung)
- Weniger LeerstandPeriode ohne Mieter – kostet Einnahmen, birgt Risiken, sollte schnell behoben werden.Weiterlesen → und aufwendiger Neuvermietung
- Gute Atmosphäre im Haus wird gefördert
Checkliste: Wohnungstausch professionell abwickeln
- Beide Mieter müssen schriftlich um Erlaubnis bitten
- Bonität beider Mieter erneut prüfen (besonders wenn ein Mieter in eine teurere Wohnung wechselt)
- Neue Mietverträge für beide Wohnungen mit aktuellen Konditionen abschließen
- Übergabeprotokolle für beide Wohnungen erstellen (Protokoll-Tipps)
- Kautionen der alten Mietverhältnisse abrechnen und neue Kautionen einfordern
- Betriebskostenabrechnung für abgelaufene Perioden separat erstellen
Miethöhe beim Wohnungstausch
Beim Neuabschluss der Mietverträge bist du berechtigt, die aktuelle Marktmiete anzusetzen – Bestandsmieterschutz gilt nur bei laufenden Mietverträgen. Achte dabei auf:
- Mietpreisbremse (gilt auch für Neuabschlüsse in Gebieten mit VergleichsmieteOrtsübliche Durchschnittsmiete – Basis für Mieterhöhungen und Mietpreisbremse.Weiterlesen → begrenzt.">MietpreisbremseGesetz das Mieterhöhungen bei Neuvermietung auf max. 10% über ortsüblicher Vergleichsmiete begrenzt.Weiterlesen →)
- Mietspiegel als Orientierung (Mietspiegel verstehen)
Zur MieterhöhungErhöhung der Miete auf ortsübliches Niveau – max. 20% in 3 Jahren, schriftlich mit Begründung.Weiterlesen → im laufenden Mietverhältnis: Mieterhöhung schreiben. Zur Bonitätsprüfung: Bonität prüfen.
Wann ein Wohnungstausch wirtschaftlich sinnvoll ist
Für viele Vermieter ist ein Wohnungstausch tatsächlich attraktiver als zwei separate Kündigungen zu verkraften. Der Grund: Die Fluktuation bleibt gering, die Wohnungen bleiben besetzt und es entfallen teure ProvisionMaklerprovision bei Vermietung – seit 2015 zahlt derjenige der den Makler beauftragt.Weiterlesen → max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.">MaklerImmobilienmakler vermittelt Mieter oder Käufer – Provision max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.Weiterlesen →- oder Renovierungskosten zwischen den Mietparteien. Besonders bei älteren Mietern mit langjähriger Bonität kann ein Tausch die bessere Lösung sein als das Risiko, neue Mieter zu akquirieren.
Konkret solltest du folgende Punkte abwägen:
- Leerstandsrisiko: Wie schnell lassen sich neue Mieter für beide Wohnungen finden? In angespannten Märkten (München, Berlin, Hamburg) ist ein Tausch oft harmloser als im ländlichen Raum.
- Mietdifferenz: Kostet die eine Wohnung 900 Euro und die andere 1.200 Euro, musst du eine Ausgleichszahlung regeln – oder die Mieten angleichen.
- Bonität der Mieter: Sind beide Parteien zahlungssicher und ohne Mängel in der Mietzahlhistorie, spricht wenig gegen einen Tausch.
Vertragliche Fallstricke beim Wohnungstausch vermeiden
Ein häufiger Fehler: Vermieter genehmigen einen Tausch „mündlich" und regeln die neuen Verträge nachlässig. Das führt zu Problemen bei Kaution, Nebenkosten oder Kündigungsfristen.
Die rechtlich sichere Variante nach deutschem MietrechtGesetzliche Regelungen für Mietverhältnisse in Deutschland – §§ 535-580a BGB.Weiterlesen → (§ 566 BGB) erfordert:
- Schriftliche Zustimmung: Deine Genehmigung zum Tausch muss schriftlich erfolgen – am besten als separate Vereinbarung, nicht als Nachtrag zum alten Vertrag.
- Neue Mietverträge: Die alten Verträge werden beendet, neue Verträge mit geänderten Objektangaben abgeschlossen. Das gilt auch, wenn nur die Parteien wechseln.
- Kaution und Nebenkosten: Viele übersehen: Die Kaution wird für die neue Wohnung neu fällig. Hat Mieter A 1.500 Euro Kaution gezahlt und zieht in eine teurere Wohnung, benötigst du möglicherweise eine höhere Kaution. Diese Differenz muss schriftlich geklärt sein.
- Mietpreisanpassung: Falls die Mieten unterschiedlich sind, muss zwingend geklärt sein, ob der neue Mietpreis der Zielwohnung gilt oder eine Angleichung stattfindet.
Praktische Checkliste: Was du vor dem Wohnungstausch prüfen solltest
Bevor du zustimmst, solltest du diese Punkte konkret überprüfen:
- Aktuelle Mietschulden: Beide Mieter zahlungsfrei? Ein ausstehender Mietzins ist ein valides Ablehnungsgrund.
- Nebenkosten und Betriebskostenabrechnung: Sind beide Mietverhältnisse in der aktuellen Abrechnungsperiode bereinigt? Unklar verteilte Nachzahlungen führen zu späteren Konflikten.
- Zustand der Wohnungen: Lass beide Wohnungen vor dem Tausch inspizieren und dokumentieren. So vermeidest du Streit über „vorherige" Mängel.
- Besonderheiten im MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen →: Gelten Klauseln zu Haustieren, UntervermietungWeitervermietung durch den Hauptmieter – braucht Erlaubnis des Vermieters.Weiterlesen → oder Renovierungspflichten auch für die neue Wohnung? Diese müssen in den neuen Verträgen berücksichtigt sein.
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